Những quy định “làm khó” người nước ngoài mua nhà

Doanh nghiệp “đón lõng” sức cầu ngoại

Tại dự án Him Lam Phú An ở quận 9, TP.HCM được bàn giao vào tháng 11/2018, nhân viên Phòng kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land, chủ đầu tư dự án này cho biết, dự án có 1.029 căn hộ chung cư thì có 15 căn hộ là người Trung Quốc mua.

Tại dự án New City tại quận 2, TP.HCM, theo báo cáo của chủ đầu tư dự án này, khoảng 100 căn hộ chung cư trong tổng số hơn 2.000 căn hộ được bán cho người nước ngoài.

Còn Tập đoàn Novaland mới đây đã lập phòng bất động sản nước ngoài để chào bán sản phẩm dự án của mình cho người nước ngoài. Cùng với đó, doanh nghiệp này còn tìm kiếm các đối tác là doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại nước ngoài để liên kết bán hàng tại Việt Nam.

Mặc dù không đưa ra con số cụ thể, nhưng CBRE Việt Nam cho biết, khách Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc) và Đài Loan (Trung Quốc) chiếm tới 85% lượng giao dịch bất động sản của người nước ngoài ở Việt Nam. Trong đó, TP.HCM là địa phương dẫn đầu cả nước về số người nước ngoài mua bán nhà.

Đơn vị này ước tính số giao dịch của người nước ngoài tại TP.HCM chiếm 70% tổng giao dịch mua bán nhà của người nước ngoài tại Việt Nam. Nguyên nhân do TP.HCM là đô thị lớn nhất cả nước về quy mô dân số, kinh tế và là địa điểm đầu tư ưa thích của cộng đồng người nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài.

Trong khi đó, Savills dẫn thông tin từ The Chosun Ilbo, một tờ báo lớn ở Hàn Quốc, cho biết, cá nhân và doanh nghiệp Hàn Quốc đã chi tới 440 triệu USD đầu tư bất động sản ở nước ngoài năm 2018, tăng 47% so với năm 2017 và 3,8 lần so với 5 năm trước. Mỹ vẫn là điểm đến phổ biến nhất cho hoạt động đầu tư bất động sản của giới đầu tư Hàn Quốc, nhưng đáng chú ý ở vị trí thứ hai là Việt Nam đang tăng tốc, thu hút 56,1 triệu USD.

Sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam được Savills giải thích bởi giá bán hấp dẫn, tiềm năng lợi nhuận cao, sản phẩm chất lượng cao với sự tham gia của các nhà phát triển uy tín. Giá căn hộ mới tại khu trung tâm TP.HCM hiện đạt trung bình 5.500 - 6.500 USD/m2, thấp hơn so với các các thành phố trung tâm trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok, dù tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn.

“Các dự án có thể bán tối đa 30% số lượng sản phẩm cho người nước ngoài và tỷ lệ này thường nhanh chóng bán hết”, Savills chia sẻ.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc văn phòng Hà Nội và Đà Nẵng của Savills, những dự án cao cấp, lượng căn hộ bán cho người nước ngoài hết nhanh, nguồn cung gần như không đủ cầu. Do đó, Savills đề xuất điều chỉnh tăng hạn mức bán nhà cho người nước ngoài.

“Tôi thấy quy định 30% cho mọi dự án là không hợp lý. Với dự án cao cấp, nhu cầu mua của người nước ngoài nhiều thì có thể nâng hạn mức, còn những dự án bình dân thì có thể giảm. Tất nhiên, việc tăng hạn mức lên bao nhiêu phần trăm, tăng như thế nào thì cần phải xem xét để không ảnh hưởng tới thị trường”, ông Matthew Powell nói.

Chính sách còn nhiều vướng mắc

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, còn nhiều vướng mắc trong các quy định về mua bán, sở hữu, thanh toán của người nước ngoài khi mua nhà ở Việt Nam. Hiện nay, việc công bố các dự án và số lượng người nước ngoài đã thuê, đã mua, đã cấp giấy chứng nhận trên địa bàn để khách hàng yên tâm và chủ đầu tư, đơn vị công chứng thực hiện việc giao dịch về nhà ở cũng chưa được thực hiện minh bạch và định kỳ.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập sở hữu trong địa bàn có dự án nhà ở, thông qua ba hình thức giao dịch xác lập sở hữu là: Thứ nhất, mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán; thứ hai là mua nhà từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận; thứ ba là nhận thừa kế, tặng cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn.

Vì một số câu chữ chưa rõ trong văn bản pháp luật dẫn đến cách hiểu, người nước ngoài chỉ được mua nhà từ chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) và nhà ở đã cấp giấy chứng nhận mà không được là đối tượng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi hai việc này, bản chất vẫn là giao dịch với chủ đầu tư, nhưng lại có sự phân biệt khác nhau giữa việc ký hợp đồng mua bán lần đầu và nhận chuyển nhượng lại hợp đồng. Để gỡ vướng trường hợp này, các chủ đầu tư thường hủy hợp đồng mua bán, hủy hóa đơn VAT với bên nhận chuyển nhượng lần đầu rồi ký hợp đồng mua bán mới với người nước ngoài.

Theo ông Phượng, một vấn đề khác tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã thấy sự bất cập, nếu như nhà ở thuộc sở hữu người Việt Nam (đã được cấp giấy chứng nhận) thì họ không thể bán cho người nước ngoài, nhưng lại được công nhận nếu “tặng cho” cho người nước ngoài là hợp pháp. Như vậy đã thấy, quy định tưởng chặt nhưng lại bất cập, dẫn dắt họ phải thực hiện các giao dịch giả cách bằng việc “tặng cho”. Trong khi đó, cũng có đơn vị công chứng lại đưa ra quan điểm cách hiểu là việc tặng cho chỉ đối với người nước ngoài tặng cho người nước ngoài với nhau, nên các đơn vị này từ chối công chứng văn bản người Việt tặng nhà cho người nước ngoài.

Theo các chuyên gia, xu hướng người nước ngoài mua căn hộ ngày càng tăng lên là tín hiệu đáng mừng, thể hiện sự phát triển kinh tế và hoạt động làm việc của người nước ngoài tại Việt Nam mang tính thường xuyên, ổn định hơn. Mặt khác, sau nhiều năm triển khai chính sách và những am hiểu pháp lý (thủ tục, sở hữu có thời hạn) nên tâm lý của người nước ngoài tin tưởng nhiều hơn.

Do đó, nếu không quản lý đúng cách, minh bạch hóa và tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người nước ngoài sở hữu, mua bán nhà thì dễ dẫn đến tình trạng mượn người Việt đứng tên rất khó kiểm soát và dễ gây ra những hệ lụy.

Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, việc sở hữu của cá nhân, tổ chức nước ngoài có thể xem xét theo hướng, vẫn giữ số lượng sở hữu theo địa bàn, chỉ sở hữu khu vực dự án nhà ở nhưng nên mở rộng về hình thức giao dịch xác lập sở hữu là cá nhân, hộ gia đình Việt Nam (đã giấy chứng nhận) được phép bán cho người nước ngoài. Tuy nhiên, các trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có các hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản với các doanh nghiệp dịch vụ khi họ không có mặt tại Việt Nam.