Siết cho vay bất động sản: Lộ trình hợp lý, tránh “sốc” cho thị trường

Như Etime đã đưa tin, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua đã ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Kiên định mục tiêu thận trọng với tín dụng BĐS

Đáng chú ý, nhà điều hành tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản khi chính thức đưa ra lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.

Cụ thể, từ 1/1/2020 - 30/9/2020 tỷ lệ này là 40% và giảm dần về 37% từ 1/10/2020 - 30/9/2020. Trong 2 năm tiếp theo là 34% và kể từ 1/10/2022 sẽ giảm xuống còn 30%.

Đặc biệt, bên cạnh việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, Ngân hàng Nhà nước còn tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện sau sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Đối với các khoản phải đòi khác như đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

Cũng theo thông tư trên, tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi là 85% đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đánh giá của công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), thay đổi trên tại Thông tư 22 cho thấy định hướng chung của NHNN vẫn là hạn chế cho vay các lĩnh vực rủi ro, nâng cao an toàn chung của hệ thống chứ không vì xu hướng tăng trưởng kinh tế chậm lại mà phát triển tín dụng ồ ạt cho tất cả các lĩnh vực.

Việc NHNN kiên định giữ một thái độ thận trọng với tín dụng BĐS, theo đánh giá của TS. Võ Trí Thành là cần thiết. Quy định về tăng hệ số rủi ro góp phần giúp ngân hàng thận trọng, kiểm soát chặt chẽ hơn đối với cho vay phục vụ đời sống nhưng sử dụng vốn vay vào mục đích kinh doanh bất động sản. Từ đó giảm thiểu rủi ro khi thị trường BĐS có biến động mạnh theo chiều hướng xấu. Điều này cũng giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, ổn định hơn.

Lộ trình hợp lý, tránh sốc cho thị trường

Đồng tình với hệ số rủi ro của NHNN đưa ra tại Thông tư 22, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, đối với khoản vay có giá trị lớn từ 4 tỷ đồng trở lên, việc tăng hệ số rủi ro cao hơn là hoàn toàn hợp lý để giảm thiểu thiệt hại có thể xảy.

Đặc biệt, khi hệ số rủi ro tăng lên đồng nghĩa với việc các ngân hàng phải phân bổ vốn tự có cho các khoản vay đó nhiều hơn. Trong khi đó, các ngân hàng vẫn phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là 9%. Hệ quả là phần vốn cho vay ở các khoản vay lĩnh vực khác bị giảm đi.

Vì thế, lãi suất mà khách hàng vay có thể sẽ cao vì ngân hàng phải bù đắp lợi nhuận bị hao hụt do dư nợ tín dụng bị giảm đi. Nếu ngân hàng muốn cho vay ở các lĩnh vực khác, buộc họ phải kiểm soát dư nợ cho vay cá nhân để phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến BĐS ở phân khúc cao cấp.

Một ý kiến khác thì cho rằng, NHNN cũng khá nhẹ tay đối với phân khúc này khi chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% mà áp dụng tạm thời mức 120% trong cả năm 2020 và đến đầu năm 2021 mới áp hệ số rủi ro trên.

Tuy nhiên, việc NHNN chưa áp dụng ngay hệ số rủi ro 150% được đánh giá là bước đi hợp lý để tránh sốc cho thị trường. Thực tế, thị trường BĐS ở Việt Nam khá nhạy cảm. Tại các nước khác, kênh dẫn vốn cho bất động sản đa dạng hơn rất nhiều từ chứng khoán, các quỹ đầu tư… Trong khi tại Việt Nam chỉ 3 nguồn là vốn từ chủ đầu tư, ngân hàng, khách hàng.

Trước định hướng kiên định của NHNN trong 2 năm qua là hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có lĩnh vực BĐS, các doanh nghiệp cũng đã chủ động tìm các kênh vốn đầu tư khác, nhưng vốn ngân hàng vẫn còn giữ vai trò quan trọng thúc đẩy thị trường BĐS.

Do đó, nếu siết chặt tín dụng quá sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mà thị trường này đang gặp khó về thanh khoản. Dù mức hệ số rủi ro 120% so với 150% không phải là quá nhiều nhưng nó cũng sẽ giảm bớt áp lực phần nào cho cả người cho vay và đi vay.