TP.HCM: Giao dịch mua nhà ở thực có thể tăng trong năm 2023

Nhiều phân khúc bất động sản sụt giảm thanh khoản

Trong năm 2022, thị trường bất động sản liên tục rơi vào khó khăn. Trong đó, nổi bật là những chính sách tiền tệ đã được Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan kiểm soát chặt chẽ hơn như tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó là thanh khoản thị trường bất động sản nhanh chóng sụt giảm.

DKRA Group ghi nhận phân khúc chung cư tại TP.HCM có mức tiêu thụ trong cuối năm 2022 giảm mạnh, chỉ đạt 37%. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay, với việc tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30% - 40%. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40% - 50% giá trị bất động sản tiếp tục được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở thị trường thứ cấp thanh khoản tiếp tục sụt giảm, giá bán cũng giảm 3% - 5% so với tháng trước, phần lớn ở những giao dịch người bán cần bán gấp phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang. Tuy nhiên, sự lệch pha sản phẩm vẫn tiếp diễn và phân khúc căn hộ hạng sang vươn lên chiếm 36% tổng nguồn cung, mức giá cao nhất chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2.

Đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com, cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức, bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán bất động sản đã tăng quá cao.

Dự báo thị trường năm 2023, ông Quốc Anh cho rằng trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường bất động sản (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ), thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

"Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản của Chính phủ đạt được hiệu quả gỡ vướng cho các dự án thì hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi dự kiến vào khoảng cuối năm 2023", ông Quốc Anh nói.

Giao dịch từ người mua nhà ở thực sẽ tăng, giá bất động sản khó giảm mạnh

Các chuyên gia cho rằng, sang năm 2023 khi ngân hàng có room tín dụng mới thì thị trường bất động sản mới có thêm các giao dịch từ những người mua nhà ở thực. Phân khúc ở thực vẫn sẽ là điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản trong bối cảnh một năm "sóng gió" sắp tới gần. Tuy nhiên, lượng thanh khoản sẽ không bùng nổ để tạo ra những "cơn sốt" như đã từng xảy ra.

Nhận định về thị trường 2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhìn vào tình hình kinh tế thế giới hiện nay, có thể thấy rằng bất ổn vẫn đang tiếp diễn, lạm phát trực chờ, giảm sút nhu cầu tiêu dùng toàn cầu… tác động mạnh và ảnh hưởng xấu đến kinh tế Việt Nam. Đáng chú ý, tình trạng bất ổn có thể vẫn kéo dài cho đến khi tình hình được kiểm soát.

Đối với thị trường bất động sản, trong năm 2023 các chính sách được ban hành dự kiến theo 3 hướng: Thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường, như hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; Cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội, nhà ở bình dân; Cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.

Về vấn đề nguồn cung của thị trường bất động sản, thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Nhưng nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như dự báo trên, bắt đầu từ cuối quý 1, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước khả năng sẽ được khơi thông, đẩy vào thị trường một nguồn cung mới. Bên cạnh đó, càng về cuối năm là thời điểm để nguồn cung phù hợp nhu cầu thị trường càng được cải thiện.

Tuy nhiên, đối với nguồn cung bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ gặp khó khăn, nhiều khả năng sẽ giảm bớt và hạn chế, thay vào đó chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển. Mặt khác nguồn cung bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục có các dự án được triển khai, tuy nhiên nguồn cung phát triển thêm các dịch vụ có thể bị tạm ngừng do hoạt động sản xuất tại nhiều khu công nghiệp bị ảnh hưởng. Nguồn cung bất động sản văn phòng, bán lẻ, tăng nhẹ tại các thành phố trung tâm, từ các tòa nhà văn phòng chuẩn bị đi vào hoạt động

Về lực cầu cũ chưa được đáp ứng tiếp tục duy trì, nhưng có thể giảm do thu nhập và việc làm khó. Bên cạnh đó, tăng lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư phát triển hạ tầng, giao thông, đô thị. Cầu thương mại và bán lẻ dự báo sẽ có sức bật trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam và du lịch phục hồi.

VARS dự báo, năm 2023, giao dịch cho nhu cầu thực tăng trưởng, giao dịch do nhu cầu đầu tư giảm. Trong đó, quý 1/2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý 2 đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo.

Nhận định về giá bán, VARS cho biết, giá bán trong quý 1 và nửa đầu quý 2/2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại. 

Cụ thể, tại phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng. Trong khi đó, giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023.