Giá biệt thự, nhà liền kề cao ngất ngưởng khiến thanh khoản "tụt dốc"

Giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao

Trong vài năm trở lại đây, phân khúc biệt thự, nhà liền kề liên tục có sự biến động mạnh về giá bán. Trong khoảng 2 năm gần đây, mức giá của phân khúc này đã tăng lên gấp 2 - 3, thậm chí giá bán những biệt thự bỏ hoang nhiều năm cũng tăng mạnh.

CBRE Việt Nam cho biết, thị trường biệt thự, nhà liền kề tăng giá mạnh. Trong đó, giá chào bán biệt thự tại TP.HCM trong quý III trung bình vào khoảng 285-400 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với giá cùng kỳ 2021. Loại hình nhà phố thương mại cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng 13%, giá thứ cấp tăng 18% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, về thanh khoản thị trường TP.HCM có hơn 800 căn biệt thự, nhà liền kề mở bán nhưng chưa đến 40% nguồn cung được tiêu thụ. Tính thanh khoản của loại hình này khá thấp được cho là do giá mở bán bất động sản liền thổ còn cao, chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường nói chung.

Tại Hà Nội, trong quý III có gần 5.000 căn từ 10 dự án mở bán mới. Các sản phẩm mở bán mới phần lớn thuộc các dự án cao cấp và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, do đó, mức giá trung bình tương đối cao, đạt khoảng 211 triệu đồng/m2, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2021.

Giá bán thứ cấp của biệt thự, nhà liền kề trong quý III tại Hà Nội cũng tiếp tục tăng với mức tăng 18-25% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào loại hình nhà và khu vực.

Khảo sát của PV Dân Việt giá liền kề, biệt thự tại một số khu đô thị trên địa bàn Hà Nội đa phần mức giá dao động từ 70 - 250 triệu đồng/m2, tùy vị trí và giá trị khai thác của sản phẩm. Cụ thể, tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) giá nhà liền kề, biệt thự dao động tư 70 - 140 triệu đồng/m2; khu đô thị Lideco (Hoài Đức), giá dao động từ 70 - 105 triệu đồng/m2. Khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, nhà liền kề tại mặt đường 17,5m có giá từ 70 - 100 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 30m có giá từ 120 - 160 triệu đồng/m2; dự án biệt thự, nhà liền kề tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) có giá dao động từ 120 - 150 triệu đồng/m2;…

Trước đó, báo cáo về thị trường bất động sản quý III trên địa bàn, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, từ đầu năm đến hết quý III/2022, giao dịch trên thị trường Hà Nội trầm lắng hơn cuối năm 2021. Nguyên nhân là lượng sản phẩm chào bán ra thị trường ít, chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên, vật liệu tăng cao... đẩy giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Phân khúc biệt thự, nhà liền kề khó thanh khoản

Tại báo cáo quý III/2022, Savills cho biết, nguồn cung phân khúc biệt thự, nhà liền kề Hà Nội giai đoạn này gồm 489 căn đến từ 3 dự án mới gia nhập thị trường và từ giai đoạn sau của 3 dự án đang hiện hữu, tăng 235% theo quý và 117% theo năm. Nguồn cung sơ cấp thị trường đạt 1.180 căn từ 15 dự án, tăng 19% theo quý và 8% theo năm.

Trong bối cảnh tín dụng tiếp tục bị siết chặt thì tỉ lệ hấp thụ của phân khúc biệt thự, nhà liền kề giảm 5 điểm % theo quý xuống còn 25%. Mặc dù vậy, nguồn cung mới trong quý này đã được hấp thụ tốt, chiếm 75% số lượng giao dịch của thị trường.

Theo Savills Hà Nội, hiện giá bán phân khúc biệt thự, nhà liền kề đã tăng quá cao, nếu tiếp tục tăng nữa sẽ ảnh hưởng đến thị trường. Do đó, việc phân khúc này giảm giá thời gian tới là điều tất yếu. Sau đại dịch Covid-19, nhà đầu tư ngày càng thận trọng và cân nhắc kĩ hơn trước khi tham gia thị trường, để tránh gặp phải những dự án chưa đảm bảo yêu cầu về pháp lý.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận, ở góc độ vĩ mô, khi lãi suất gửi ngân hàng tương đối thấp sẽ có lợi cho thị trường bất động sản nhà liền kề, biệt thự. Ngược lại, khi lãi suất tiền gửi ngân hàng gia tăng trong bối cảnh thị trường đầu tư nhìn chung đang có nhiều biến động, ngân hàng lại trở thành kênh đầu tư có lợi hơn.

"Giá bất động sản biệt thự, nhà liền kề liên tục tăng cao khiến sức hấp thụ thực tế của phân khúc này rất khó đoán, chưa kể việc sang nhượng trên thị trường thứ cấp cũng không dễ dàng. Dù bất động sản biệt thự, nhà liền kề luôn là kênh gửi gắm dòng tiền trong bối cảnh lạm phát nhưng với mức giá hiện tại, nếu không có sự hỗ trợ dòng vốn từ ngân hàng, sẽ rất khó khăn và hạn chế cho khách hàng muốn mua sản phẩm này", ông Troy nhận định.

Còn theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, trong bối cảnh siết tín dụng và lãi suất tăng cao, việc giá nhà liền kề, biệt thự quá đắt đỏ khiến lượng người mua hạn hẹp đi. Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp cao, thậm chí xuất hiện mức giá ảo đang làm lợi nhuận đầu tư của dòng sản phẩm này chịu ảnh hưởng.

"Nhìn chung biệt thự, nhà liền kề hiện đang là phân khúc chịu ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay. Nếu thực trạng này kéo dài, không ít nhà đầu tư sẽ phải cân chỉnh lại thị trường đầu tư nếu muốn tiếp tục tham gia phân khúc này", bà Dung nhận định.