TP.HCM vẫn còn hơn 100 dự án bất động sản “dậm chân”

Đây là nhận định sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM 9 tháng đầu năm, kèm các giải pháp tháo gỡ để thị trường này phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thị trường bất động sản TP.HCM "lệch pha" nhiều lĩnh vực

Theo HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng, hiện đang xuất hiện tình trạng "lệch pha" ở nhiều lĩnh vực.

Thứ nhất, "lệch pha cung - cầu", thiếu nguồn cung dự án dẫn đến rất thiếu nguồn cung nhà ở.

Cụ thể, so với năm 2017 là năm thị trường bất động sản TP.HCM tăng trưởng cao nhất trong 10 năm qua với tổng số 42.991 căn nhà. Nhưng, từ năm 2018 đến nay đã xuất hiện rõ rệt tình trạng "lệch pha" cung - cầu, sụt giảm nguồn cung dự án dẫn đến sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền. 

Trong đó, năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, chỉ bằng 65,8 % so với năm 2017. Năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, chỉ bằng 53,6 % so với năm 2017. Năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, chỉ bằng 39,2 % so với năm 2017. Năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, chỉ bằng 33,6 % so với năm 2017.

9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 9 tháng đầu năm 2021. Nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường.

Thứ hai, "lệch pha phân khúc thị trường", "lệch" về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền.

Trong khi loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; thì năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Chiều ngược lại, nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo, thể hiện như sau: Năm 2017 có 10.987 căn nhà cao cấp, chiếm 25,5%. Năm 2018 có 8.502 căn nhà cao cấp, chiếm 30%. Năm 2019 có 15.479 căn nhà cao cấp, chiếm 67,1%. Năm 2020 có 7.114 căn nhà cao cấp, chiếm 42,1%. Năm 2021 có 10.404 căn nhà cao cấp, chiếm 72%. Và 9 tháng đầu năm 2022 có 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%. 

Thứ ba, đã xuất hiện dấu hiệu "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp và tình trạng doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở; người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi vay cao hơn

Theo HoREA, trên thực tế, tổng giá trị cần huy động vốn của các dự án nhà ở thương mại 9 tháng đầu năm 2022 tại TP.HCM đã lên đến 103.780 tỷ đồng, tăng đến… 653,5%, cao hơn 6,5 lần so với 9 tháng đầu năm 2021 (chỉ 15.880 tỷ đồng).

Nếu nội suy tổng giá trị cần huy động vốn của phân khúc nhà ở cao cấp 9 tháng đầu năm 2022 cũng chiếm khoảng 80,2% là 83.231 tỷ đồng cần huy động vốn, trong đó ngân hàng thương mại thường cho vay khoảng 60-70% thì sẽ hút một lượng vốn tín dụng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp.

"Giá trị căn nhà cao cấp thường cao gấp nhiều lần giá trị căn nhà vừa túi tiền nên dẫn đến tình trạng "lệch pha tín dụng" về phân khúc nhà ở cao cấp là phân khúc có đến trên dưới 70% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, mua để cho thuê, hoặc nhằm để bán lại, mà tình trạng này xảy ra còn có nguyên nhân là do thị trường không có loại nhà ở vừa túi tiền", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA lý giải.

Kiến nghị nhiều giải pháp gỡ vướng

Để tháo gỡ những vướng mắc tại hơn 100 dự án của hơn 80 doanh nghiệp vẫn "dậm chân", tăng nguồn cung cho thị trường, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét "có kết luận dứt điểm" các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc "đất công"; hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay/

Các dự án này đang bị tạm dừng do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó TP.HCM có 64 dự án.

"Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, Hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực" và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai", ông Châu nói.

Về phía UBND TP.HCM, HoREA đề nghị thành phố chủ trì cuộc họp để thống nhất thực hiện "Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cấp D trên địa bàn"; tiếp tục chỉ đạo xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị "vướng mắc" của các doanh nghiệp và đẩy mạnh công tác cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

"Hiệp hội rất hoan nghênh UBND TP.HCM đã có hơn 05 văn bản chỉ đạo các Sở, ngành phối hợp xem xét giải quyết hơn 100 dự án bị "vướng mắc" của các doanh nghiệp, nhưng kết quả giải quyết vẫn còn chậm.

Hiệp hội đề nghị UBND TP tiếp tục chỉ đạo, đôn đốc các Sở, ngành làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư để sớm đề xuất giải quyết phù hợp với các quy định pháp luật và thực tiễn của từng dự án", Chủ tịch HoREA, kiến nghị.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị thêm nhiều giải pháp khác như: Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2%; đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét lại, nên sửa đổi Thông tư số 20/2021/TT-NHNN; đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là "nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp" được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định…