Hàng chục ngàn héc-ta đất sẽ sớm thành khu công nghiệp

Chạy đua xây mới hạ tầng khu công nghiệp

Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đang ở thời kỳ “ăn nên làm ra” và đó cũng là lý do các doanh nghiệp trong lĩnh vực này có kết quả kinh doanh khả quan trong thời gian gần đây. Sau khi khống chế thành công đại dịch Covid-19, Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến đón dòng vốn FDI, thúc đẩy bất động sản công nghiệp bứt phá.

Xu hướng chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc vì chi phí lao động tăng và ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đã nhen nhóm trong vài năm trở lại đây. Sức ép từ đại dịch đã đẩy nhanh hơn quá trình này khi các quốc gia và nhiều tập đoàn toàn cầu nhìn nhận sự phụ thuộc thái quá vào Trung Quốc mang lại hậu quả lớn như thế nào trong dịch Covid-19 vừa qua, nhất là thiết bị y tế, công nghệ và các ngành sản xuất công nghiệp nặng.

Tâm lý đón đợi các đại gia quốc tế kéo theo làn sóng chạy đua xin đầu tư dự án đất khu công nghiệp. Có thể kể đến việc trưng dụng đất cao su để tạo lập quỹ đất cho việc triển khai các khu công nghiệp mới do giá cao su tiếp tục xu hướng bất lợi trong một năm trở lại đây.

Với diện tích bao phủ lớn ở tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Tây Ninh, đất cao su của các tỉnh lân cận TP.HCM đang để mở tiềm năng cho các giao dịch M&A quỹ đất để phát triển khu công nghiệp. Cũng có thể, chính các doanh nghiệp cao su với quỹ đất lớn tự thích nghi với xu hướng và trở thành chủ đầu tư khu công nghiệp trong thời gian tới.

Nam Tân Uyên, một doanh nghiệp chuyên kinh doanh cho thuê khu công nghiệp tại Bình Dương, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án nhận chuyển nhượng 345 ha đất từ Công ty Cao su Phước Hòa để phục vụ mục đích xây dựng Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2. Đây là quỹ đất Cao su Phước Hòa dùng để phát triển cao su nông nghiệp trước đây.

Không chỉ với Nam Tân Uyên, tại ĐHCĐ thường niên 2019, Phước Hòa cho biết, sẽ chuyển nhượng 691 ha cho Công ty liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam Singapore, liên doanh giữa Becamex IDC và Sembcorp, để triển khai Khu công nghiệp VSIP III.

Công ty TNHH một thành viên Tổng công ty Cao su Đồng Nai mới đây cũng đã đề xuất UBND tỉnh Đồng Nai xem xét cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với 18.000/37.000 ha đất cao su mà doanh nghiệp này đang quản lý. Trong đó, Tổng công ty chuyển sang phát triển khu, cụm công nghiệp tại địa bàn các huyện Thống Nhất, Long Khánh, Cẩm Mỹ và Long Thành với diện tích 5.000 ha; phần còn lại phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và khu dân cư.

Với diễn biến giá cao su lình xình như hiện nay, cộng với nguồn vốn FDI đổ vào lĩnh vực chế biến chế tạo tăng mạnh, việc các doanh nghiệp thu mua hoặc trưng dụng các quỹ đất nông nghiệp đang được xem là bước đi chiến lược hướng tới mục tiêu phát triển lâu dài cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp. Cùng với xu hướng chuyển đổi đất trồng sang làm khu công nghiệp, trong 1 năm trở lại đây, thị trường ghi nhận xu hướng thanh lý cây cao su của nhiều doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương, Đồng Nai và Tây Ninh ngày một tăng.

Công ty TNHH Cao su Dầu Tiếng, Công ty TNHH Cao su Phú Riềng, Công ty cổ phần Cao su Tây Ninh và Công ty TNHH MTV Cao su Đồng Nai cũng đều đấu giá thanh lý số lượng lớn diện tích cây cao su, dao động từ 90 ha đến hơn 300 ha cho mỗi phiên đấu giá. Những công ty trên đều là công ty thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.

NTrong bản cáo bạch chuyển từ thị trường UPCoM lên niêm yết trên sàn HOSE trong tháng 3, thống kê từ Công ty Chứng khoán ACB cho thấy, khoảng 120.235 ha đất cao su đang được quản lý bởi công ty mẹ và các công ty thành viên trực thuộc Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.

Với lợi thế quỹ đất cao su lớn, Tập đoàn vẫn duy trì mục tiêu thanh lý khoảng 10.000 ha/năm để duy trì nguồn cung gỗ, đồng nghĩa một diện tích lớn đất cao su sẽ để mở khả năng phát triển bất động sản khu công nghiệp.

Nhưng cần cẩn trọng

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp mới đây, bà Trần Thị Hồng Minh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho biết, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế chính là một trong những điểm đột phá trong quá trình xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội và phát triển sản xuất công nghiệp. Nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, phát triển các khu chức năng trong khu kinh tế huy động vốn xây dựng kết cấu hạ tầng các khu này để kết nối đồng bộ với các khu chức năng khác trong khu kinh tế, với kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu công nghiệp.

Với hạ tầng sẵn có, các khu công nghiệp, khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư thứ cấp triển khai dự án, đồng thời góp phần quan trọng cải thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, trong đó có hạ tầng nông thôn của các địa phương, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương và cả nước. Ngược lại, một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sau khi làm ăn và tích lũy hiệu quả tại Việt Nam đã cân nhắc, ủng hộ, thậm chí trực tiếp tham gia nhiều hơn vào đầu tư trở lại cho hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc đẩy nhanh đầu tư vào hình thành các khu công nghiệp cũng có thể dẫn đến nhiều nguy cơ, đặc biệt là việc tính toán sai trong phát triển khu công nghiệp có thể dẫn đến tình trạng khu công nghiệp không khai thác được rồi bỏ hoang như cách đây 13 năm, thời điểm Việt Nam chính thức vào WTO.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại nhiều địa phương ở phía Bắc như Nam Định, Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Phú Thọ…, hay dọc các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long, tình trạng các khu, cụm công nghiệp được hình thành trên đất 2 - 3 vụ lúa với hàng ngàn héc-ta bị bỏ hoang khá nhiều.

Không những vậy, tại nhiều địa phương, sau một thời gian dài bỏ hoang, chủ đầu tư đã nhanh chân xin phép chuyển đổi để hình thành các dự án bất động sản thương mại bán thu tiền. Với giá đất rẻ được ưu đãi khi xin phép thành lập khu công nghiệp, sau khi chuyển đổi sang đất ở thương mại, chủ đầu tư kiếm lời lớn.

Chẳng hạn như Long An gần đây đang trở thành một trong những địa phương "chiếm sóng" thị trường đất đai trên nhiều trang mạng thông tin, sàn giao dịch mua bán bất động sản. Một điều khá lạ là rất nhiều nhà đầu tư, người dân đang đổ dồn về đây để mua đất nền nằm ngay trong... các khu công nghiệp.

Đơn cử như trường hợp Khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa, huyện Đức Hòa, sau 12 năm kinh doanh không hiệu quả đã được chủ đầu tư xin chuyển sang đầu tư khu dân cư, thương mại dịch vụ. Thậm chí, tại một số dự án trong khu công nghiệp này đã được Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An đã bán trước cả thời điểm có quyết định chủ trương chấp thuận chuyển đổi.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần xem lại việc quy hoạch khu công nghiệp hiện nay một cách kỹ càng. Tại nhiều quốc gia phát triển, việc điều chỉnh quy hoạch cực khó, trong khi ở nước ta việc điều chỉnh còn khá dễ dàng.

"Dù một số trường hợp có thể chuyển đổi được, riêng cá nhân tôi không ủng hộ việc xin phê duyệt dự án phát triển khu công nghiệp, nhưng sau đó lại xin điều chuyển thành dự án nhà ở", ông Võ nói thêm.