Doanh nghiệp cầu cứu vì vướng tiền sử dụng đất 5-7 năm

Nhiều năm qua, hàng chục dự án nhà ở bị treo sổ hồng vì nghẽn khâu tính tiền sử dụng đất, khiến doanh nghiệp và khách hàng điêu đứng.

Ngày 10/9, tại hội thảo "Tắc tiền sử dụng đất", nhiều doanh nghiệp bày tỏ bức xúc về việc cơ quan chức năng chậm cấp sổ hồng cho người mua nhà. Nguyên nhân là vướng khâu xác định tiền sử dụng đất trong khi đây không phải lỗi của chủ đầu tư và người dân.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh giải bày, công ty có 13 dự án, tương đương 8.791 căn hộ chưa được Sở Tài nguyên - Môi trường cấp sổ hồng vì hầu hết bị vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Theo ông Dũng, trước đây khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách theo luật Đất đai 2003. Từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44, công tác này được giao Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Từ thời điểm này, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển đi lòng vòng nhiều khâu, nhiều nơi.

"Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được tiền sử dụng đất, thậm chí nếu nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất 5-7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất", ông Dũng phản ánh.

Lãnh đạo Hưng Thịnh Group kể, khu chung cư Lavita Garden do doanh nghiệp làm chủ đầu tư tọa lạc tại quận Thủ Đức thẩm định giá đất từ cuối năm 2015, Sở Tài Nguyên Môi Trường đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất thành phố. Song đến nay vẫn chưa được duyệt thông qua, chưa có kết quả thẩm định, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.

Một dự án của doanh nghiệp này là chung cư Richmond City tại quận Bình Thạnh, chủ đầu tư đã chủ động tạm nộp hơn 168 tỷ đồng tiền sử dụng đất, tức 50% giá đất theo phương án đề xuất của Sở Tài Nguyên Môi trường. Tuy nhiên, phần nghĩa vụ tài chính còn lại đến nay vẫn chưa được giải quyết. Các dự án chung cư Melody Residences tại quận Tân Phú, Sky Center quận Tân Bình do Hưng Thịnh phát triển cũng vướng ở khâu xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng cũng bị gây phiền hà cho doanh nghiệp. Cụ thể như dự án 8X Plus trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng, Sở Tài nguyên Môi trường đã làm thất lạc 5 sổ đỏ và xử lý, giải quyết các thủ tục cấp sổ hồng chậm trễ, kéo dài từ thời điểm tháng 7/2019 đến nay vẫn chưa có kết quả giải quyết. Dự án Moonlight ParkView, quận Bình Tân chủ đầu tư đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính theo thông báo nộp tiền của Cục thuế TP HCM nhưng vẫn bị đùn đẩy, chuyển lòng vòng giữa các cơ quan.

Tại hội thảo, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP HCM và gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Ông Huy trình bày, từ 2017-2018 chủ đầu tư đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án: số 119 đường Phổ Quang; số 38 Trương Quốc Dung; 130 - 132 Hồng Hà; dự án số 239 - 241 Tân Phú và đã được UBND TP HCM chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất. Thế nhưng đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành. Một số dự án như 148 Nguyễn Văn Trỗi, số 8 Hoàng Minh Giám... Novaland đã hoàn thành công tác định giá, đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người dân, đến nay, hồ sơ vẫn nằm chờ tại Sở Tài nguyên Môi trường.

Lãnh đạo Novaland kiến nghị 2 hướng giải quyết cho các dự án bị ách tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất. Phương án thứ nhất, đối với các dự án chưa được định giá, UBND TP HCM và các sở ngành sớm xem xét định giá làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân cư.

Phương án thứ hai, đối với các dự án chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng người dân chưa được xét cấp sổ đỏ, đơn vị quản lý nhanh chóng xem xét, giải quyết để sớm ổn định đời sống cho cư dân. Trường hợp các cơ quan kiểm toán, thanh tra đề xuất đóng tiền sử dụng đất bổ sung, doanh nghiệp cam kết sẽ thực hiện để sớm giải quyết các vấn đề tắc sổ hồng gây bức xúc cho cư dân.

Là chủ đầu tư chuyên xây nhà giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp tuy nằm trong diện được miễn tiền sử dụng đất nhưng cũng bị tắc, không làm thủ tục xin cấp sổ hồng được do... vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Lãnh đạo Công ty Lê Thành bức xúc, theo quy định, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giấy giao đất lẽ ra nên ghi rõ "doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất" lại ghi "doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Chỉ vì câu này mà cuối cùng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không được miễn tiền sử dụng đất, lại phải làm hồ sơ để được miễn tiền sử dụng đất và đến nay bị kéo dài 3-4 năm vẫn chưa hoàn thành.

Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, chính Sở Tài nguyên Môi trường đã có 3 văn bản trình UBND TP HCM ghi rõ đây là dự án miễn tiền sử dụng đất. Cục Thuế cũng có văn bản trình thành phố... nhưng không rõ tại sao đến nay vẫn chưa có hồi âm. Nhà ở xã hội được vay tiền lãi suất thấp, khoảng 5%, nhưng đến nay sau khi Lê Thành đã bàn giao căn nhà cuối cùng cho khách hàng vào ở rồi, vẫn chưa nhận được quyết định miễn tiền sử dụng đất để vay ngân hàng ưu đãi theo quy định làm nhà ở xã hội.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, nhận định hệ quả của việc tắc tiền sử dụng đất là người dân không được cấp sổ hồng, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà và của cả doanh nghiệp. Bởi lẽ khi có sổ hồng thì doanh nghiệp mới thu được 5% còn lại sau khi bàn giao nhà ở, nếu chậm ngày nào doanh nghiệp khó khăn ngày đó vì áp lực dòng vốn rất lớn. Bên cạnh đó, người dân khiếu kiện, thậm chí tập trung căng băng rôn, khiếu nại gay gắt ở các dự án, ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư.

Ông Châu cho hay, dự án lâu nhất là hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất. Trong 4 năm trở lại đây, thành phố đã có nhiều cuộc họp trực tiếp với doanh nghiệp, người dân để giải quyết vấn đề này nhưng vẫn có dự án ở phường Hiệp Bình Chánh hay Bình Thạnh chưa được giải quyết. Đến 2014 - 2015 có những dự án ở Tân Bình, Tân Phú... bị vướng, vì nhiều lý do nên cư dân cũng chưa được cấp sổ hồng.

Lắng nghe những bức xúc của doanh nghiệp, ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM thừa nhận, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho các dự án trên địa bàn thành phố thời gian qua bị tắc nghẽn khá dài.

Theo ông Thạch, vướng mắc chủ yếu là do chưa có bộ quy tắc về tiêu chí và phương án thẩm định giá đất. Cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn thu thập thông tin, đi tìm lại giá thị trường của những năm trong quá khứ không thuận lợi. Phương pháp tính theo thu nhập khác hoàn toàn với phương pháp thặng dư... Cộng thêm khác biệt về quan điểm cũng như công tác chủ quan trong quá trình thụ lý hồ sơ đã dẫn đến quy trình rà soát theo quy định, xin ý kiến, kiến nghị bị kéo dài, dẫn đến ách tắc.

Tuy nhiên, ông Thạch xác nhận, những vướng mắc phổ biến của các dự án nhà ở trong quá trình cấp sổ hồng không chỉ ách tắc ở khâu tính tiền sử dụng đất mà còn nằm ở nghĩa vụ bổ sung (do dự án có sự điều chỉnh khác với ban đầu), hoặc là vướng đất công xen cài, vướng tài sản có nguồn gốc công sản...

Nếu dự án làm bài bản, đấu giá, tính tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất thì quá trình cấp sổ hồng diễn ra bình thường. Tuy nhiên, do có quá nhiều luật liên quan điều chỉnh và thực tế các dự án trong quá trình triển khai cũng phát sinh thêm nhiều công đoạn nên phải mất thời gian bổ sung hồ sơ pháp lý.

Giữa các sở ngành của TP HCM không bao giờ dám làm trì hoãn quá trình xác định tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. "Vấn đề còn nằm ở chỗ trong quá trình thụ lý hồ sơ cần phải có nhiều công đoạn rà soát, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán... nên mong nhận được sự thông cảm của doanh nghiệp và người dân", ông Thạch nói.

Theo thống kê của Sở Tài nguyên Môi trường, 6 tháng đầu năm 2020 đã giải quyết được vướng mắc của 38 dự án, sắp tới khoảng 50 dự án sẽ trình UBND TP HCM để thông qua. Trong danh mục bị vướng còn khoảng hơn 300 dự án, những dự án rà soát pháp lý bình thường vẫn được giải quyết thuận lợi. Chỉ những dự án bị vướng pháp lý, chủ đầu tư có điều chỉnh kỹ thuật buộc phải rà soát lâu hơn.

Ông Thạch cho hay, với những trường hợp vướng mắc trong phạm vi thành phố xử lý được, các sở ngành đều có tham mưu, đề xuất UBND TP HCM hướng giải quyết. Những trường hợp vượt thẩm quyền của thành phố sẽ phải kiến nghị ra trung ương.