HoREA: Kiểm toán cả dự án do DN tự thỏa thuận để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng là không hợp lý

Tiếp tục góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng Kiểm toán Nhà nước, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhấn mạnh đến việc kiểm toán các dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu Cơ quan Kiểm toán Nhà nước hiểu "máy móc" quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân là tài sản công" đều thuộc đối tượng phải được kiểm toán, mà không phân biệt các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh, dự án đô thị, nhà ở thương mại, kể cả dự án nhà ở xã hội có sử dụng đất mà không phân biệt nguồn gốc đất, là chưa hợp lý.

Kiểm toán "tất tần tật" các dự án là chưa hợp lý

Cụ thể, Chủ tịch HoREA lý giải rằng các dự án có nguồn gốc đất là do DN tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (không phải là đất do Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho DN) và DN không sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, hoặc nguồn vốn tín dụng "ưu đãi", nhưng lại cũng "bị" kiểm toán các dự án này thì không hợp lý.

Hơn nữa, cơ quan Kiểm toán Nhà nước cũng "không đủ sức" để kiểm toán tất cả các trường hợp này.

Tuy nhiên, thời gian qua, Kiểm toán Nhà nước khi thực hiện kiểm toán hoạt động phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM đã "kiểm toán" cả 3 dự án nhà ở xã hội do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành là doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư.

"Việc này là chưa thật hợp lý, bởi lẽ cả 3 dự án này đều do doanh nghiệp tự mua đất và đầu tư bằng vốn vay tín dụng thương mại, không hề được vay tín dụng ưu đãi của Nhà nước", ông Châu dẫn chứng.

Theo Chủ tịch HoREA, Kiểm toán Nhà nước rất cần thiết phải tập trung thực hiện "kiểm toán" nhằm đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất đối với các tổ chức, DN sử dụng đất là "đất công", hoặc đất do Nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, dự án nhà ở thương mại, đô thị, dự án nhà ở xã hội mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Trong đó, việc 'xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất' cũng rất cần thiết thực hiện kiểm toán để đánh giá tính hiệu quả của phương thức "nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê" hoặc "trả tiền thuê đất hàng năm".

"Nên khuyến nghị áp dụng phổ biến phương thức 'trả tiền thuê đất hàng năm' và nên khuyến nghị xác định cụ thể các trường hợp được áp dụng phương thức 'nộp tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê' theo chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW", ông Châu nói.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị thống nhất nhận thức và xây dựng cơ chế xử lý "phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)" do 2 chủ thể chính tạo ra là Nhà nước và người sử dụng đất, nhất là do các nhà đầu tư tư nhân tạo ra.

Cụ thể, "phần giá trị tăng thêm từ đất (chênh lệch địa tô)" do Nhà nước tạo ra thông qua công tác lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch tích hợp các hình thức giao thông (TOD) đi đôi với việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh có sử dụng đất. 

Phần này, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai có quyền điều tiết để phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng theo khoản 11 Điều 13 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013.

"Để xác định được 'phần giá trị tăng thêm từ đất' này thì có vai trò rất quan trọng của công tác "xác định giá đất" và đây cũng là đối tượng của hoạt động kiểm toán nhà nước", ông Châu nhận định.

"Phần giá trị tăng thêm từ đất" do chính người sử dụng đất và nhà đầu tư (chủ yếu là nhà đầu tư tư nhân) tạo ra thông qua hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình trên đất để phát triển dự án bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch giao thông, mà chủ yếu là thông qua năng lực sáng tạo và năng lực tài chính của nhà đầu tư, thể hiện qua "suất đầu tư" của dự án.

"Khi đó, 'suất đầu tư' càng lớn thì thường tạo ra giá trị bất động sản càng cao và nhà đầu tư có quyền được thụ hưởng 'phần giá trị tăng thêm từ đất' này sau khi thực hiện nghĩa vụ nộp thuế", ông Châu đề xuất.

3 kiến nghị với Kiểm toán Nhà nước

Để triển khai hiệu quả công tác xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp định giá đất và quy trình thực hiện theo quy định tại Điều 159, 162 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); đồng thời cũng góp phần kiểm toán hiệu quả các dự án trên cả nước, HoREA kiến nghị 3 vấn đề với Kiểm toán Nhà nước.

Thứ nhất, đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét thực hiện kiểm toán để đánh giá hiệu quả việc sử dụng đất tạo nguồn thu ngân sách nhà nước đối với trường hợp áp dụng phương thức nộp tiền sử dụng đất 1 lần cho cả thời gian thuê và phương thức nộp tiền thuê đất hàng năm của các dự án sản xuất kinh doanh sử dụng đất phi nông nghiệp, để thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.

Thứ 2, HoREA đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét đề xuất của UBND TP.HCM tại Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 đề nghị áp dụng "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp xác định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương pháp này để tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản nhà ở thương mại, đô thị có sử dụng đất, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá trị dưới 30 (hoặc 20 hoặc 10) tỷ đồng theo bảng giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Cuối cùng, HoREA đề nghị Kiểm toán Nhà nước xem xét không cần thiết thực hiện kiểm toán đối với dự án nhà ở xã hội có sử dụng đất, nhưng có nguồn gốc đất là do DN tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng (không phải là đất do Nhà nước bồi thường, giải phóng mặt bằng rồi giao đất cho DN) và DN không sử dụng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, hoặc nguồn vốn tín dụng "ưu đãi".