Lãi suất cao ngất: Người bán nhà trên thị trường BĐS Mỹ "mắc kẹt", người mua "chật vật" cạnh tranh

Theo cập nhật mới nhất từ doanh nghiệp cho vay thế chấp bất động sản lớn hàng đầu tại Mỹ Freddie Mac, lãi suất thế chấp trung bình hiện đã tăng lên mức 7,09%, cao nhất trong hơn 20 năm. Đây là lần đầu tiên tính từ mùa thu năm ngoái, lãi suất thế chấp với khoản vay thời hạn 30 năm tăng lên trên ngưỡng 7%. Một năm trước, lãi suất ở mức khoảng 5%.

Trong tổng thể nền kinh tế Mỹ, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh bởi chính sách lãi suất cao mà Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đưa ra. Việc nguồn cung tín dụng cũng như hoạt động mua nhà chững lại không khỏi ảnh hưởng mạnh đến nhiều bên vay mua nhà thế chấp, nó dẫn đến việc hàng chục nghìn người trong ngành bị sa thải cũng như gây ra nhiều sức ép lên tăng trưởng kinh tế.

Lãi suất thế chấp khi vay mua nhà không trực tiếp liên quan đến các động thái của ngân hàng trung ương. Tuy nhiên nó thường biến đổi theo lợi suất trái phiếu Bộ Tài chính Mỹ thời hạn 10 năm. Vào ngày thứ Năm, lợi suất trái phiếu Bộ Tài chính Mỹ lên ngưỡng cao nhất tính từ năm 2007. Một số chuyên gia phân tích tin rằng lợi suất trái phiếu Bộ Tài chính Mỹ thời hạn 10 năm sẽ vẫn tăng lên khi mà thị trường chuẩn bị sẵn sàng cho khả năng lãi suất sẽ không sớm giảm.

Thị trường chứng khoán Mỹ giảm điểm trong phiên ngày thứ Năm và như vậy tiếp nối xu thế sụt giảm của tháng 8/2023. Nhiều nhà đầu tư hiện đang lo ngại về việc Fed tiếp tục nâng lãi suất. Các quan chức thuộc Fed vẫn tin vào rủi ro lạm phát leo thang cũng như khả năng lãi suất tăng cao hơn, theo biên bản cuộc họp công bố vào tuần này.

Khi Fed nâng lãi suất với tốc độ nhanh vào năm ngoái, chi phí vay mua nhà từng được kỳ vọng sẽ chỉ tăng trong ngắn hạn. Tuy nhiên đến tận 1 năm rưỡi sau, lãi suất lại tiếp tục tăng lên nhiều ngưỡng cao mới dù rằng đã có lúc rơi xuống dưới mốc 6% vào cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Giờ đây, người mua nhà, bên bán nhà và các thành viên trên thị trường bất động sản Mỹ đều đang phải thích nghi với thực tế rằng lãi suất sẽ vẫn ở ngưỡng cao, hoặc sẽ duy trì ở ngưỡng đó lâu hơn so với kỳ vọng của họ.

Khi mà nhiều người mua tiềm năng trên thị trường bất động sản Mỹ đang chật vật tìm kiếm căn nhà mà họ có đủ khả năng chi trả, nhiều người bán nhà đang "mắc kẹt". Nhiều chủ sở hữu nhà ở không muốn rao bán nhà bởi họ không muốn mất đi chính sách lãi suất thế chấp thấp họ đang được hưởng và rồi sau đó lại phải mua nhà bằng những khoản vay có mức lãi suất thế chấp cao hơn.

Nhiều người mua nhà đã từ bỏ ý định, họ quyết định thuê nhà trong thời gian lâu hơn so với kỳ vọng trước đây. Tuy nhiên thậm chí khi mà số lượng người mua nhà giảm đi, việc thiếu nguồn cung đẩy giá tăng cao hơn. Những người muốn mua nhà còn lại trên thị trường hiện đang cạnh tranh nhau gay gắt để giành được căn nhà mong muốn.

Câu chuyện của anh Blaine Wheeler 26 tuổi và vợ của anh có thể coi như điển hình cho trường hợp phổ biến thường thấy trên thị trường bất động sản Mỹ. Họ đã mất 6 tháng cho việc tìm kiếm nhà để mua, tuy nhiên ngay khi thấy có một căn nhà phù hợp, số lượng người cạnh tranh mua nó lên rất cao.

Nhân viên tuyển dụng trong ngành năng lượng Mỹ này cho biết: "Dường như tôi có cảm giác người mua không thể đi trước thị trường mà thường tụt lại phía sau. Dù rất cần nhà, nhưng chúng tôi không muốn quá vội vã để đến mức đưa ra quyết định khiến chúng tôi cảm thấy hối tiếc".

Thống kê của Hiệp hội Nhà đất Mỹ (NAR), mức giá nhà đang sử dụng trung bình tại Mỹ trong tháng 6/2023 ước tính ở mức khoảng 410.000USD/căn, con số này thấp hơn so với ngưỡng đỉnh được thiết lập khoảng một năm trước đó, tuy nhiên vẫn là ngưỡng cao thứ 2 trong lịch sử.

Vài năm trước đây trong thời kỳ đại dịch COVID-19, lãi suất vay thế chấp bất động sản từng có lúc rơi xuống ngưỡng thấp kỷ lục 3%. Chính mức lãi suất thấp này đã tạo ra làn sóng mua nhà đẩy cao giá nhà trên khắp nước Mỹ. Giá nhà tại nhiều thành phố như Phoenix hay Las Vegas tăng rất mạnh khi nhiều người mua nhà chuyển đến những khu vực có nhiều không gian hơn.

Lãi suất cao khiến cho số tiền mà một người mua nhà phải trả cao hơn rất nhiều, ví dụ một căn nhà trị giá 500.000USD với mức chi trả ban đầu tương đương 20%. Với lãi suất thế chấp 4%, trong 30 năm, người mua nhà dự kiến phải thanh toán khoản tiền lãi ước tính 290.000USD cho khoản vay khoảng 400.000USD. Tuy nhiên với lãi suất thế chấp 7%, người mua nhà trả khoản lãi suất lên đến 560.000USD.

Khi mà lãi suất vay thế chấp hiện giờ đang tăng cao hơn cũng như nhiều người lao động trở lại làm việc tại văn phòng, giá nhà tại một số khu vực từng có giá cả tăng nóng đang hạ nhiệt nhanh hơn so với phần còn lại của nước Mỹ. Trong quý 2/2023, giá nhà trung bình tại thành phố Austin bang Texas hạ đến 19% so với cùng kỳ năm trước còn giá nhà tại San Francisco hạ 11%.