Nguồn cung trung tâm thương mại khan hiếm, giá thuê sẽ tiếp tục tăng?

Tỷ lệ lấp đầy mặt bằng trung tâm thương mại tại Hà Nội ở mức cao

Theo báo cáo của CBRE, thị trường bán lẻ Việt Nam giai đoạn quý I/2024 tiếp tục cho thấy diễn biến khả quan với giá thuê và tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại tiếp tục đà tăng. Hầu hết các giao dịch thuê được ghi nhận trong quý đều tư các thương hiệu nước ngoài mở rộng tại Hà Nội và TP. HCM thuộc đa dạng các ngành hàng từ thời trang, ăn uống đến siêu thị.

Nổi bật trong quý là hoạt động khai trương của hai nhãn hàng thời trang cao cấp là Rene Caovilla tại Union Square, TP.HCM và The Hour Glass Opera mở tại số 63 Lý Thái Tổ, Hà Nội. Trong quý vừa qua, tập đoàn Vingroup cũng thoái vốn thành công Vincom Retail với giá trị thương vụ lên đến 39.100 tỷ đồng. Theo như khảo sát tâm lý khách thuê khu vực Châu Á – TBD của CBRE vào tháng 3 năm 2024, nhu cầu mở rộng và nâng cấp của các thương hiệu bán lẻ giữ ở mức khả quan, chiếm đến 42% tổng số yêu cầu thuê lớn nhất trong quý I/2024, nhu cầu thuê mới mặt bằng xếp thứ 2 với 34%.

Trong quý I/2024, thị trường Hà Nội chào đón một dự án mới là khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội với 10.581 m2 diện tích cho thuê. Ngoài ra, sắp tới Hà Nội sẽ đón thêm Trung tâm thương mại Diamond Plaza thuộc tổ hợp căn hộ - trung tâm thương mại cao cấp The Diamond Residence đi vào hoạt động.

Theo đại diện của Công ty Cổ phần Dịch vụ Khai thác Bất động sản Việt Nam (VPLS) – đơn vị quản lý khai thác trung Tâm thương mại Diamond Plaza, các ngành hàng tại trung tâm thương mại Diamond Plaza được quy hoạch đa dạng với: Café, thời trang, siêu thị, ẩm thực, spa, fitness, bể bơi ngoài trời, trường mầm non... Diamond Plaza đi vào hoạt động sẽ cung cấp gần 15.000 m2 diện tích sàn thương mại cho thị trường bất động sản cho thuê. Dự án dự kiến sẽ khai trương đi vào hoạt động trong năm 2024.

Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 163,2 USD/m2/tháng, tăng 13,4% so với năm trước. Tỷ lệ trống khu vực trung tâm giảm xuống còn 1,7%, giảm 3,1% so với cùng kì năm 2023. Còn tại khu vực ngoài trung tâm, cả Hà Nội và TP. HCM đều ghi nhận mức giá thuê tăng trưởng tốt. Mức giá thuê ngoại thành Hà Nội đạt 30,6 USD/m2/tháng, tăng 13,9% so với năm trước. Tại TP.HCM, mức giá thuê cùng khu vực tăng mạnh lên 53,3 USD/m2/tháng, tương đương với mức tăng 23,7% so với cùng kì năm 2023 do một số trung tâm tái cơ cấu khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội và TP. HCM đạt lần lượt 89% và 90%, tăng nhẹ theo năm.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết trong thời gian kinh tế gặp nhiều thách thức, tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tuy có biến động, nhưng nhanh chóng tìm được khách thuê thay thế. Xu hướng các trung tâm được lấp đầy bởi nhiều khách thuê lớn hơn ngày càng rõ rệt, nhằm đảm bảo cung cấp cho khách mua sắm trải nghiệm đa dạng với đầy đủ dịch vụ cộng thêm.

Giá thuê mặt bằng trung tâm thương mại tiếp tục tăng

Cũng theo CBRE dự báo, trong 5 năm tới, tổng nguồn cung mới trung bình mỗi năm ở Hà Nội và TP. HCM khoảng 65.000 m2, thấp hơn 57% so với trung bình của 10 năm vừa qua. Vì nguồn cung mới hạn chế, ít dự án quy mô hoàn thành, nhưng sẽ ít khan hiếm hơn trong những năm vừa qua. Do đó, giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn, cụ thể tăng từ 2-3% tại khu vực ngoài trung tâm, và 5-8% tại khu vực trung tâm.

Còn theo một báo cáo của Savills Hà Nội, triển vọng từ năm 2024 đến năm 2026, 4 trung tâm thương mại và 9 khối để bán lẻ sẽ cung cấp thêm 230.000m2 cho thị trường. Phía Tây sẽ có nguồn cung lớn nhất với 139.000m2, tiếp theo là khu vực nội thành và khu vực khác. Các trung tâm mua sắm sẽ chiếm 70% nguồn cung và khối đế bán lẻ sẽ chiếm 30%. Các dự án có quy mô lớn bao gồm Tiến Bộ Plaza và E-mart. Tổng nguồn cung văn phòng đạt 2,13 triệu m2 sàn, ổn định theo quý và giảm 2% theo năm.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận cho thuê thương mại, Savills Hà Nội cho biết, Hà Nội đang thu hút nhiều đơn vị bán lẻ trong các lĩnh vực F&B, thời trang, mỹ phẩm mở rộng hoạt động. Nhu cầu tập trung phần lớn tại các trung tâm thương mại sầm uất.

"Các đơn vị bán lẻ trong nước và nước ngoài đang có xu hướng chuyển vào các trung tâm thương mại. Với lợi thế được phát triển bài bản, lưu lượng khách hàng dồi dào, ổn định. Các trung tâm thương mại không chỉ hỗ trợ đắc lực cho các thương hiệu bán lẻ trong việc xây dựng danh mục khách thuê, nâng cấp dịch vụ, tiện ích mà còn thu hút khách hàng hiệu quả", bà Minh chia sẻ.

Cung theo chuyên gia của Savills Hà Nội, triển vọng thị trường bán lẻ Việt Nam trong thời gian tới có cả cơ hội và thách thức. Một mặt, nguồn cung bán lẻ vẫn còn hạn chế, và các chủ đầu tư uy tín đang nắm giữ phần lớn nguồn cung chất lượng cao, đặc biệt tại các khu vực trung tâm thành phố. Điều này yêu cầu các nhà bán lẻ cần phải xây dựng mối quan hệ tốt và sẵn sàng trả giá thuê cao hơn để tiếp cận những vị trí đắc địa.

Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và nghiên cứu, Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam đánh giá, tại khu trung tâm Hà Nội, giá thuê thuần dự kiến sẽ duy trì ổn định hoặc có thể tăng nhẹ so với năm trước, phản ánh danh tiếng đã được thiết lập của khu vực và nhu cầu ổn định đối với không gian bán lẻ cao cấp. Còn thị trường khu ngoài trung tâm được dự báo sẽ chứng kiến sự tăng trưởng rõ rệt hơn về giá thuê thuần, đặc biệt với sự ra mắt của nguồn cung mới chất lượng cao tại khu vực Tây Hồ từ năm 2024 trở đi. Sự gia tăng không gian bán lẻ hiện đại này có khả năng sẽ đẩy giá thuê cao hơn trong khu vực, nhưng sự cạnh tranh ngày càng tăng trong khu vực có thể cản trở sự tăng trưởng giá thuê, do đó, các hoạt động cho thuê và tiếp thị mạnh mẽ hơn được kỳ vọng tương ứng.

"Các trung tâm thương mại trọng điểm dự kiến duy trì được đà tăng trưởng nhờ lượng khách thuê và lưu lượng khách hàng ổn định, điều này tiếp tục thúc đẩy giá thuê. Ngoài ra, các nhà phát triển sẽ nỗ lực để tối đa hóa tỷ lệ lấp đầy, thông qua chính sách về giá thuê và việc phối hợp chặt chẽ hơn với khách thuê", bà Trang nhận định.