Giá căn hộ chung cư ngoại thành tăng nhanh hơn khu vực trung tâm trong năm 2023?

Lỗ nặng vì đầu tư căn hộ chung cư lúc đỉnh điểm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022 rơi cảnh ảm đạm vì gặp khó về dòng tiền, phân khúc căn hộ chung cư vẫn giữ đà tăng giá tốt trong năm. Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 của Batdongsan.com.vn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá ấn tượng của căn hộ chung cư. Trong bối cảnh chung cư Hà Nội khan hiếm nguồn hàng, nguồn cầu của thị trường lớn đã khiến giá căn hộ chung cư liên tục "nhảy múa".

Tuy nhiên, kể từ khi lãi suất tăng cao, giá căn hộ chung cư liên tiếp bị đẩy cao, sức mua của thị trường chung cư cũng đã chậm lại, việc chào bán trên thị trường và tìm khách của môi giới bắt đầu chật vật. Nhiều chủ nhà để bán được căn hộ chung cư đã buộc phải giảm giá vài trăm triệu đồng mỗi căn, hiện tượng giảm giá này chưa diễn ra mạnh thành làn sóng nhưng đang có xu hướng nhiều lên. Làn sóng mua căn hộ chung cư đầu tư cũng đã chậm lại, thậm chí trong khoảng 3 tháng gần đây, xu hướng này đã biến mất.

Anh Minh Phương, môi giới bất động sản chuyên phân khúc căn hộ chung cư cho biết những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn là những người rao bán căn hộ với mức giá giảm mạnh nhất khi lãi suất vay tăng.

"Khách của tôi mua căn hộ chung cư tại khu vực quận Nam Từ Liêm vào năm 2021 với giá hơn 3 tỷ đồng/căn, rộng 85m2. Khi giá căn hộ chung cư dự án này tăng lên khoảng 3,7 tỷ đồng/căn vào thời điểm quý III/2022, nhiều người hỏi mua nhưng khách vẫn nhất quyết không bán ra vì cho rằng giá sẽ còn lên cao nữa", anh Phương chia sẻ.

Anh Phương cho biết thêm khi chương trình vay hỗ trợ lãi suất kết thúc, lãi suất vay tăng mạnh và bị thả nổi, khách tìm cách rao bán. Nhưng sức mua thị trường kém. Đầu năm nay, vị khách này chào giá 3,4 tỷ đồng nhưng vẫn chưa chốt được khách.

Trong khi đó, anh Quốc Nam, môi giới bất động sản cho biết, nhiều nhà đầu tư vì kì vọng lợi nhuận cao nên khi thị trường căn hộ chung cư đạt đỉnh về giá tăng và thanh khoản, họ lại từ chối bán ra.

"Càng về cuối năm 2022, thị trường gặp khó về dòng tiền, sức mua giảm mạnh, những nhà đầu tư này chịu áp lực lãi vay tăng, nguồn cầu yếu nên buộc phải bán giảm giá. Nhiều nhà đầu tư đang bán bằng với mức giá mua vào từ nhiều tháng trước, họ bị lỗ nếu so với gửi ngân hàng", anh Nam nhấn mạnh.

Giá căn hộ chung cư vẫn sẽ tăng trong năm 2023?

Một số chuyên gia nhận định sau 2 năm trỗi dậy mạnh mẽ, làn sóng đầu tư căn hộ chung cư bán lại kiếm chênh đang suy giảm khi mặt bằng giá căn hộ đã tăng cao và đang có chiều hướng chững lại thay vì nhảy giá như trước. Năm 2023, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng ổn định, sự ổn định này sẽ khiến làn sóng đầu tư không còn mạnh mẽ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư vẫn có khả năng tăng giá vì nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

"Quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này ngày càng hiếm. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh", ông Đính nhận định.

Các doanh nghiệp bất động sản nhận định giá căn hộ chung cư rất khó giảm. Bởi cung – cầu trên thị trường hiện nay, sẽ thấy nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu nhiều. Nguồn cầu thì luôn ổn định, trong khi giá vẫn giữ nhưng nguôn cung dần cạn.

Trên thực tế, lực cầu trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất lớn, nhất là những sản phẩm có nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh vướng mắc về pháp lý khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, các chi phí đầu vào như: vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng thì việc giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tăng theo cũng là điều dễ hiểu.

Do đó, các chuyên gia đều cho rằng cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán được ổn định.