"Đất xây Condotel là đất dịch vụ, thương mại không thể biến thành đất ở"

Condotel là đất dịch vụ, thương mại

Dưới góc độ người làm nghề luật nhiều năm, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, Condotel là phòng khách sạn được xây dựng như một căn hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như một căn hộ, chính vì lẽ đó nảy sinh tâm lý được sở hữu căn hộ Condotel như sở hữu căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng, tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân lớn dẫn đến việc không thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (có thể gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng - PV) cho Condotel.

“Chúng ta cần thiết ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với Condotel, theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Vì bản chất của đầu tư Condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây Condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Nếu để kích cầu cho sự phát triển của Condotel, tạo tâm lý ổn định cho người “mua” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp Thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Việc cấp sổ đỏ lâu dài cho các căn hộ Condotel là trái luật. 

Liên quan đến việc cấp sổ đỏ căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel), shophouse… tại cuộc họp báo quý IV/2018 do Bộ Xây dựng tổ chức 16/1, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Trọng Ninh cho biết, Condotel bản chất là căn hộ du lịch được quy định rất rõ trong Luật Du lịch 2017. Ngay từ Luật Du lịch 2005 cũng đã có quy định.

Về vấn đề cho Condotel, ông Ninh khẳng định: Bản chất căn hộ du lịch là một loại khách sạn nhưng dạng căn hộ. Vấn đề cấp giấy chứng nhận, đối với công trình thương mại dịch vụ nói chung hoặc là công trình khách sạn công trình xây dựng các căn hộ du lịch nó là loại đất thương mại dịch vụ không phải đất ở lâu dài.

“Đất thương mại dịch vụ theo Luật Đất đai được giao đất hoặc thuê đất có thời hạn chứ không phải lâu dài. Cho nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho những khách hàng mua căn hộ du lịch này phải cấp theo Luật Đất đai là có thời hạn. Một số chủ đầu tư có thể do chưa rõ luật hoặc chưa nghiên cứu kỹ một số địa phương đã cấp không đúng quy định theo Luật Đất Đai” - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay. 

Cấp sổ đỏ cho Condotel sẽ kéo theo nhiều hệ lụy?

Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, việc xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận Condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản sẽ kéo theo nhiều những hệ lụy.

Cụ thể, về quy hoạch đất đai, hạ tầng và dân cư: Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ do đó khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

“Khi chúng ta thừa nhận Condotel là một bất động sản, một sản phẩm trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp sổ đỏ, để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài cho người sở hữu, phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư. Do đó trong trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ Condotel, sẽ “phá hỏng” tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này”, luật sư Tú nói.

Tiếp đó, về tiềm ẩn phát sinh nguy cơ phát sinh tranh chấp: Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ Condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư nên dễ nảy sinh tranh chấp.

“Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người “mua” trong quá trình quản lý sử dụng về chi phí quản lý. Những rủi ro khi phân định sở hữu chung sở hữu riêng giữa chủ đầu tư và người mua condotel. Ngoài ra còn tiềm ẩn những rủi ro khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ để thế chấp ngân hàng mà không có khả năng thanh toán nợ, những rủi ro phát sinh khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận…”, ông Tú giải thích thêm.

Khách hàng dự án Panorama Nha Trang căng băng rôn đòi quyền lợi khi chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hợp đồng.

Sau cùng là về quản lý, sử dụng: Ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp. Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ của căn hộ. Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại căn hộ Condotel và biến khách sạn thành khu dân cư... Hàng loạt các vấn đề đặt ra đối với loại hình hỗn hợp này rất khó để giải quyết, nếu sửa luật để xem việc thuê Condotel là mua bán căn hộ khách sạn để cấp “sổ hồng” cho Condotel.

Đặc biệt, theo luật sư Cơ quan chức năng không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để “mở đường” cho việc cấp sổ đỏ cho Condotel, cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Nếu làm như vậy, sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.