Tồn kho bất động sản tăng cao sau mùa dịch

Báo cáo tài chính quý 3/2021 của nhiều DN BĐS cho thấy, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng mạnh, có DN có tồn kho tăng gấp hàng chục lần so với thời điểm cuối năm 2020.

Tồn kho tăng vọt ở nhiều "ông lớn"

Tại Tập đoàn Novaland (mã chứng khoán: NVL), giá trị hàng tồn kho của DN này tính đến quý 3/2021 chiếm 58% tổng giá trị tài sản, tương ứng 106.858 tỷ đồng. Theo thông tin chia sẻ từ doanh nghiệp, hơn 90% tồn kho là giá trị quỹ đất và chi phí dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS thành phẩm, chờ bàn giao cho khách hàng.

Trong đó, đáng chú ý là khoản mục người mua đã trả tiền trước cho DN với giá trị ghi nhận gần 7.642 tỷ đồng, tăng 87% so với con số hồi đầu năm. Số tiền này sẽ được ghi nhận vào doanh thu khi Novaland hoàn thành và bàn giao nhà cho khách.

Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3 của Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG), cho thấy, hàng tồn kho ghi nhận lên tới 11.141 tỷ đồng, tăng 9%. Trong đó, chiếm phần lớn là 10.212 tỷ đồng BĐS dở dang phân bổ tại các dự án: Gem Riverside (1.563 tỷ đồng), Gem Sky World (3.302 tỷ đồng), La Maison (555 tỷ đồng), Phố Mơ (383 tỷ đồng)...

Tại Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR), tồn kho của DN tính hết quý 3 cũng tăng 2.590 tỷ đồng so với đầu năm, lên 11.920 tỷ đồng, chiếm đến gần 61% tổng tài sản. Theo đó, giá trị phát sinh chủ yếu tại các dự án Bình Dương Tower (1.596 tỷ đồng) và dự án Phước Hải (1.372 tỷ đồng), dự án Trấn Phú Đà Nẵng (630 tỷ đồng), trong khi tồn kho tại dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội giảm hơn 1.000 tỷ đồng.

Tương tự, tính đến 30/9, Công ty CP Đầu tư Nam Long ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức rất cao với 17.654 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần so với hồi đầu năm 2021. Trong đó tập trung lớn nhất là ở các dự án: Izumi, Southgate, Akari, Paragon Đại Phước và Waterpoint.

Công ty CP Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho chiếm 7.221 tỷ đồng, tăng khoảng 26% so với đầu năm và tương ứng 61% tổng giá trị tài sản. Trong đó, The Sóng (Bà Rịa - Vũng Tàu), Westgate (TP.HCM), The Standard (Bình Dương) là những dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho với gần 5.700 tỷ đồng…

Cá biệt, tại Công ty CP BĐS Thế Kỷ (Cenland, mã chứng khoán: CRE), theo BCTC quý 3 mới được DN này công bố, lượng hàng tồn kho tăng mạnh từ 32 tỷ đồng lên 1.053 tỷ đồng, chủ yếu là hàng hóa BĐS gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để kinh doanh bán lại.

Đáng lưu ý, theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất, do tồn kho tăng 1.021 tỷ đồng nên dòng tiền kinh doanh trong 9 tháng đầu năm của Cenland âm tới 1.019 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ chỉ âm 10 tỷ đồng. Ngoài ra, nợ phải trả của Cenland tăng 78% so với hồi đầu năm, ở mức 3.144 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính chiếm 71% tổng dư nợ.

Một loạt DN BĐS khác như Khải Hoàn Land, Nhà Khang Điền… cũng có giá trị hàng tồn kho tăng mạnh. Tuy nhiên, đáng chú ý là giá trị tồn kho dưới dạng thành phẩm của nhiều DN tăng mạnh so với cùng kỳ, chứ không hẳn là ở BĐS dở dang.

Chẳng hạn tại Đất Xanh, trong quý 3/2021 DN này cũng đã đẩy hết tồn kho BĐS dở dang 1.199 tỷ đồng của dự án Opal Boulevard, thay vào đó là ghi nhận thêm 118 tỷ đồng tồn kho bất động sản thành phẩm từ dự án này. Ngoài ra, trong kỳ DXG cũng ghi nhận thêm 102 tỷ đồng tồn kho thành phẩm từ dự án Gem Sky World và 109 tỷ đồng từ dự án khu dân cư Yên Thanh…

Thị trường BĐS chờ bùng nổ trong quý 4

Đặc thù của ngành BĐS là chỉ khi bàn giao nhà, nền đất,… thì mới được phép ghi nhận doanh thu theo tiêu chuẩn kế toán hiện hành. Với đặc thù này, các DN không phụ thuộc vào tình hình chào bán sản phẩm trong kỳ để kiểm toán, mà có thể chủ động sắp xếp kế hoạch lợi nhuận theo trình tự bàn giao nhà cuốn chiếu.

Chính vì vậy, cùng với việc chuẩn bị về chiến lược bán hàng mới, các DN cũng tranh thủ thời gian "nghỉ ngơi" vì dịch bệnh để tiến hành cơ cấu hoạt động, tiết giảm chi phí, góp phần gia tăng hiệu quả kinh doanh. Vì vậy, quý 4 này được dự báo là thời điểm mà các DN BĐS bùng nổ kinh doanh.

Trên thực tế, kết quả kinh doanh quý 3 của nhiều DN đã cho thấy khả năng thích ứng và sức chống chịu của thị trường đã được nâng lên, niềm tin của nhà đầu tư vẫn lớn.

Điển hình như tại Tập đoàn Novaland, trong quý 3 DN này ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất 9 tháng lên tới gần 10.362 tỷ đồng, tăng 159% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, doanh thu từ bán hàng đạt gần 9.282 tỷ đồng (tăng 230%) chủ yếu được ghi nhận từ việc bàn giao các dự án Saigon Royal, Aqua City, NovaHills Mui Ne, Victoria Village, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan Thiet.

Trong quý 4 này, Novaland cũng tin tưởng thị trường sẽ sôi động hơn nữa vì đây là mùa cao điểm bán hàng.

Tương tự, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho biết trong giai đoạn cuối năm, DN này đang đẩy mạnh hoạt động bán 2 dự án New Galaxy Nha Trang và Moonlight Center Point (Bình Tân, TP.HCM). Tốc độ bán hàng của 2 dự án này được ghi nhận khá tích cực.

"Ngay cả trong giai đoạn giãn cách, các hoạt động bán hàng vẫn được triển khai theo hình thức trực tuyến. Do đó, khách hàng không cần đến tham quan dự án mà vẫn có thể quyết định mua, nhất là những khách hàng thân quen của tập đoàn", đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh thông tin.

Theo dự báo của CBRE, quý 4/2021 dự kiến sẽ có hơn 6.000 căn hộ mở bán, giúp nguồn cung mới cả năm đạt khoảng 13.000 căn. Tổng số lượng căn bán được cả năm 2021 dự kiến đạt trên 12.000 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 94%.