Xác định địa phương bị cấm phân lô bán nền theo Luật Kinh doanh bất động sản

105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô bán nền

Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành và sẽ có tác động nhiều đến thị trường, nhất là với quy định về việc cấm phân lô bán nền. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023, cả nước có 902 đô thị; trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

Như vậy, quy định trên thì có 105 thành phố, thị xã sẽ không cho phân lô, bán nền; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Cụ thể, 2 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP.HCM sẽ bị cấm phân lô bán nền. Đối với đô thị loại I, có 22 địa phương, trong đó có 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và 19 thành phố thuộc các tỉnh gồm: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên. Bên cạnh đó, có 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 16 thị xã cũng bị cấm phân lô bán nền.

Cấm phân lô bán nền sẽ hạn chế tình trạng gom đất, thổi giá

Quy định mới về cấm phân lô bán nền được giới chuyên gia đánh giá ngày càng chặt chẽ và dự kiến làm thay đổi "cuộc chơi" của cả thị trường bất động sản khi quy định có hiệu lực. Với chủ thể cá nhân người mua sẽ có hai đối tượng là người mua để làm nhà ở và người mua đầu tư. Với người mua để làm nhà ở thì khi chủ đầu tư bị siết nguồn cung, giá đất nền tăng hay giảm chỉ tác động một phần đến đối tượng này, còn rất nhiều những lý do khác sẽ tác động đến họ như lãi suất ngân hàng, sở thích nhà ở chung cư...

Với người mua để đầu tư sẽ có 2 lựa chọn, từ sau 1/1/2025 họ sẽ chỉ có thể mua được đất nền của chủ đầu tư ở những đô thị loại IV, loại V, xa trung tâm. Theo đó, đánh giá tiềm năng tăng giá của các loại sản phẩm này họ sẽ cần phải cân nhắc rất nhiều. Bên cạnh đó, khi họ đầu tư mua sản phẩm ở các khu đô thị thuộc loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III thì bắt buộc phải mua nhà đã xây. Họ sẽ phải cân nhắc quyết định đầu tư khi bỏ ra chi phí lớn hơn (bao gồm cả chi phí xây dựng).

Với chủ đầu tư, các quỹ đất phân lô bán nền sẽ phải chuyển tới đô thị loại IV, loại V và khu vực nông thôn. Do đó, chủ đầu tư sẽ phải tính toán rất kỹ vào việc đầu tư các dự án, chọn lựa những vị trí tiềm năng nhất. Bởi ở các đô thị xa trung tâm, quỹ đất còn rất lớn, không loại trừ khả năng nhiều người dân thậm chí không có nhu cầu mua đất nền từ dự án của phía chủ đầu tư mà sẽ lựa chọn mua đất trong dân.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng trên thị trường hiện tại, nguồn cung đất nền chủ yếu đến từ các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Không ít nhà đầu cơ tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán; đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.

Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Loại hình này cũng thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

"Siết phân lô bán nền trong luật mới đã quy định chặt chẽ ở phía chủ đầu tư. Còn các hoạt động tách thửa thổi giá ăn theo hạ tầng vẫn cần những quy định quản lý chặt chẽ hơn nữa. Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cần rõ ràng chi tiết hơn để loại bỏ tình trạng thổi giá ảo đất nền", ông Đính nhận định.