Cải tạo chung cư cũ vẫn "giậm chân tại chỗ", đâu là vướng mắc lớn nhất?

Cải tạo chung cư cũ khó hơn xây nhà ở xã hội

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố có hơn 1.500 chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Cuối năm 2021, UBND thành phố đã ban hành Ðề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, với các kế hoạch, tiến độ thực hiện cụ thể. Tuy nhiên, các công việc liên quan đến cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố triển khai còn rất chậm. 

Tính đến hết năm 2023, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ, bằng 1,14% tổng khối lượng công việc.

Nhiều người dân sau khi di dời đến các khu tái định cư đều mong muốn trở lại nơi mình đã sinh sống hàng chục năm. 

Một số người cho biết, những bất cập sau khi di dời đến nơi ở mới là chất lượng khu tái định cư thấp, kém chất lượng. Sau khi chủ đầu tư bàn giao cho các hộ dân thì trách nhiệm không còn nữa khiến người dân phải tự lo và phải kiến nghị rất nhiều lần. 

Đáng chú ý, một số hộ dân chưa chịu di dời đều cho rằng, nguyên nhân lớn nhất là mức đền bù đưa ra không phù hợp, trong khi giá nhà thị trường khu vực xung quanh cao gấp nhiều lần.

Bà Tô Thị Hạnh, Ủy viên Ban Thường vụ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ về các nút thắt lớn trong vấn đề cải tạo chung cư cũ là, người dân luôn mong muốn một hệ số đền bù cao thì mới đồng thuận di dời. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

Bà Hạnh nhấn mạnh, trong 20 năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ trên cả nước vẫn rất chậm so với kế hoạch đề ra, chỉ đạt 1 – 2%. Tỷ lệ này là quá thấp, nhất là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM do tồn tại nhiều vướng mắc. Việc cải tạo chung cư cũ thậm chí còn khó hơn phát triển nhà ở xã hội. Bởi lẽ, hàng ngàn, hàng vạn người dân đã sống nhiều năm tại chung cư cũ đó buộc phải chuyển đi để giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, còn phải xây dựng một cơ chế như thế nào để người dân đồng thuận di dân.

"Doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo. Như vậy, doanh nghiệp không thể đủ chi phí vốn để cải tạo. Hai nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này", bà Hạnh nhận định.

Liên quan đến những vướng mắc trong quá trình cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho biết, một trong những nguyên nhân khiến việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhất là các khu nhà tập thể xuống cấp trở nên bế tắc là do những vướng mắc về cơ chế, phương án tài chính, đền bù... 

Bên cạnh đó, cải tạo nhà chung cư đang đặt ra những thách thức khi một số quyết định phải có sự đồng thuận của đa số hoặc toàn bộ người dân thì mới có thể triển khai. Đặc biệt là khi các cơ chế ưu đãi cho các nhà đầu tư vẫn chưa đủ hấp dẫn, khiến nhiều doanh nghiệp chưa “mặn mà” tham gia.

Lời giải cho "bài toán" cải tạo chung cư cũ

Để tháo gỡ được những “nút thắt” gây khó cải tạo chung cư cũ, Dự thảo Nghị định về Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, trong đó đề xuất cơ chế ưu đãi về đất đai đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư. 

Ngoài ra, chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án.

Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với: Diện tích đất xây dựng nhà chung cư hiện hữu; Diện tích đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có); Diện tích đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, công trình công cộng, diện tích đất có công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông, hạ tầng xã hội; Công trình khác, gồm cả diện tích đất có tài sản công thuộc phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư phải thực hiện phá dỡ, nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp thực hiện dự án quy gom nhà chung cư) hoặc vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định.

Trường hợp sau khi lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung được phê duyệt dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật đất đai.

Các chuyên gia cho rằng, Dự thảo Nghị định cần làm rõ hơn quy định liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư; bố trí tái định cư; cần quan tâm điều tra, khảo sát hiện trạng nhà chung cư; quy định chi tiết nội dung về cưỡng chế; cân nhắc bổ sung quy định về lộ trình xây dựng dự án nhà chung cư; cần quan tâm, thẩm định năng lực nhà đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Đặc biệt, về vai trò của các bên trong cải tạo chung cư cũ, theo phản ánh của doanh nghiệp, với quy định hiện hành và cả Luật Nhà ở 2023, doanh nghiệp phải tự thỏa thuận với dân. 

Để cải tạo chung cư cũ thoát khỏi tình trạng “giậm chân tại chỗ” như nhiều năm qua, vai trò của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân phải được đưa vào quy định của pháp luật. Nhà nước phê duyệt quy hoạch, Nhà nước tạo cơ chế, tạo ưu đãi, hỗ trợ cho cả hai phía doanh nghiệp và người dân. Nhà nước phải “cầm cân, nảy mực” trong cải tạo chung cư cũ.