Tỷ lệ bỏ trống văn phòng cho thuê tăng lên tại khu vực trung tâm TP.HCM

Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM cải thiện

Thời gian qua, phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM đã có những tín hiệu phục hồi tích cực sau 2 năm ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh. Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills cho biết nhu cầu thuê văn phòng đáp ứng được các tiêu chuẩn bền vững đã gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. 

Sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu khách thuê đã phần nào đẩy mạnh tính cạnh tranh giữa các tòa nhà, tạo ra áp lực về giá thuê cho các tòa nhà cũ, không đáp ứng được tiêu chí về môi trường.

Theo báo cáo Prime Benchmark của Savills công bố tháng 1, trong tương quan với các thị trường khác trong khu vực, TP.HCM được đánh giá đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, song hành cùng các thị trường Singapore, Seoul hay Đài Loan.

Trong khi đó, JLL Việt Nam cho thấy trong quý đầu năm 2023, nguồn cung văn phòng tăng đáng kể. Diện tích văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện đạt trên 308.325 m2, tăng thêm 16.200 m2 so với quý trước. Nguồn cung cải thiện trong khi nhu cầu sụt giảm khiến tỷ lệ trống phân khúc văn phòng khu vực trung tâm tại TP.HCM tăng lên 5,6%.

Chuyên gia của JLL lý giải, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, một số khách hàng thuê văn phòng hạng A khu vực trung tâm đã chuyển sang các lựa chọn tiết kiệm hơn như tòa nhà hạng B, nhà phố thương mại, hoặc "dạt" ra vùng ven để giảm chi phí.

Tại TP.HCM, giá thuê trung bình văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm trong quý I ghi nhận quanh mức 47,5 USD/m2/tháng, giảm 0,5% so với quý trước. Khu vực ngoài trung tâm, giá thuê được ghi nhận ở mức 27,1 USD/m2/tháng, không có nhiều biến động.

Sự suy yếu cả về cung và cầu của thị trường văn phòng cho thuê trong quý đầu năm 2023 đang khiến không ít người bất ngờ, bởi phân khúc này đã có một năm 2022 đầy sôi động, cầu vượt cung, tỷ lệ lấp đầy đã về mức trước đại dịch, quyền chủ động thuộc về chủ đầu tư.

Chưa hết, năm 2022 cũng là năm bất động sản văn phòng dẫn sóng đường đua mua bán và sáp nhập (M&A) với hàng loạt thương vụ đình đám. Đơn cử, Viva Land mua lại thành công tòa nhà Saigon One Tower và đổi tên thành IFC One Saigon. Dự án có có vị trí đắc địa tại trung tâm quận 1, TP.HCM, thiết kế là tòa nhà thương mại gồm văn phòng, căn hộ chung cư và trung tâm thương mại với tổng diện tích sàn 124.100 m2.

Tại TP.HCM, sức cạnh tranh cũng được dự báo tăng, bởi trong bối cảnh khả năng hấp thụ giảm thì nguồn cung văn phòng hạng A sẽ tăng khoảng 84.000 m2, với 2 dự án The Hallmark và The MEET.

Lo ngại "khủng hoảng thừa" văn phòng cho thuê

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Quản lý cấp cao Bộ phận cho thuê văn phòng Savills Việt Nam, cho biết dự kiến đến năm 2023, TP.HCM sẽ có thêm nhiều dự án hạng A. Không chỉ trung tâm, khu vực ngoài trung tâm cũng sẽ tăng. Riêng tại Thủ Thiêm có thể cung cấp nguồn cung mới khoảng 80.000 m2.

Nhiều người đang lo ngại về một cuộc "khủng hoảng" thừa văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, có thể tỷ lệ hấp thụ giảm do nguồn cung mới tăng, song tiềm năng tăng trưởng của phân khúc văn phòng tại Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Bên cạnh đó, một vấn đề khiến nhiều người lo ngại là việc các khách thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý khi xin phê duyệt mặt bằng mới, đặc biệt khi thuê tại các tòa nhà có công năng linh hoạt như văn phòng và thương mại dịch vụ nói chung.  Khó khăn điển hình là các hoạt động liên quan đến xin cấp phép phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Các chuyên gia đánh giá quy định về an toàn PCCC được siết chặt hơn sẽ khiến nhiều khách thuê doanh nghiệp gặp khó khăn cả về tiến độ chuyển trụ sở văn phòng lẫn chi phí đội lên so với ngân sách ban đầu.

Chuyên gia khuyến cáo, điểm mấu chốt luôn nằm ở việc doanh nghiệp cần cân nhắc kỹ lưỡng, lên kế hoạch sớm cho việc thay đổi văn phòng, đặt chất lượng dự án và uy tín của chủ đầu tư lên hàng đầu.

Chủ đầu tư cũng cần được tư vấn và hỗ trợ về các giải pháp văn phòng từ các đơn vị chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn lên kế hoạch để được hỗ trợ và tư vấn giải pháp văn phòng phù hợp từ các đơn vị chuyên nghiệp. Với những bước chuẩn bị kĩ càng, khách thuê doanh nghiệp mới có thể tránh được các chi phí không đáng có trong quá trình cho thuê, kiếm soát được rủi ro, đặc biệt là hài lòng với nơi được chọn làm văn phòng và gắn bó lâu dài.

Ngoài ra, các chủ đầu tư cần cân nhắc đa dạng sản phẩm, thay vì "tất tay" tại khu vực trung tâm thì nên phát triển văn phòng cho thuê ở khu vực ngoài trung tâm. Đồng thời, không nên chạy đua về giá, gây mất sức cạnh tranh, khách "tháo chạy" khỏi vùng lõi quá đắt đỏ.