HoREA: Quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng không phù hợp

Theo HoREA, một số quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bất cập, chưa phù hợp, cụ thể: "Phương án 1: Bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư" gồm Điều 25 và Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong đó, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 vì không thể đồng nhất "thời hạn sử dụng nhà chung cư" với "quyền sở hữu nhà chung cư", bởi đây là 2 phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Ngoài ra, theo HoREA khoản 2 và khoản 3 điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về "thời hạn sử dụng nhà chung cư" và "các trường hợp phá dỡ nhà chung cư" là đúng và cần thiết được giữ lại trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Còn điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về "xử lý nhà chung cư khi nhà chung cư bị phá dỡ" nên chuyển vào "Chương V. Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư" của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ phù hợp hơn.

Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng…

Cũng theo HoREA, khi nhà chung cư bị phá dỡ theo Quyết định của UBND cấp tỉnh thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý đối với nhà chung cư đó. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự.

Bên cạnh đó, HoREA kiến nghị công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở" đối với trường hợp nhà đầu tư có "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" để đảm bảo sự phù hợp với Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành TW Đảng và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ.

HoREA cũng nhận thấy, khoản 2 điều 40 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Tờ trình Quốc hội số 535/TTr-CP ngày 27/12/2021 của Chính phủ. Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung cho dễ hiểu cụm từ "đất xen kẹt do Nhà nước quản lý hoặc được giao để quản lý".