Đất sử dụng nhiều đời nhưng chưa được cấp Sổ đỏ, vì sao?

Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định người đang sử dụng đất muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) thì thửa đất đó phải có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng.

Điều đó đồng nghĩa với việc đất sử dụng nhiều đời nhưng chưa được cấp Sổ đỏ vì 02 nguyên nhân chủ yếu sau:

(1) Đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

(2) Đất đủ điều kiện cấp nhưng người đang sử dụng đất chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Để tìm hiểu rõ về vấn đề này, người đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp cần xem kỹ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận dưới đây:

1. Điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho đất có giấy tờ

Điều kiện này áp dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

Theo đó, điều kiện này được chia thành 04 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi tên người đang sử dụng đất).

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Hộ gia đình, cá nhân có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (giấy tờ đó ghi tên người khác).

Khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trường hợp 1 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện sau:

- Có giấy tờ ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất như hợp đồng, văn bảng chuyển nhượng, tặng cho,... có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định (chưa đăng ký sang tên).

- Đất không có tranh chấp.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, cụ thể:

Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 nhưng đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp.

Lưu ý: Việc giao, cho thuê phải đúng thẩm quyền mới được cấp Giấy chứng nhận theo quy định trường hợp này.

2. Điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho đất không có giấy tờ

(1) Được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

- Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

(2) Được cấp Giấy chứng nhận và có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

- Không vi phạm pháp luật về đất đai.

- Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp này được chia thành các trường hợp nhỏ tương ứng với từng giai đoạn mà hộ gia đình, cá nhân bắt đầu sử dụng đất theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

- Sử dụng đất từ trước ngày 15/10/1993 (sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).

- Sử dụng đất trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (sử dụng đất trong giai đoạn kể từ khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đến khi bị thay thế bởi Luật Đất đai 2003).

Lưu ý: Thời điểm bắt đầu sử dụng đất càng sớm càng dễ được cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài những trường hợp phổ biến như trên thì cũng được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện cho dù đó là đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc đất vi phạm pháp luật đất đai.