Huy động vốn trái luật tại dự án BĐS sẽ hết "đường sống"?

Nhiều năm qua, đã có nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu kiện của người dân liên quan đến các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã lách luật để huy động vón dưới nhiều hình thức khiến nhà chức trách phải liên tục kiểm tra, xử lý.

Trong văn bản báo cáo gửi UBND TP.HCM, Sở Xây dựng TP.HCM khẳng định, khi chủ đầu tư muốn bán, cho thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo Khoản 2, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), là trước khi bán phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện bán. 

Theo đó, chủ đầu tư dự án BĐS khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có hồ sơ gồm quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng. 

Ngoài ra, hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai phải đăng ký hợp đồng mẫu. Thế nhưng, rất nhiều chủ dự án không thực hiện.

UBND TP.HCM đã chỉ đạo Sở Công thương triển khai công tác thanh tra việc đăng ký hợp đồng mẫu tại tất cả các dự án trên địa bàn thành phố, hoàn thành trước tháng 9/2020. 

Dù quy định đã có nhưng thời gian qua, một số chủ dự án vẫn không thực hiện khiến người dân mua nhầm dự án không đủ điều kiện, dẫn đến tranh chấp kéo dài. Trong khi đó, việc xử phạt dù đã có quy định nhưng thực hiện lại không dễ dàng chút nào.

Trước thực trạng này, Sở Xây dựng TP.HCM phải gửi văn bản xin ý kiến Bộ Xây dựng về hình thức xử lý các trường hợp chủ đầu tư lách luật huy động vốn trái luật bằng hình thức nhận tiền đặt chỗ, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán nhưng chậm bàn giao căn hộ, nhà hình thành trong tương lai cho khách hàng. 

Cụ thể, Điểm a, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015 quy định, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua căn hộ, nhà ở (theo luật định, chỉ được huy động vốn là góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở). Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng theo Bộ luật Dân sự để huy động vốn.

Luật Kinh doanh BĐS quy định mức thanh toán cho hợp đồng mua bán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng và sau đó thanh toán theo tiến độ dự án, thế nhưng luật dân sự lại không khống chế mức tiền đặt cọc là bao nhiêu, nên ở nhiều dự án chủ đầu tư thu tiền đặt cọc của khách hàng lên đến 80% giá trị căn hộ, nhà ở. 

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự quy định mục đích của đặt cọc là nhằm đảm bảo thực hiện hợp đồng, do vậy, việc các chủ đầu tư nhận cọc đến hàng trăm tỷ đồng của khách để dùng đầu tư vào dự án là sai quy định.

Mặc dù tình trạng lách luật để huy động vốn diễn ra rất nhiều nhưng việc xử lý sai phạm này lại gặp nhiều khó khăn, thẩm quyền xử phạt là của Sở Xây dựng, thế nhưng đơn vị này lại không có quyền kiểm tra tài chính để biết được số tiền đã thu đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng có trong tài khoản của doanh nghiệp hay đã sử dụng vào việc đầu tư dự án, nên rất khó để xử lý được. 

Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư bán một căn hộ, nhà đất tại dự án cho nhiều người, hoặc chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án nhưng vẫn đem bán căn hộ cho khách hàng, diễn ra thường xuyên. 

Một số căn hộ, nhà ở bị chủ đầu tư cùng lúc bán cho nhiều người, dù đã qua công chứng nhưng vẫn không phát hiện được. 

Nguyên nhân được cho là có thể chủ đầu tư liên kết với phòng công chứng để công chứng các hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở dự án mà không lưu vào mục "chuyển nhượng BĐS", lại lưu vào mục "chuyển nhượng giấy tờ có giá", do vậy hoạt động công chứng không tìm thấy dữ liệu trong hệ thống BĐS nên không thể phát hiện được. 

Việc này cần Sở Tư pháp tiến hành kiểm tra, xử lý các phòng công chứng vi phạm và thống nhất hướng dẫn các đơn vị công chứng, để tránh tiếp tay cho chủ đầu tư lừa đối khách hàng.