Trả mặt bằng hàng loạt, vì sao chủ nhà dùng dằng giảm giá thuê?

Là chủ một chuỗi nhà hàng chuyên về đồ Tây với nhiều chi nhánh trong cả trung tâm thương mại ở Phú Mỹ Hưng và nhà phố mặt tiền tại quận 1, quận 5 (TP.HCM), anh Hoàng cho biết chưa từng lo cảnh thiếu khách.

Tuy nhiên, ảnh hưởng của dịch Covid-19 đã làm xáo trộn kế hoạch kinh doanh cả năm của công ty anh. "Lượng khách giảm khá mạnh, riêng nhà hàng thuê trong 2 TTTM ở Phú Mỹ Hưng chịu ảnh hưởng nhất, giảm 40-50%", anh Hoàng nói.

Khách thuê mong được giảm giá trong mùa dịch

"Kinh doanh đi xuống, trong khi giá mặt bằng thuê khá cao với 30 USD/m2 ở TTTM và 40 USD/m2 với nhà phố. Điều này buộc tôi phải đề nghị đơn vị cho thuê hỗ trợ giảm giá 25% trong 3 tháng", anh Hoàng giải thích.

Chủ chuỗi nhà hàng món Tây này cũng như nhiều khách thuê mặt bằng khác đã chủ động đề nghị chủ nhà hỗ trợ trong giai đoạn khó khăn, nhưng đa phần yêu cầu chưa được đáp ứng.

"Với nhà phố cho thuê, chủ nhà còn linh động, có thể chưa giảm giá ngay nhưng một số tiến hành giãn thời gian trả tiền thuê. Còn phía TTTM nói cần phải chờ đợi thêm mới quyết định biện pháp hỗ trợ. Với tình hình này, nếu thêm một tháng nữa thị trường vẫn khó khăn mà tiền thuê mặt bằng giữ nguyên, tôi buộc phải đóng bớt nhà hàng", anh Hoàng nói.

Tại TP.HCM, giá cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại thường bằng 2-4% giá trị của bất động sản đó. Theo ghi nhận, giai đoạn từ cuối 2016 đến cuối 2019, giá nhà phố đã tăng trung bình hơn 2 lần, kéo giá cho thuê mặt bằng hiện tại cao gần gấp đôi so với năm 2016.

Khách thuê của các mặt bằng nhà phố thường là cửa hàng bán lẻ hoặc dịch vụ F&B, do đó tùy từng loại hình kinh doanh, chi phí mặt bằng chiếm 15-30% doanh thu bán hàng.

Riêng tại các tuyến phố sầm uất như Ngô Đức Kế, ngã 6 Phù Đổng, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi… người kinh doanh luôn phải gồng giá thuê cao hơn 30-50% so với các con đường khác. Chi phí dao động 5.000-20.000 USD/căn/tháng cho diện tích sử dụng từ 50 m2 đến 300 m2.

Giá thuê mặt bằng tăng gấp đôi làm chi phí đội thêm, nhưng do cạnh tranh gay gắt, doanh nghiệp rất khó đẩy giá bán để bù đắp lại, buộc phải chấp nhận giảm bớt chi phí khác hoặc giảm lợi nhuận, thậm chí đóng cửa hàng loạt như thời gian qua.

Giữ giá hay chia sẻ khó khăn với khách thuê?

Theo bà Trần Thị Thu Hà, quản lý bộ phận bán lẻ của Savills Vietnam, giá thuê nhà giảm đã không giảm trong 7 năm trở lại đây, vì thị trường bán lẻ luôn sôi động và phát triển với chỉ số tăng trưởng dương tích cực. Chính vì vậy chủ nhà không muốn vì dịch bệnh mà thay đổi tiền lệ này.

"Một hợp đồng thuê thường kéo dài 3-5 năm, một giá thuê giảm thì mức giá mới sẽ được áp dụng trong suốt 3-5 năm sau đó", bà Hà giải thích cho lý do ít chủ nhà thương thảo lại giá thuê thời điểm này.

Tuy nhiên, theo ông Lê Quốc Kiên, một người có thâm niên 7 năm kinh doanh bất động sản cho thuê, thị trường đã có nhiều thay đổi trong thời gian gần đây.

Ở một bằng cho thuê tại quận 3 của ông Kiên, khách cũ vừa thuê tháng 12/2019 đã trả lại mặt bằng ngay trong tháng 1. Tiếp đó, khách mới là một tiệm làm móng vừa thuê đầu tháng 2, ông đã phải giảm 28,5% giá thuê so với khách cũ, chỉ đóng 2 tháng tiền cọc và tính tiền thuê mặt bằng muộn hơn hợp đồng thông thường.

"Do khai trương ngay trong mùa dịch nên tiệm làm móng này cũng rất vắng khách, sợ rằng họ chỉ trụ được 3-5 tháng", ông Kiên lo ngại.

Bên cạnh đó, với các căn nhà cho thuê phòng của ông Kiên, khách thuê cũng sụt giảm khoảng 10% trong tháng 2-3. Ông cho biết đã áp dụng giảm 20-30% tiền phòng cho khách về quê tránh dịch từ cuối tháng 2.

Ngoài ra, với một mặt bằng cho thuê làm căn hộ dịch vụ ở quận 10, người thuê lại để kinh doanh đã báo trống 50% trong tháng 2-3 và sẽ cố gồng thêm 1-2 tháng. Nếu không thể duy trì, khách sẽ trả lại nhà và lấy lại một phần tiền cọc.

Thông thường, các hợp đồng thuê quy định cọc 3-6 tháng tiền thuê nhà, nếu khách trả mặt bằng trước hạn, chủ nhà sẽ giữ khoản tiền cọc này. Ngoài ra, cũng có trường hợp người thuê cũ đã sang lại mặt bằng, gỡ lại vài tháng tiền cọc đền hợp đồng. Do mặt bằng nhà phố luôn được săn đón nên không khó tìm khách thuê mới.

Tuy nhiên, trong tình hình dịch bệnh và trả mặt bằng hàng loạt như hiện nay, mặt bằng không còn khan hiếm như trước. Ông Kiên đánh giá chủ nhà có thể bị trống mặt bằng ít nhất từ 6 tháng đến 1-2 năm, tùy vào tình hình dịch và sự phục hồi niềm tin của người tiêu dùng và nền kinh tế.

"Tình hình sẽ nguy hiểm hơn với các chủ nhà dùng thu nhập từ mặt bằng cho thuê để trả cho các khoản vay ngân hàng vì bị thiếu hụt dòng tiền ngoài kế hoạch", ông nói thêm,

Chính vì vậy, theo ông Kiên, thay vì để thiệt hại cho cả 2 phía, chủ nhà nên chủ động hỗ trợ giảm giá 30-50% trước mắt trong 3-6 tháng, đồng thời áp dụng giảm 30-50% tiền cọc cho khách thuê.

Ông Kiên cũng dự đoán thị trường mặt bằng nhà phố trong tương lai gần sẽ "tăng nguồn cung, giảm nhu cầu" mạnh do việc trả mặt bằng hàng loạt và hạn chế mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp. Đồng thời, giá thuê cũng sẽ giảm ít nhất 30% trong năm 2020, nếu tình hình kéo dài có thể phải giảm đến 50%.

Khi được hỏi về chủ trương giảm giá thuê cho doanh nghiệp, CEO một trung tâm thương mại lớn ở quận Thủ Đức, TP.HCM cho biết, ban tổng giám đốc đã họp bàn nhiều lần về việc này, vì thực tế lượng khách đến TTTM đã giảm 40-50%. Riêng khách thuê làm trung tâm ngoại ngữ, giáo dục, 2 tháng nay họ gần như không có doanh thu vì đã đóng cửa.

"Chúng tôi phải giải quyết cho từng trường hợp, chứ không giải quyết đồng loạt vì sẽ tạo hiệu ứng đòi quyền lợi của các khách thuê. Hơn nữa, doanh nghiệp tôi cũng phải đi vay ngân hàng, mà lãi suất cũng chỉ mới giảm chưa tới 1%. Trước mắt, công ty sẽ hỗ trợ những khách hàng thực sự bế tắc", ông nói.