Vì sao doanh nghiệp ở Bình Dương không mặn mà với nhà ở xã hội?

Nhiều ý kiến tại hội thảo "Phát triển Nhà ở xã hội – Góc nhìn doanh nghiệp" tổ chức sáng nay (ngày 31/3) ở Bình Dương cho rằng, cần quy hoạch lại quỹ đất, bỏ quy định về xen kẽ nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại… sẽ tạo động lực và điều kiện thuận lợi hơn để doanh nghiệp tham gia vào phát triển nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp không mặn mà nhà ở xã hội

Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bcons cho biết, lợi nhuận từ nhà ở xã hội thấp nên doanh nghiệp không mấy mặn mà dù có nhiều ưu đãi.

Theo Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư nhà ở xã hội bị ràng buộc ở phương án giá kinh doanh đầu ra. Và chủ đầu tư chỉ được phép có một mức lợi nhuận định mức không quá 10% (đối với nhà ở xã hội bán) hoặc không quá 15% (đối với nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua) trên tổng chi phí đầu tư, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.

Theo ông Thạch, khi "xin" được tất cả các khoản ưu đãi, hỗ trợ như đã quy định thì tổng mức đầu tư giảm. Khi đó, chủ đầu tư sẽ ứng vốn ít hơn, lợi nhuận định mức sẽ giảm.

Xét về mặt dòng tiền theo thời gian, với một dự án nhà ở xã hội để bán kéo dài tối thiểu 2-3 năm, hoặc dự án nhà ở xã hội cho thuê mua hoặc cho thuê kéo dài tối thiểu 5-15 năm, mức lợi nhuận hàng năm chỉ 1%-3%!

"Đó thực sự không thể gọi là có hiệu quả kinh tế đối với doanh nghiệp", ông Thạch nhận định.

Do đó, để tăng hiệu quả sử dụng vốn, chủ đầu tư sẽ vận dụng phương thức huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, huy động vốn từ đối tượng mua nhà ở xã hội có nhiều khó khăn hơn đối tượng khách hàng thông thường.

Ông Thạch cho rằng, hiệu quả kinh tế kém thì không thể phát triển bền vững được. Cho nên, hầu như chỉ có những doanh nghiệp đầu tư nhà ở thương mại quy mô lớn, có trách nhiệm phải trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội trên 20% diện tích đất ở dành cho nhà ở xã hội, mới làm nhà ở xã hội và phải bù lỗ cho phần nhà ở xã hội như là một nghĩa vụ xã hội.

Ông Nguyễn Anh Trang - Tổng Giám đốc công ty CP Hoàng Quân Bình Thuận cũng thông tin, việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua còn chậm, hiệu quả chưa cao, do một số vướng mắc cả về thể chế chính sách và tổ chức thực hiện.

Trong đó, luật quy định các chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết, hoặc tổng mặt bằng để xây dựng nhà ở xã hội.

Việc này nhằm tạo điều kiện để gia tăng số lượng nhà ở xã hộ song khó thực hiện được trong thực tế. Nguyên nhân do trong cùng dự án sẽ có sự chênh lệch về điều kiện sống, cũng như mức độ đầu tư hạ tầng, tiện ích.

"Một hộ có thu nhập thấp nếu mua được nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại thì các khoản chi phí khác như phí quản lý, mặt bằng giá cả cho sinh hoạt phí… ở mức cao cũng sẽ là gánh nặng cho gia đình trong thời gian sinh sống", ông Trang nói.

Do đó, ông Trang kiến nghị, nên bỏ quy định buộc chủ đầu tư phải trích một phần diện tích khi xây dựng nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội.

Thay vào đó, Qũy đất dành cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ theo quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phát triển khu công nghiệp... của các địa phương, ông Trang đề xuất.

Nhu cầu nhà ở xã hội cao, lợi nhuận tích lũy sẽ vẫn ở mức cao

Đóng góp ý kiến cho hội thảo, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, các nhà đầu tư bất động sản Việt Nam thường không thích đầu tư vào khu vực nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không cao.

"Thực sự, các nhà đầu tư bất động sản cần tính toán lại chiến lược kinh doanh của mình. Thời kỳ gặt hái siêu lợi nhuận từ thị trường bất động sản dựa vào cầu ảo đã qua", ông Võ nhấn mạnh.

Theo GS Võ, lúc này, các nhà đầu tư cần tính tới bài toán đầu tư lợi nhuận không cao nhưng lượng cầu lớn sẽ mang lại tổng lợi nhuận cao.

Trên thực tế, các dự án nhà ở xã hội vẫn khó phát triển khi yếu tố bao cấp còn nặng nề. Trợ giúp của Nhà nước không thể có nhiều. Việc quản lý mua, bán nhà ở xã hội xa rời cơ chế thị trường làm cho nhà ở xã hội trở nên không hấp dẫn. Từ đây, phân khúc nhà ở xã hội không có động lực phát triển.

Còn theo PGS. TS Lưu Đức Hải, Đại học Quốc gia Hà Nội, trong khi nhu cầu về nhà ở xã hội đang rất lớn thì hiện nay, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập.

Các dự án nhà ở xã hội có quy mô nhỏ lẻ, lại chủ yếu tập trung tại những nơi đông dân, nên gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực.

Theo ông Hải, trong tổng số 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị (với tổng diện tích gần 43.800 ha), thì chỉ có khoảng 1.040 dự án dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đạt 36,34% so với nhu cầu phát triển nhà ở xã hội đến năm 2020).

Về quỹ đất nhà ở công nhân, đến nay, cả nước có 253 dự án nhà ở dành cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha (đạt khoảng 41% diện tích đất được đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng).

Mặt khác, cơ cấu sản phẩm còn kém đa dạng, thiếu những nhà diện tích nhỏ, giá trị thấp; và các căn hộ, nhà cho thuê với phương thức thanh toán linh hoạt. Do đó, việc người có nhu cầu có thể tiếp cận được nhà ở xã hội phù hợp càng xa vời hơn.

Theo TS. Hải, những vướng mắc này cần được tháo gỡ, tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia vào phát triển nhà ở xã hội, tạo ra đa dạng các sản phẩm, phù hợp với nhiều khả năng chi trả của người lao động.