Tìm giải pháp đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội

Đã có thời điểm, NOXH là lối thoát cho cung - cầu nhà ở, trong bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng với những chính sách quyết liệt từ các bộ, ngành liên quan. Nhưng hiện tại, tình trạng chững lại của NOXH, đòi hỏi tiếp tục phải có những giải pháp thúc đẩy mạnh mẽ, lâu dài và xuyên suốt.

Kết quả còn khiêm tốn

Đến nay, trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 249 dự án NOXH khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp (KCN), quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5.210.000 m2, tuy nhiên mới đạt khoảng 41,7% so mục tiêu đề ra theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở). Theo Phó Cục trưởng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, có hai nhóm nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả phát triển NOXH chưa đạt mục tiêu, đó là: Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, KCN chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NOXH, chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng..., dẫn đến thiếu quỹ đất sạch để triển khai các dự án NOXH...; do hạn chế về nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho phát triển NOXH, trong đó ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016 - 2020 đạt thấp, khoảng 2.163 trong tổng số 9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội); nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NOXH đến nay vẫn chưa được bố trí. Vì vậy, có nhiều dự án NOXH không thể triển khai thực hiện do không có vốn.

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2016 - 2020, có 23 dự án NOXH đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường 1,15 triệu m2 sàn, tương ứng khoảng 17.900 căn hộ, trong khi mục tiêu đề ra là xây dựng 20 nghìn căn. Số căn hộ này chưa thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn về NOXH theo tính toán trong giai đoạn này là khoảng 80 nghìn căn. Không chỉ thiếu về nguồn cung nhà ở, người lao động tại TP Hồ Chí Minh còn khó khăn về nguồn vốn để mua nhà. Tại đề án xây dựng Chương trình phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2021-2030 đã thống kê, 40%  số người lao động chỉ đủ khả năng mua nhà ở thương mại giá thấp, 40% còn lại không đủ khả năng mua nhà để ở. Trong nhóm người lao động có khả năng mua nhà thương mại giá thấp thì 89% thuộc diện thu nhập thấp và chỉ có khả năng mua nhà dưới một tỷ đồng. Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh (HOF) Nguyễn Ngọc Thạch cho biết, nguồn vốn hỗ trợ cho vay mua NOXH, nhà giá thấp hiện đã cạn kiệt, không còn vốn để hỗ trợ người lao động vay mua nhà. Cụ thể, năm 2021, HOF được thành phố giao chỉ tiêu giải ngân 470 tỷ đồng cho người có thu nhập thấp có nhu cầu vay mua nhà, tuy nhiên đến hết quý  I năm 2021, đơn vị này mới giải ngân được 96,64 tỷ đồng, đạt 20,56% kế hoạch. Số vốn 374 tỷ đồng còn lại, HOF đang chờ thành phố cấp bổ sung. Nếu không có thêm nguồn vốn sẽ rất khó khăn trong hoạt động hỗ trợ cho người thu nhập thấp vay vốn làm nhà.

Trước những khó khăn nêu trên, một số doanh nghiệp đã “chùn bước” trong việc tham gia phát triển NOXH. Đơn cử, Hoàng Quân Group, doanh nghiệp tư nhân đi đầu trong triển khai xây dựng NOXH, đã chuyển hướng sang các phân khúc khác. Lý giải điều này, Chủ tịch HĐQT Hoàng Quân Group Trương Anh Tuấn chia sẻ, là công ty tư nhân làm NOXH mang lại hiệu quả lớn cho xã hội, nhưng tỷ lệ lợi nhuận thấp, tính hấp dẫn cổ phiếu cũng như biên độ lợi nhuận ngành thấp. Các công ty dù nhỏ nhưng có thể lợi nhuận 100%, công ty làm nhà ở thương mại có thể lời 50%, còn làm NOXH chỉ lãi định mức 10% là quá thấp. Định hướng của tập đoàn vẫn làm NOXH, nhưng riêng Công ty CP Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân chuyển sang kinh doanh sản phẩm bất động sản thương mại từ giá rẻ, trung bình khá đến cao cấp để bảo đảm biên độ lợi nhuận cho đơn vị và cổ đông.

Mặc dù vậy, vẫn có những đơn vị luôn xác định rõ mục tiêu phát triển NOXH làm xương sống. Chủ tịch HĐTV Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) Nguyễn Việt Hùng khẳng định, chủ trương nhất quán của tổng công ty luôn bám sát chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, trong đó chú trọng phát triển NOXH. Đến nay, đơn vị đã xây dựng hàng trăm nghìn m2 NOXH, phấn đấu đến năm 2025 sẽ hoàn thành một triệu m2 NOXH. Các dự án NOXH do tổng công ty và các đơn vị thành viên đầu tư xây dựng tại các địa phương đều đã đưa vào sử dụng và được người dân đánh giá cao về chất lượng và môi trường sống với giá thành hợp lý. Đơn cử dự án NOXH Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 Mê Linh, Hà Nội, có tổng số 1.030 căn hộ, diện tích từ 52 m2 đến 69 m2, mức giá chỉ 8,3 triệu đồng/m2 (sau thuế) đã góp phần bảo đảm chỗ ở cho người dân, đồng thời khẳng định vai trò và trách nhiệm của một doanh nghiệp nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Hướng tới phát triển bền vững 

Chia sẻ kinh nghiệm phát triển NOXH tại Hàn Quốc, ông Mun Hy-ô-gon, Giám đốc bộ phận nghiên cứu kế hoạch và quản lý, Viện Nghiên cứu nhà ở và đất đai Hàn Quốc( LHI) cho biết, từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng và cung cấp một số lượng lớn nhà ở quốc gia ưu đãi cho những người không có nhà. Một trong các yếu tố cho phép có nhiều nhà ở cung cấp trong một thời gian ngắn là việc phát triển cơ cấu tài trợ vốn cụ thể của Nhà nước, đồng thời trích từ lợi nhuận của công ty tư nhân và thu nhập hộ gia đình gia tăng. Chính phủ Hàn Quốc đã cho phép sử dụng ngân quỹ từ khu vực tư nhân thông qua mua trái phiếu nhà ở quốc gia và khuyến khích những người mua nhà tiềm năng mở tài khoản bao mua, sau đó tập hợp trong một quỹ hoạt động độc lập, được gọi là Quỹ nhà ở quốc gia (NHF). Quỹ này chỉ có thể được dùng để triển khai nhà ở quốc gia và cung cấp tiền trợ cấp cho việc mua và thuê. Chính việc triển khai hiệu quả các giải pháp nêu trên, nguồn cung NOXH trong nước đã tăng đáng kể từ khoảng 4,7 triệu căn năm 1975 lên 180 triệu căn năm 2019. Trong thời gian này, khoảng 30% nhà ở được cung cấp đã được hỗ trợ bởi NHF. Việc hỗ trợ tiền được NHF cung cấp cho nhà ở để bán trong quá khứ, trong khi quỹ hiện được sử dụng để xây dựng nhà ở cho thuê và hỗ trợ những người mua và thuê mua...

Còn theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, để khuyến khích các đơn vị tham gia phát triển phân khúc nhà ở giá thấp, NOXH, ngoài việc tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính, ban hành nhiều chính sách ưu đãi, bố trí nguồn vốn ưu đãi ổn định lâu dài, thành phố cũng nên đề xuất quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư tại thời điểm tính giá bán. Không khống chế giá bán, lợi nhuận của chủ đầu tư khi bán 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó theo giá kinh doanh thương mại. Ngoài ra, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng (bằng khoảng 1/2 mức chính sách hỗ trợ NOXH), thời hạn hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án… nhằm cung ứng các loại căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ với mức giá tối đa không quá 25 triệu đồng/m2 tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m2 tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh còn lại. Đề án này sẽ tạo điều kiện hình thành nguồn cung nhà ở giá thấp, NOXH tại các địa phương, phân khúc đầy tiềm năng mà các doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội đầu tư kinh doanh nhằm bảo đảm lợi nhuận, ít rủi ro, góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Huỳnh Thành Khiết cho biết, dự kiến kế hoạch giai đoạn 2021 - 2025, thành phố cần phát triển khoảng 2,13 triệu m2 sàn NOXH, tương ứng khoảng 24 nghìn căn hộ. Để thực hiện kế hoạch nêu trên, Sở tiếp tục theo dõi, đôn đốc thực hiện 19 dự án NOXH trong danh mục dự kiến hoàn thành sau năm 2020. Đồng thời cập nhật, rà soát các dự án  nhà ở thương mại có quy mô lớn hơn 10 ha, đã xác định quỹ đất 20% để thực hiện NOXH. Hiện có khoảng 65 dự án nhà ở thương mại theo quy định phải dành 20% quỹ đất để xây NOXH đang trong “tầm ngắm” với tổng diện tích đất khoảng 197,3 ha, quy mô khoảng 146.550 căn. Bên cạnh đó, Sở đã phối hợp Sở Khoa học và Công nghệ thành phố đặt hàng các chuyên gia và doanh nghiệp tìm kiếm và phát triển vật liệu, công nghệ nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng, giảm giá thành sản phẩm nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ tiện ích cho người dân. UBND thành phố Hồ Chí Minh cũng đã kiến nghị Trung ương ưu tiên sử dụng các quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý do các doanh nghiệp đang sử dụng làm nhà xưởng tại các quận, huyện thuộc diện phải di dời vào các khu công nghiệp cũng như quỹ đất do các cơ quan nhà nước hiện đang quản lý thuộc diện sắp xếp lại để đầu tư xây dựng NOXH thuộc sở hữu nhà nước. Ngoài ra, nên có giải pháp phân bổ nguồn vốn ngân sách thu được của chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới thực hiện nghĩa vụ làm NOXH theo hình thức nộp bằng tiền để bổ sung cho Quỹ phát triển nhà ở của thành phố.

Xét về tổng thể, hai nút thắt về nguồn vốn và quỹ đất sạch vẫn luôn là vấn đề “khó nhằn” nhất trong phát triển NOXH. Quan trọng hơn là cần những giải pháp quyết liệt, dài hơi, tránh hiện tượng “bùng lên” và “chùng xuống” theo gói hỗ trợ nhà ở, khiến hiệu quả của chương trình nhân văn về NOXH giảm sút. Theo Phó Cục trưởng Hà Quang Hưng, vừa qua, Bộ Xây dựng đã tham mưu Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH nhằm tháo gỡ một số tồn tại, khó khăn vướng mắc về việc bố trí quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị để phát triển NOXH; về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH; về quy trình, thủ tục xét duyệt, mua bán NOXH... Dự kiến cuối quý II năm 2021, Bộ Xây dựng sẽ ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề bất cập liên quan đến quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cần tiếp tục được tháo gỡ, góp phần bảo đảm các mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia thời gian tới. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt nam, Ngân hàng Chính sách xã hội báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét, sớm bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại để cho vay NOXH và bổ sung nguồn vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay NOXH. Theo đó, đề nghị bổ sung khoảng 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 và khoảng 2.000 tỷ đồng cho các tổ chức tín dụng để thực hiện hỗ trợ cho vay NOXH. Bộ cũng sẽ nghiên cứu, tham khảo các kinh nghiệm của các nước trong đó có Hàn Quốc trong phát triển NOXH cũng như các đề xuất của dự án, chẳng hạn như: vấn đề tạo quỹ đất cho NOXH; tập trung chính sách NOXH cho hai nhóm đối tượng là công nhân KCN và người thu nhập thấp khu vực đô thị thay vì 10 nhóm đối tượng như Luật Nhà ở 2014 quy định; việc xây dựng giá trần NOXH; ưu đãi và thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH...