Căn hộ chung cư mức giá bao nhiêu phù hợp nhu cầu đa số người mua?

Theo một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn thực hiện trên đối tượng người có nhu cầu mua nhà trong tương lai chỉ ra, 43% nhu cầu mua rơi vào căn hộ chung cư giá từ 2 - 4 tỷ đồng, 27% cần tìm nhà giá dưới 2 tỷ đồng. Các loại hình có giá cao hơn, lượng quan tâm cũng khiêm tốn. Ví như, tầm giá từ 4-6 tỷ đồng có khoảng 19%, trên 6 tỷ đồng là khoảng 9%.

Trên thực tế, động thái này thể hiện rõ nét ở lượng tiêu thụ của các dự án mở bán trên thị trường thời gian qua. Trong khi các dự án giá bán trên 60 triệu đồng/m2 có lượng tiêu thụ khá khiêm tốn, loại hình căn hộ chung cư trung cấp, giá trên dưới 50 triệu đồng vẫn ghi nhận giao dịch tích cực. Đáng chú ý, các dự án tại TP.HCM có giá bán từ 50 - 55 triệu đồng vẫn bán khá chạy và chiếm số đông tỷ lệ tiêu thụ tại dự án. Còn tại Hà Nội, đa số các dự án chung cư được người mua quan tâm và phát sinh giao dịch có giá dưới 50 triệu đồng/m2.

Trong quý III/2023, cả nước ghi nhận hơn 250 dự án nhà ở đang mở bán, hầu hết là các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm. Bên cạnh nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, thị trường ghi nhận nguồn cung mới từ các dự án mới mở bán ở các tỉnh.

Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, bán đất nền chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Đối với phân khúc trung cấp loại hình căn hộ chung cư (giá từ 25 - 50 triệu/m2) và cao cấp (giá từ 50 - 80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.

Trong 3 quý đầu năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, tăng từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP.HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá căn hộ chung cư Hà Nội và TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, việc mua căn hộ chung cư ngày càng khó khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá. 

"Nhu cầu mua nhà đang có sự mâu thuẫn so với nguồn cung triển khai, trong quý vừa qua, do phần lớn sản phẩm rao bán có giá trên 50 triệu đồng/m2. Hầu hết các căn hộ mở bán tại TP.HCM trong năm 2023 đều có giá trên 3 tỷ đồng/căn với loại hình 2 phòng ngủ diện tích từ 60m2 trở lên", ông Long cho biết.

Cùng với đó, căn hộ chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao nên tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một số phân khúc của thị trường bất động sản đang tăng nhẹ về giao dịch và có xu hướng cải thiện so với giai đoạn trước. Nhiều dự án được chào hàng, giao dịch tăng. Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch.