Nhà phố thương mại giảm sức hút

Nhà phố thương mại (shophouse) được xem là phân khúc đầy tiềm năng của các chủ đầu tư dự án cũng như giới đầu tư bất động sản vài năm trước. Tiềm năng này đến từ việc kinh doanh hoặc cho thuê, cộng thêm giá trị nhà đất tăng theo thời gian. Điều này khiến giá shophouse liên tục bị đẩy lên cao gấp nhiều lần giá ban đầu của chủ đầu tư đưa ra.

Đồng loạt trả mặt bằng

Mỗi khi đổi chủ, giá thuê shophouse lại bị đẩy lên theo giá bán. Như dãy shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch (quận 2, TP HCM) thuộc khu đô thị Sala được xem là dãy nhà phố thương mại có giá thuộc hàng đắt đỏ nhất tại TP HCM hiện nay. Theo thống kê của Công ty Bất động sản JLL Việt Nam, shophouse trên trục đường này tại thời điểm mở bán năm 2015, giá khoảng 20 tỉ đồng/căn nhưng nay tăng lên gần 80 tỉ đồng/căn. Từ đó, giá thuê shophouse gồm 1 trệt 3 lầu ở khu vực này cũng lên rất cao, hiện khoảng 170 - 180 triệu đồng/tháng.

Hay tại khu V. một khu đô thị cao cấp bậc nhất TP HCM, hiện có giá trung bình khoảng 20-35 tỉ đồng/căn; những căn 2 mặt tiền hoặc đối diện công viên thì giá bán lên tới 35-40 tỉ đồng, nếu gửi ngân hàng, số tiền này lãi trên 150 triệu đồng/tháng. Do đó, giá cho thuê mặt bằng để kinh doanh ở khu vực này cũng rất cao, khoảng 100-150 triệu đồng/tháng, thậm chí lên đến 200 triệu đồng/tháng.

Ở nhiều khu đô thị khác, giá bán cũng như giá cho thuê shophouse cũng bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá ban đầu khi mở bán. Do vậy, nhiều khách hàng thuê shophouse để kinh doanh không chịu nổi, buộc phải đóng cửa trả mặt bằng. Tình trạng này càng nghiêm trọng hơn từ những tháng cuối năm 2019 đến nay.

Ghi nhận tại khu đô thị V. nói trên, tại một căn shophouse gồm 1 trệt 1 lầu có giá thuê 8.000 USD/tháng (khoảng 180 triệu đồng), nhân viên môi giới cho biết người thuê căn này trước đây kinh doanh cà phê và bán máy massage nhưng nhiều tháng qua ế ẩm, thua lỗ, không kham nổi phí thuê nên chấp nhận bỏ tiền cọc để trả mặt bằng trước hạn. Theo nhân viên môi giới, giá thuê căn shophouse này vẫn như cũ nhưng chưa có ai hỏi thuê.

Cạnh đó, một căn shophouse khác có 2 mặt tiền, chủ quán cà phê, trà có thương hiệu khá nổi tiếng cũng vừa trả mặt bằng do doanh thu không đủ bù chi. Hay shophouse 1 mặt tiền, diện tích nhỏ hơn được chủ một tiệm bánh thương hiệu Pháp vừa trả mặt bằng có giá thuê đến 6.000 USD/tháng (khoảng 140 triệu đồng). Hiện chủ shophouse này đã hạ giá cho thuê còn hơn 5.000 USD/tháng nhưng chưa có ai hỏi.

Tương tự, toàn bộ khu thương mại của một tòa nhà phức hợp trên đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3, TP HCM) cũng đang bỏ trống sau khi nhiều khách thuê lần lượt trả mặt bằng trước Tết vì ế ẩm, trong khi giá thuê mặt bằng quá cao.

Tại một dự án căn hộ khác trên đường An Dương Vương (quận 5, TP HCM), việc cho thuê shophouse để kinh doanh gặp nhiều khó khăn vì giá cao, cũng như việc đậu, để xe rất bất tiện.

Hay các shophouse thuộc khu đô thị Lake View ở Thủ Thiêm (quận 2, TP HCM), dù giá chỉ 2.000-3.000 USD/tháng nhưng vẫn vắng người thuê vì không có cư dân xung quanh.

Trong khi đó, những shophouse trên đường Trần Não, Song Hành... dù thu hút khá đông nhà hàng, quán ăn, quán nhậu... với giá thuê trên 3.000 USD/tháng nhưng đang đứng trước nguy cơ "vỡ trận" vì quy định cấm uống rượu bia khi lái xe.

Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thừa nhận thời gian qua, shophouse ở một số khu dân cư được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng khiến giá của loại hình này bị đẩy lên rất cao. Từ đó, giá cho thuê shophouse cũng phải tăng tương ứng. Tuy nhiên, khi người thuê không kham nổi chi phí buộc phải đóng cửa, trả mặt bằng. Chỉ những khách thuê lớn có thể chấp nhận bù lỗ để duy trì vị trí tốt nhằm quảng bá thương hiệu.

"Thời gian tới, các chủ đầu tư shophouse nên đánh giá thị trường trước khi ra hàng vì chắc chắn người mua sẽ cân nhắc tỉ suất lợi nhuận chứ không còn nhắm mắt "xuống tiền" như trước. Thực tế, nhiều khu shophouse có giá mua rất cao nhưng buộc phải cho thuê thấp để có tiền trả lãi ngân hàng. Tính ra tỉ suất lợi nhuận thấp hơn mua căn hộ" - ông Hoàng lưu ý.

Trong khi đó, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, quản lý cấp cao CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường bán lẻ TP HCM đang dịch chuyển dần từ những trung tâm thương mại (TTTM) quy mô nhỏ đến những TTTM điểm đến (destination mall) quy mô lớn, tập trung vào đối tượng khách mua trẻ tuổi và mua sắm trải nghiệm. Tại những TTTM này, sự hiện diện của khách thuê chủ chốt là rất cần thiết. Khách thuê chủ chốt là những thương hiệu chiếm diện tích lớn và thu hút nhiều người tiêu dùng. Đây cũng có thể là nguyên nhân khiến các shophouse gặp khó khi TTTM quy mô lớn xuất hiện ngày càng nhiều. "Dự đoán đến năm 2030, hình thức bán lẻ quy mô lớn sẽ chiếm lĩnh thị trường, đặc biệt là mô hình TTTM điểm đến và TTTM chú trọng đến phong cách sống tại những dự án khu đô thị. Nhà phố thương mại trong khu vực trung tâm sẽ được nâng cấp, thay đổi diện mạo để thu hút người mua. Khu đô thị mới Thủ Thiêm sẽ trở thành một điểm giải trí và mua sắm mới của Việt Nam" - bà Thanh nhận định.

Một chuyên gia bất động sản nhận định khi giá thuê shophouse ở mức quá cao trong khi giá trị khai thác kinh doanh không tương xứng thì thị trường sẽ tự điều chỉnh xuống một cách hợp lý. Tuy nhiên, ngoài giá thuê, khách thuê nên cân nhắc kỹ giữa số lượng cư dân và vị trí của khu shophouse. Bởi, không phải khu nào đông dân cư cũng đồng nghĩa với việc sẽ kinh doanh hiệu quả, quan trọng là cư dân có phù hợp với phân khúc khách hàng của mình hay không. "Các đơn vị kinh doanh cũng không nên lựa chọn những mặt bằng quá cao so với khả năng kinh doanh của mình mà chỉ cân nhắc ở mức khoảng 30% trên tổng chi phí kinh doanh là phù hợp" - vị này khuyến nghị.