Amazon xây dựng đế chế bất động sản, âm thầm mua đất trên khắp nước Mỹ

Khu đất rộng 193 mẫu ngay bên ngoài Round Rock, Texas, được một số nhà phát triển lớn nhất ở Mỹ thèm muốn. Nằm cách thành phố Austin đang phát triển mạnh vài dặm về phía bắc, mảnh đất thô có thể được sử dụng cho hầu hết mọi thứ theo luật sử dụng đất khoan hồng của tiểu bang. Vì vậy, khi gia đình Robinson nổi tiếng đưa bất động sản này ra thị trường vào năm ngoái, đã nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ một loạt người chơi bất động sản, bao gồm các nhà xây dựng, công ty cổ phần tư nhân khổng lồ Blackstone Inc. và Prologis Inc., một chủ nhà công nghiệp cho thuê nhà kho trên khắp Quốc gia. Nhưng khi nhà thầu thành công xuất hiện, đó không phải là một công ty bất động sản. Đó là công ty thương mại điện tử lớn nhất thế giới: Amazon.com Inc.

Bắt đầu từ khoảng ba năm trước, gã khổng lồ có trụ sở tại Seattle đã âm thầm bắt đầu tìm kiếm bất động sản tại các thị trường trọng điểm của Hoa Kỳ như Nam California, Texas, Illinois, Florida và Vùng Vịnh. Từ năm 2020 đến năm 2022, Amazon đã tăng gấp ba lần số lượng không gian công nghiệp xây dựng mà họ sở hữu ở Bắc Mỹ, theo nhà nghiên cứu bất động sản CoStar Group Inc.

Cũng theo những người quen thuộc với chiến lược này, một thế hệ mới của các trung tâm hoàn thiện cao chót vót có thể lưu trữ nhiều loại sản phẩm khác nhau cho khách hàng ở các khu vực đông dân cư.

Có thể thấy, mua đất là một sự thay đổi lớn đối với Amazon, trước đây, công ty này dựa vào một số ít các nhà phát triển để tìm tài sản, xây dựng các nhà kho khá đơn giản và cho công ty thuê lại. Giờ đây, Amazon đang ngày càng tham gia nhiều phần vào quá trình phát triển nội bộ, thường đấu thầu với các đối tác lâu năm để có được không gian tốt nhất.

Đó là một chiến lược tiềm ẩn rủi ro khiến Amazon phải đối mặt với những biến động của thị trường bất động sản công nghiệp. Công ty cũng đã xây dựng quá mức trong thời kỳ đại dịch và đang gặp khó khăn với quá nhiều không gian nhà kho dư thừa hiện nay khi sự gia tăng mua sắm trực tuyến đã giảm tốc. Do đó, Amazon đang tìm cách cho thuê lại không gian mà họ không cần, và điều đó cũng đã làm chậm quá trình mở rộng kho hàng của mình. Người phát ngôn Kelly Nantel cho biết: "Giống như tất cả các công ty khác, chúng tôi đang thích ứng với sự sẵn có của bất động sản và vị trí theo nhu cầu của khách hàng, đồng thời chúng tôi cũng liên tục đánh giá phương pháp tiếp cận dựa trên tài chính của chúng tôi".

Nhưng công ty cho biết không có sự thay đổi trong chiến lược bất động sản dài hạn của mình. Các giám đốc điều hành vẫn cam kết đảm bảo đất đai ở đúng vị trí chiến lược để thực hiện tầm nhìn của người sáng lập Jeff Bezos về việc mua hàng trực tuyến ngay lập tức hài lòng như một chuyến đi đến cửa hàng. Nếu Amazon không tiếp tục tiến gần hơn đến khách hàng ngay bây giờ, nó có thể vĩnh viễn từ bỏ sự gần gũi đó với các đối thủ cạnh tranh bán lẻ như Walmart Inc., chỉ cách đó một đoạn lái xe ngắn.

John Blackledge, một nhà phân tích tại Cowen and Company LLC, cho biết: "Sẽ có một cái gì đó ở phía bên kia của tất cả khoản đầu tư này cho người tiêu dùng. Mọi người sẽ mua nhiều hơn trên Amazon khi họ thấy rằng họ có thể nhận được nó trong năm giờ thay vì trong hai ngày".

Theo CoStar, Amazon đã chi ít nhất 2,2 tỷ USD để mua lại đất đai hoặc bất động sản trong hai năm qua. Vào tháng 3 năm 2020, công ty đã đầu tư 30 triệu đô la cho 63 mẫu Anh tại một khu vực công nghiệp nhộn nhịp giữa San Diego và biên giới Hoa Kỳ với Mexico. Sau đó, họ xây dựng một cơ sở hiện đại, cao 40 mét có thể xử lý một lượng lớn sản phẩm để vận chuyển trong ngày.

Trước đây, Amazon không thích ràng buộc tiền vào bất động sản. Bezos, muốn điều hành công việc kinh doanh như một công ty khởi nghiệp càng lâu càng tốt, luôn có những kế hoạch khác về tiền mặt, những người này cho biết. Anh ấy thích đầu tư vào các cuộc đặt cược dài hạn, có khả năng biến đổi — điện toán đám mây, nền tảng kích hoạt bằng giọng nói Alexa, xây dựng một xưởng phim.

Sự ác cảm của Bezos đối với việc mua bất động sản đã khiến một số giám đốc điều hành bất động sản của Amazon bối rối, đặc biệt là khi công ty trưởng thành và nhu cầu của nó thay đổi, theo những người quen thuộc với vấn đề này, người đã yêu cầu giấu tên để thảo luận về một vấn đề nội bộ. Các đối thủ cạnh tranh bán lẻ như Walmart sở hữu hầu hết các cửa hàng ở Mỹ, giúp họ có nhiều quyền kiểm soát hơn và tài sản được đánh giá cao hơn. Danh mục đầu tư bất động sản có thể được bán và cho thuê lại để giúp một công ty vượt qua giai đoạn khó khăn mà không phải từ bỏ việc sử dụng đất. Nhưng cũng có những lo ngại rằng, đôi khi Amazon ký hợp đồng thuê dài hạn, công ty thường không đạt được lợi nhuận nào mặc dù đã trả tiền thuê nhà trong 20 năm.

Việc Amazon thúc đẩy giao hàng cho khách hàng ngay trong ngày là thời điểm lý tưởng để xem xét lại chiến lược của Bezos. Công ty cần mặt bằng công nghiệp gần gũi với khách hàng ở những nơi khan hiếm quỹ đất và có cạnh tranh gay gắt từ các công ty phân phối như United Parcel Service Inc. và FedEx Corp. đến các cửa hàng tạp hóa, chuỗi nhà hàng và đại lý xe hơi.

Tuy nhiên, câu hỏi bây giờ là Amazon sẽ điều chỉnh chiến lược thời đại bùng nổ như thế nào với điều kiện kinh tế hiện tại. Tăng trưởng doanh số bán hàng trực tuyến đang chậm lại, lãi suất đang tăng và một số nhà phân tích dự đoán sẽ có một cuộc suy thoái trong những tháng tới. Công ty đã giảm số lượng nhà kho nhiều tầng mới mà họ có kế hoạch xây dựng trong những năm tới xuống còn khoảng 10 từ con số 40, theo những người quen thuộc với vấn đề này. Người phát ngôn Nantel cho biết: "Các kế hoạch của chúng tôi tiếp tục phát triển và chúng tôi không thể xác nhận việc xây dựng hoặc ra mắt nào trong tương lai".

Các giám đốc điều hành của Amazon cũng đang tranh luận xem liệu có nên dỡ bỏ một số bất động sản mà họ không cần ngay lập tức, hay là vẫn giữ nó cho ngày nhu cầu tăng trở lại, những người này cho biết.