Chuyên gia: "Cần 6 - 12 tháng để 3 luật liên quan đến bất động sản để thẩm thấu vào thị trường"

Thị trường bất động sản có tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc vừa túi tiền

Ngày 1/8 tới sẽ đánh dấu một chặng đường mới của thị trường bất động sản, đó chính là việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Trong dài hạn, thị trường sẽ ngày càng khởi sắc hơn và động thái tích cực này sẽ lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group đánh giá trong ngắn hạn, cụ thể là 6 tháng cuối năm, bộ 3 luật mới sẽ không tác động quá nhiều tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn. Các bộ luật cần 6 - 12 tháng mới thực sự thẩm thấu vào thị trường.

"Dưới góc độ quan sát của tôi, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt là các căn chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Kể cả khi tổng thể cung và cầu đã tăng nhưng số lượng đó vẫn chưa đáng kể, chỉ bằng 15 - 20% giai đoạn năm 2019", ông Thắng bình luận.

Hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản.

"Số liệu Ngân hàng Nhà nước công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý phòng thủ này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế", ông Thắng chia sẻ.

Theo số liệu của DKRA, trong 6 tháng đầu năm 2024, TP.HCM và vùng phụ cận có sự phục hồi không đồng đều ở các phân khúc. Ví dụ, nguồn cung phân khúc căn hộ ở thị trường sơ cấp lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ. Qua đó, có thể thấy kể cả khi nguồn cung đã bớt hạn chế thì sức cầu vẫn chưa thể bật lên.

Đáng chú ý, ông Thắng cho rằng giá bất động sản có thể sẽ tăng lên. Bởi Luật Đất đai 2024 sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất tăng lên. Chính các yếu tố trên sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao.

Vướng mắc pháp lý sớm khơi thông, lượng tiền đổ vào thị trường bất động sản sẽ tăng

Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cho biết, khi xét cấu trúc vốn của một dự án khi đầu tư, tỷ lệ thông thường là 2:4:4. Vốn chủ sở hữu khoảng 20%; đòn bẩy tài chính là 40%, từ ngân hàng và các quỹ đầu tư; 40% còn lại là huy động từ khách hàng thanh toán sớm.

Tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản mới, đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5%, trước là 30%. Trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, thay vì 70% như trước. Khi vốn huy động từ khách hàng giảm xuống thì vốn từ chủ sở hữu và vốn vay các tổ chức tài chính sẽ tăng lên. Lúc này, "quyền trượng" sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi vì chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều tới thời gian cấp phép dự án.

"Nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý thì chi phí tài chính sẽ giảm, từ đó làm hạ nhiệt chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ vào bất động sản", ông Thắng nhìn nhận.

Đánh giá thị trường trong thời gian qua, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group cho biết, trong bất cứ điều kiện nào, thị trường cũng có cơ hội. Ví dụ, trong giai đoạn qua, phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội đã đặc biệt "sốt nóng". Những nhà đầu tư biết chớp cơ hội và "lướt sóng" vào thời điểm đó có lẽ đã đạt được tỷ suất lợi nhuận rất hấp dẫn.

"Thị trường đã đi ngang hơn 2 năm nay. Hiện lãi suất rất thấp, các nhà đầu tư nếu có lợi thế tiền mặt và am hiểu về phân khúc thì nên xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý. Tuy nhiên, trong thời điểm nền kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, những người sử dụng đòn bẩy tài chính phải thực sự thận trọng", ông Thắng gợi ý.

Trong 9 tháng qua, tỷ lệ người mua để ở tại các dự án căn hộ hạng B và C đã tăng nhiều hơn. Trong năm 2019, tỷ trọng người mua đầu tư chiếm tới 70%. Tuy nhiên, hiện con số đã đã giảm xuống còn 60%. Sự dịch chuyển này rất đáng kể, cho thấy một bộ phận lớn người mua để ở đã tìm thấy cơ hội mua được bất động sản với giá tốt trong giai đoạn này. Đồng thời, các nhà đầu tư vẫn nhìn thấy cơ hội sinh lời.

"Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý, một số phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có tín hiệu hồi phục. Trong bối cảnh thị trường còn khó đoán định, phân khúc nhà ở chung cư vừa túi tiền vẫn sẽ giữ đà phục hồi và dẫn dắt thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm", ông Thắng cho biết.