Xuống tiền mua bán bất động sản thời điểm nào là hợp lý để chốt lời?

Các nhà đầu tư đang băn khoăn tìm kiếm cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nhưng chưa biết mua ở đâu, mua thời điểm nào để tránh rủi ro và có lợi nhuận cao nhất. Cùng lắng nghe phân tích của chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Trần Minh về cơ hội đầu tư thành công trước sự tấn công thị trường của đại dịch Covid 19.

Nhận định đúng, mua đúng

Rõ ràng việc nhận định thị trường dựa vào chu kỳ bất động sản là rất đúng khi đầu tư bất động sản. Vào 2019 kể cả khi không có dịch bệnh thì mọi người đều nhận định thị trường bất động sản sẽ chậm trên các phân khúc từ bất động sản nghỉ dưỡng, chung cư, nhà phố, đất nền… Như vậy tâm lý giữ tiền trong tay của các nhà đầu tư đã có, do có nhận đi thị trường đi vào giai đoạn chậm.

Đến đầu năm 2020 khi dịch bệnh lần thứ nhất xảy ra thì không chỉ riêng thị trường bất động sản gặp khó khăn mà mọi ngành nghề kinh doanh đều vậy. Và đương nhiên lúc này với dòng tiền sẽ do tâm lý của từng nhóm nhà đầu tư mà chia ra: Người có nhận định tốt sẽ tiếp tục giữ tiền, cũng giống như người có tiền mà không biết đầu tư vào đâu cũng sẽ giữ, người ít tiền lựa chọn các kênh đầu tư như chứng khoán, tiền ảo, vàng, trái phiếu...và đương nhiên dịch bệnh cũng làm cho nhóm đầu tư “QUÁ TAY” gặp khủng hoảng khi dòng tiền không lưu thông, thanh khoản kém… làm cho một nhóm các cả nhà đầu tư phải cắt lỗ, bán rẻ trên thị trường, và nhóm này sẽ bán rẻ, cắt lỗ kéo dài đến đầu năm 2021.

Rõ ràng với hầu hết doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam sử dụng tiền ngân hàng thì dịch bệnh làm cho vấn đề thanh khoản, dòng tiền không lưu thông ngành bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn, đấy cũng là lý do mà trong các nhóm doanh nghiệp huy động vốn qua trái phiếu thì nhóm ngành bất động sản là số 1.

Khi dịch bệnh giai đoạn 1 đỡ, chúng ta có 100 ngày không có ca lây nhiễm trong cộng đồng, nhiều chủ đầu tư trong giai đoạn này tranh thủ việc mở bán lại các dự án, và tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn và đã thu hút được rất nhiều người dư tiền mua bất động sản. Chúng ta nhận thấy rằng thị trường lúc này phụ thuộc rất nhiều vào TÂM LÝ nhà đầu tư, những thông tin nhận được là tích cực thì nhà đầu tư cũng sẽ tiếp tục xuống tiền. Và lượng tiền trong dân còn rất lớn, và tôi tin các chủ đầu tư sẽ biết cách làm thế nào cho người dân tiếp tục mua bất động sản.

App 24hmoney có những bài viết đa chiều của chuyên gia về thị trường tài chính, bất động sản giúp NĐT có cách nhìn khách quan về thị trường.

Về mặt tiêu cực, do ảnh hưởng của dịch bệnh, đã làm cho bất động sản thương mại, nhà phố hay bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng nặng nề. Nhưng nếu nhìn tích cực thì đây như giai đoạn thanh lọc thị trường. Và cũng là giai đoạn nhìn lại những gì đã phát triển trong những năm đã qua, như chúng ta thấy bất động sản nghỉ dưỡng thực là gì, tiềm năng ra sao, công suất phòng, ….

Hay sự dịch chuyển lên thương mại điện tử, bắt kịp với xu hướng chung của thế giới được đẩy nhanh hơn. Nhiều chủ đầu tư cũng nhìn ra được hướng phát triển bất động sản mới, tầm quan trọng của môi trường sống,...

Xuống tiền ở đâu để chốt lời?

Như vậy ta thấy đối với các nhà đầu tư việc chuẩn bị cho từng giai đoạn thị trường là vô cùng quan trọng, trong dịch bệnh là sự rủi ro không lường trước được, thì nhà đầu tư chọn cách phòng ngự, tìm hiểu thông tin, dòng tiền ưu tiên được đưa vào các tài sản cất giữ tiền, dễ thanh khoản như vàng, hay với người có số vốn ít có thể mạo hơn hơn với các kênh chứng khoán, hay tiền ảo…. Nhưng nếu là một nhà đầu tư chuyên nghiệp lúc này là thời cơ vàng để đầu tư, lúc này những dự đoán sau dịch là gì?

Dòng bất động sản nào sẽ phát triển đón đầu được có cơ hội rất tuyệt vời, trạng thái RÌNH RẬP để xuống tiền khi có cơ hội lúc này được các nhà đầu tư kích hoạt, để hoạt động hết công suất ngay sau khi dịch bệnh đỡ và được dần khống chế.

Trong dịch bệnh chúng ta được nói nhiều về bất động sản công nghiệp, sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng toàn cầu và Việt Nam là một điểm đến hấp dẫn, và hơn ai hết để phục hồi sau dịch thì công ăn việc làm là việc ưu tiên số 1, để phục vụ cho việc phục hồi nền kinh tế. Trong giai đoạn trước tôi vẫn ví thị trường bất động sản phát triển mạnh phục vụ cho việc ăn chơi như bất động sản nghỉ dưỡng, hay các khu đô thị đầy đủ tiện ích. Thì giai đoạn đoạn 2021-2025 thì bất động sản đã đến lúc phát triển các bất động sản phục vụ cho việc làm. Nói về bất động sản công nghiệp ta thì cũng rất rộng như bất động sản kho bãi, nhà dưỡng, các bất động sản trong khu công nghiệp, hay đất nền ven khu công nghiệp. Đây cũng là lĩnh vực chúng ta còn sơ khai khi hạ tầng, cảng biển, chất lượng công nhân,... chúng ta còn kém, đó là những vấn đề mà đầu tư công sẽ phải ưu tiên giải quyết sớm để thúc đẩy nền công nghiệp trong nước.

Như vậy sau dịch bệnh chúng ta thấy sự phân hóa rõ ràng trong từng phân khúc bất động sản, với bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại nhà phố là cần quãng thời gian để phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm thời gian để hoàn thiện pháp lý, luật bán cho người nước ngoài để thu hút nguồn vốn lớn, và cũng cần cả một chiến lược dài hơi để phát triển ngành du lịch Việt Nam.

Với các bất động sản phục vụ nhu cầu để ở, phân khúc trung và cao cấp đương nhiên sẽ chậm, và đòi hỏi các chủ đầu tư phải rất linh hoạt trong chính sách bán hàng mới có thể thu hút được khách hàng.

Phân khúc đất nền du lịch, ven biển sẽ chậm, bởi nhiều người sẽ nhận ra rằng, rốt cuộc mình mua để làm gì? Ở thì không, kinh doanh gì cho lại với giá vốn đã cao như vậy. Và theo tôi phân khúc này sẽ giảm giá và đặc biệt tại các vùng được đẩy giá quá cao trong giai đoạn vừa rồi. Ở phân khúc này sẽ giảm trong vài năm chứ không riêng trong năm nay.

Phân khúc nghỉ dưỡng ven đô trong dịch đang được truyền thông đánh vào tâm lý khách hàng, trong bất kỳ ai cũng mơ hồ về một ngồi nhà có vườn rau, ao cá, sở hữu riêng,… nhưng theo tôi sau dịch xu hướng này cũng sẽ ít được sự quan tâm hơn. Sau dịch bệnh thì những người mua bất động sản sẽ thực tế hơn, chỉ mua các bất động phục vụ đúng nhu cầu của mình, và cũng chỉ các bất động sản có giá trị thực tế mới tăng giá thực tế, phân khúc này sẽ ổn hơn khi các chủ đầu tư lớn có thương hiệu phát triển và khai thác. 

Và cuối cùng theo tôi phân khúc có sự phát triển, tăng giá, thu hút người nhiều đầu tư là các bất động sản gần khu công nghiệp như đúng xu hướng với mức giá từ 800-1,5 tỷ sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư cá nhân. Ngoài ra, phân khúc thị trường ngách như cho thuê nhà xưởng kho bãi cũng sẽ phát triển. Cho đến khi các ông thật sự vào làm và chiếm lĩnh thị phần thì thị trường sẽ bão hòa.

Thị trường năm 2020 có thể bỏ qua, lúc này đầu tư sẽ có thuận lợi như giá rẻ, dễ tìm, nhiều lựa chọn. Và nhà đầu tư có quyền hy vọng vào sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2021-2022. Nhưng mua lúc này không vay mượn, phù hợp với các nhà đầu tư dư tiền, tầm nhìn đầu tư trong 3 năm.

Tóm lại thị trường thế nào là theo cách mà mỗi người nghĩ, trong cơ hội luôn có khủng hoảng, và thị trường bất động sản cũng vậy, khi không ai quan tâm đến bất động sản thì những nhà đầu tư biết mua, mua đúng xu hướng sẽ có cơ hội.

Trong những năm qua chưa lúc nào mà các nhà đầu tư có cơ hội cùng xuất phát điểm như hiện nay.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của Chuyên gia tư vấn đầu tư BĐS Trần Minh (chuyên gia tư vấn BĐS của App 24hmoney)