TP.HCM: Vùng ven sẽ quyết định nguồn cung bất động sản 2020

Trong bối cảnh sắp kết thúc năm 2019 và thị trường ghi nhận nhiều có khăn về nguồn cung, tắc nghẽn pháp lý dự án. Nhiều chuyên gia nhận định rằng, nguồn cung của thị trường bất động sản 2020 sẽ được các khu vực vùng ven TP.HCM làm “át chủ bài”.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam: Khu vực vùng ven đang nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi đây là thị trường có nhiều sản phẩm sôi động, nhất là trong bối cảnh thị trường TP.HCM đang gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm.

Giá bán nhà tại khu vực trung tâm tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm mạnh giai đoạn 2018 – 2019.

Trong quý 3/2019, tại TP.HCM ghi nhận có dự án ở phân khúc tầm trung tại quận 9 được chào bán với số lượng 10.000 căn. Nhìn chung, thị trường khá khó khăn, nhưng hầu hết dự án chào bán mới thành công khoảng 70-80%, đặc biệt là phân khúc tầm trung.

Ở phân khúc hạng sang, tỷ lệ biến động giá so với các phân khúc khác dự kiến còn tăng. Tuy nhiên với mức giá hiện nay, nhiều nhà đầu tư khó chen chân nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu.

Khu vực các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An đang là những thị trường quyết định nguồn cung lớn trong năm 2020. Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưu chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng.

Phó Giám đốc CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án “ma”. Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại về dự án ảo, pháp lý không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác.

“Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín là yếu tố cân nhắc khi đưa ra quyết định đầu tư”, ông Kiệt nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Lâm – TGĐ DKRA Vietnam nhìn nhận: Trong bối cảnh nguồn cung ở TP.HCM sụt giảm, nhưng nhìn trong cả vùng TP.HCM hiện nay như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM.

Còn Tiến sĩ Võ Trí Thành - nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương cho rằng, có 6 yếu tố liên quan đến bất động sản cần lưu ý. Đầu tiên, pháp lý liên quan đến bất động sản có quá nhiều luật; thế nhưng, gần như tất cả các luật cần sửa đổi để hoàn thiện, còn chồng chéo, xung khắc và những vấn đề này sẽ còn kéo dài. Tuy nhiên, vẫn có những điểm hy vọng tích cực dù chưa lớn, ví dụ như pháp lý với condotel cũng đang được bàn thảo.

Yếu tố thứ 2 là tốc độ đô thị hóa. Việt Nam mới có 35% đô thị. Như vậy, xu thế đô thị hóa trong thời gian tới sẽ rất mạnh. Trong xu thế này, Hà Nội, TP.HCM, thậm chí Đà Nẵng đứng trước nhiều áp lực về hạ tầng giao thông đi cùng biến đổi khí hậu. Nên cần lan tỏa ra các tỉnh lân cận và vùng ven. Lan tỏa này gắn theo câu chuyện dòng người di cư, nhu cầu lao động…

Yếu tố thứ 3, là hạ tầng bức tranh vẽ nên rất đẹp nhưng tốc độ triển khai còn bất định nên đây vẫn còn là dấu hỏi. Năm 2019 giải ngân đầu tư công chậm nhưng thu ngân sách khá, hy vọng sẽ đẩy nhanh được giải ngân đầu tư công trong thời gian tới.

Yếu tố thứ 4, về đất đai từ quyền sở hữu chuyển nhượng, đấu thầu còn là câu chuyện dài, ví dụ như câu chuyện đất công ở TP.HCM và  tăng giá đất liên quan đến thuế, đến đầu ra cho bất động sản.

Yếu tố thứ 5 là vốn và tiền. FDI là điểm tốt không chỉ đầu tư trực tiếp mà M&A cũng tốt nhờ chuyển hướng chiến lược và chuyển hướng đầu tư của nhiều nước. Chính sách tiền tệ tốt, tỷ giá tốt, lãi suất giảm có thể còn cần thời gian để lan tỏa đến nền kinh tế nhưng đây là tín hiệu tốt. Thời gian tới Bộ Tài chính sẽ sửa Nghị định 20 quy định trần không chế chi phí lãi vay không quá 20%, sắp tới có thể lên đến 30-35%. Đây cũng là tín hiệu tích cực. Thông tư 22 liên quan đến tiền huy động ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống 40% từ đầu năm tới, cho các năm tiếp theo các tỷ lệ này sẽ giảm dần.

Tín dụng bất động sản hiện nay thu hẹp chưa nhiều, 9 tháng đầu năm tín dụng cho bất động sản tăng 16%, tổng tín dụng cho vay liên quan bất động sản, nhà đầu tư và người tiêu dùng gần 20% trên tổng dư nợ tín dụng. Trong đó cho vay kinh doanh bất động sản năm nay còn lại 32%.

Và yếu tố cuối cùng, lòng tin của khách hàng. Tranh tranh chấp giữa chủ dự án – khách hàng (quỹ bảo trì – quản lý) gia tăng, “vỡ trận” cam kết lợi nhuận tại dự án Cocobay. Bên cạnh đó là cơn sốt đất nền ở một số địa phương, dự án “ma” và sự chậm trễ vào cuộc của chính quyền.

Cuối cùng, Tiến sĩ Thành lưu ý, việc tiếp cận thông tin để nhìn ra xu thế, tận dụng lợi thế, linh hoạt trong xử lý, biết kết nối và quan tâm quản trị rủi ro đó là những “từ khóa” mà doanh nghiệp và người mua cần lưu ý.