Chuyên gia nhận định thời điểm thị trường bất động sản hồi phục

Thị trường bất động sản trầm lắng, nguồn cung thiếu trầm trọng

Hiện nay, thị trường bất động sản khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng quý I chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư, 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Thống kê trong 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ bằng khoảng 20% so với cùng thời điểm năm trước. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu. Trong 2 năm qua khủng hoảng kinh tế do dịch Covid-19 cùng với các hoạt động điều chỉnh chính sách đã có những tác động nhất định tới thị trường bất động sản.

Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Cộng thêm tâm lý lo ngại lạm phát đã khiến giới đầu tư tăng cường mua bất động sản nhằm tích trữ tài sản.

Số liệu thống kê của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 khoảng 200.000 sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100.000 sản phẩm, năm 2020 và 2021 giảm xuống 60.000 sản phẩm. Tuy nhiên, 2 quý đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm, được xem là sản phẩm chính của thị trường. Trong khi đó sản phẩm không chính thống là đất nền được tung vào thị trường cao hơn gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây chính là nguyên nhân mà các ngân hàng buộc phải tạm dừng vốn đổ vào bất động sản.

Các phân khúc nhà ở giá rẻ nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%. Đặc biệt với phân khúc căn hộ ở tầm 25 triệu/m2 nay không còn tìm thấy trên thị trường.

Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20 - 30% so với thời điểm cuối năm 2020. Giá nhà tăng lên và không phù hợp với thị trường nên khả năng hấp thụ của thị trường thấp. Nhiều dự án khuyến mại từ 15 - 35% sản phẩm để tăng hấp thụ.

Thị trường bất động sản năm 2023 có hồi phục?

Dự báo diễn biến thị trường giai đoạn cuối năm 2022 và năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội thu nhập thấp dư địa tiềm năng vẫn còn lớn. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn.

"Như phân khúc công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo", ông Đính chia sẻ.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định thêm, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng những điểm nghẽn khó khăn phải kể đến như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai.

"Thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thị trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023", ông Đính nhận định.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định mốc thời điểm năm 2023 là giai đoạn phục hồi của bất động sản. Trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản.

"Thời điểm hiện tại, thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Trong thời gian tới, với động lực từ dòng vốn ngoại, các chính sách điều tiết bình ổn của Chính phủ, thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng sôi động trở lại", ông Thịnh chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB bất động sản Hà Nội, tại Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng hoặc bỏ đất hoang nhằm tăng thu ngân sách, giảm đầu cơ đất. Theo dự thảo, yếu tố tích cực cho các nhà đầu tư là khả năng cao sẽ bỏ khung giá đất. Như vậy, đất sẽ có giá trị tăng lên, trong trường hợp thu hồi để xây dựng hạ tầng thì các chủ đất cũng sẽ được đền bù hợp lý theo thị trường.

"Đến năm 2023, sau khi luật liên quan tới đất đai sửa xong thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại. Hiện nay, nhiều người dù có sẵn tài chính cũng không dám mua đất vì luật mới đang dự thảo. Do đó, sức cầu hiện tại như lò xo bị nén, đến khi sửa luật xong nhà đầu tư sẽ tính toán các phương án đầu tư hiệu quả để xuống tiền. Khi đó, thị trường sẽ sôi động trở lại", ông Điệp nhận định.