Doanh nghiệp bất động sản nào không gặp khó từ lộ trình siết tín dụng?

TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia tư vấn đầu tư, nguyên Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam, cho biết lộ trình siết tín dụng vào bất động sản áp dụng từ năm 2020 không ảnh hưởng tới những doanh nghiệp như Nam Long hay An Gia... Quan điểm được đưa ra tại một hội thảo chủ đề "Dòng tiền bất động sản 2020" tổ chức tại TP HCM.

Theo ông Khương, nhóm doanh nghiệp này có quỹ đất sạch đảm bảo quá trình phát triển, lại sớm chọn phương thức hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài để phát triển dự án nên không bị phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. "Tôi cho rằng khó khăn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính không tác động lớn đến họ", ông Khương khẳng định.

Các khoản vay tiêu dùng với tổng giá trị từ 4 tỷ đồng sẽ bị áp hệ số rủi ro 120% (từ ngày 1/1/ 2020 đến hết năm 2020) sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ đầu năm 2021. Các khoản vay phải được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và một số điều kiện khác mới được áp dụng hệ số rủi ro là 50%.NHNN đưa ra lộ trình áp dụng từ năm 2020, sẽ tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Khoản cho vay với mục đích gián tiếp kinh doanh bất động sản cũng áp dụng hệ số rủi ro 200%.

Ông Khương đánh giá, nhóm bị tác động nhiều nhất có lẽ là doanh nghiệp vừa và nhỏ, khi bị phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng và phải sử dụng đòn bẩy. Các doanh nghiệp nhóm này một phần cũng chưa đủ uy tín, phải chứng minh năng lực tài chính nên gặp khó khi tiếp cận tín dụng. Chuyên gia đầu tư này cũng nhấn mạnh quỹ đất sạch sẽ là cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong năm 2020 và các năm tiếp theo.

Quan điểm này của ông Khương khá tương đồng với phân tích từ các chuyên gia phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC). Theo đó, triển vọng phát triển năm 2020 thuộc về các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, đầy đủ pháp lý ở những khu vực có tiềm năng phát triển về hạ tầng. Báo cáo từ VDSC đánh giá tích cực với các chủ đầu tư tiếp tục còn quỹ đất tại trung tâm và có thể chắc chắn về điều kiện pháp lý, gồm có Nam Long, Khang Điền (HoSE: KDH) và Vinhomes (HoSE: VHM).

Trong đó, Vinhomes chiếm lĩnh thị trường, với 50% quỹ đất tại Hà Nội và TP HCM, phần còn lại nằm ở những điểm nóng như tỉnh Quảng Ninh. Nam Long là một trong những nhà phát triển tích cực nhất trong số các công ty bất động sản, với quỹ đất bổ sung mới 230 ha trong năm 2019, nằm tại các tỉnh thành “mới nổi” như như Đồng Nai và Hải Phòng. Khang Điền có được quỹ đất tích lũy thông qua việc M&A, nằm tại trung tâm TP HCM.

Doanh nghiệp sắp lên sàn là An Gia cũng cho biết diện tích quỹ đất khoảng 70 ha, trải khắp TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương và đang đàm phán ở những tỉnh, thành khác như Mũi Né (Bình Thuận). Công ty có kế hoạch gia tăng quỹ đất bằng phương án M&A hay đấu giá, đấu thầu. "Công thức" tích lũy quỹ đất của An Gia là đất sạch, đầy đủ pháp lý để có thể triển khai dự án nhanh chóng, rút ngắn thời gian làm thủ tục.

Một số chuyên gia khác lại cho rằng doanh nghiệp có nhiều hình thức để huy động vốn khác nhau mà không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng. Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng, Trường cơ quan đại diện UBCKNN tại TP HCM cho biết đến cuối tháng 12/2019, doanh nghiệp bất động sản huy động vốn từ trái phiếu khoảng 90.000 tỷ đồng với lãi suất 11 - 15%/năm, gấp đôi lãi suất ngân hàng thương mại. Trái phiếu là kênh huy động vốn tiềm năng, dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2020. 

Tuy nhiên, ông Năng cũng chỉ ra vấn đề hiện nay là thị trường chưa có tổ chức đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp trong phát hành trái phiếu. Do đó, thời gian vừa qua, doanh nghiệp thường lựa chọn phương án phát hành riêng lẻ cho các công ty chứng khoán, ngân hàng, quỹ nước ngoài, rất ít cho nhà đầu tư nhỏ lẻ - nhóm được đánh giá có nguồn lực lớn. Vì vậy, bản thân doanh nghiệp cũng cần có sự minh bạch, dự án pháp lý tốt và tầm nhìn dài hạn trong kinh doanh.