Không có đầu cơ lướt sóng, điều gì đang đẩy giá chung cư lên cao?

Giá chung cư vượt xa thu nhập

Không ít số liệu và minh chứng cho thấy giá chung cư đang vượt xa thu nhập của người dân. Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, mức giá sơ cấp căn hộ chung cư Hà Nội tại quý IV/2019 là 1.370 USD/m2, tăng 5% theo năm.

Tại buổi báo cáo tình hình thị trường bất động sản 2019, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thông tin giá bán căn hộ trung và cao tại Hà Nội cấp đang tăng 3-5%. Mức trung bình với căn hộ cao cấp là 37,8 triệu đồng/m2 và trung cấp khoảng 30,8 triệu đồng/m2. 

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc tăng giá này không được thị trường chấp nhận. Bằng chứng là hiện tượng đầu cơ sụt giảm, phân khúc có mức giá trên 50 triệu đồng/m2 có tỷ lệ hấp thụ thấp (đặc biệt với những dự án đẩy giá với biên độ lớn). Ông cũng cho hay từ quý IV/2019, với mức giá 25 triệu đồng/m2, khách chỉ có thể mua được căn hộ ở những khu vùng ven như Hà Đông, Đông Anh, Gia Lâm. Tại các quận trung tâm, mức giá thấp nhất khoảng 30 triệu đồng/m2.

Với mức giá hiện hành, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết khoảng cách giữa giá chung cư tại trung tâm Hà Nội hay TP HCM và thu nhập bình quân của người lao động ngày càng bị nới rộng.

Ông đặt giả thiết với một nhân viên mới ra trường, trong cả quá trình mua nhà không có sự thăng tiến, thu nhập chỉ dành cho mua bán bất động sản thì phải mất tới 28 năm để có thể sở hữu một căn hộ 2 tỷ đồng diện tích 70 m2, 2 phòng ngủ. Với một nhân viên quản lý, trưởng phòng, thời gian này có thể là 7 năm, với trưởng nhóm có thể là 10 năm và với nhân viên có kinh nghiệm cũng phải tới 17 năm. Theo ông Quốc Anh, điều đó cho thấy nhà ở có một giá trị cao và không đơn giản để sở hữu một bất động sản.

Báo cáo "Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 - 2020” của CTCP Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) cũng chỉ ra rằng mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm. Con số này cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng kinh tế chỉ khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người 7 - 8%/năm.

Mặc dù đang neo ở mức cao, giá chung cư vẫn được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng năm 2020, giá chung cư có thể tăng trên 10%.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Tài nguyên & Môi trường, cho rằng năm 2020, giá chung cư có khả năng tăng lên 20% nếu tình trạng chênh lệch nguồn cung không được giải quyết.

Nguồn cung hạn chế, nhu cầu người dân ở vẫn ở mức cao

Cán cân cung - cầu được cho là nguyên nhân chính khiến giá chung cư bị đẩy lên mức cao. Nhu cầu ở thực của người dân vẫn tăng đều qua hàng năm trong bối cảnh tốc độ đô thị hoá tăng nhanh, dân số đô thị ngày càng cao còn nguồn cung lại hạn chế, đặc biệt là khu vực trung tâm.

Theo GS Đặng Hùng Võ, hiện giá chung cư rục rịch tăng do chủ đầu tư, nhà đầu tư hay người mua ở thực đều bắt đầu nhận thấy nguồn cung ngày càng sụt giảm. Ông Võ cho rằng quỹ đất giảm, việc cấp phép dự án mới ngày càng ít khiến cho giá chung cư trong một vài năm tới sẽ tăng mạnh.

Ông Nguyễn Văn Đính nhìn nhận giá chung cư hiện nay chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực. Nhà đầu tư, đầu cơ gần như đã rút hẳn khỏi phân khúc này. Giá chung cư hiện nay cách quá xa thu nhập của người dân do nguồn cung hạn chế, quỹ đất trung tâm giảm mạnh hoặc gần như không còn. "Mâu thuẫn là chỉ phục vụ nhu cầu ở thực nhưng giá căn hộ trên thị trường vẫn tăng cao, cách xa thu nhập bình quân của người lao động", ông Đính nói.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh Savills Việt Nam, cũng cho rằng vài năm trở lại đây không có hoạt động đầu cơ, tích trữ, lướt sóng chung cư vì hiệu quả sinh lời không cao. Ông Hiển cho rằng nhà đầu tư đang có nhiều lựa chọn tốt hơn để đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... 

Ông Hiển nhìn nhận việc ngoài khan hiếm nguồn cung, quỹ đất trung tâm giảm thì việc giá đất ngày càng tăng cao là nguyên nhân khiến giá bán căn hộ bị đẩy lên mức cao. Giám đốc Savills Việt Nam lấy ví dụ nếu như trước đây, giá đất chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2 thì đến nay đã tăng lên 100 triệu đồng/m2, từ đó buộc chủ đầu tư phải tăng giá bán căn hộ.