Thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng: Giá vẫn tăng, thanh khoản tiếp tục giảm

Thị trường bất động sản quý 3/2022 trầm lắng

Tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong quý 3, giá rao bán nhà riêng tại một số địa phương miền Bắc tăng so với quý 2/2022.

Cụ thể, giá rao bán nhà riêng tại Bắc Giang ước tính tăng 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%, trong khi nhu cầu về mua nhà riêng không có nhiều biến động.

Trong khi đó, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh khu vực phía Nam được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận có sự sụt giảm mạnh từ 19% đến 33%.

Tại các tỉnh khu vực phía Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, thị trường cũng chứng kiến mặt bằng giá rao bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý 2/2022, với mức tăng từ 1 đến 11%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, mặc dù thanh khoản và mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng giảm xuống, nhưng chỉ một số nhà đầu tư bị áp lực tài chính cần bán ra, còn lại phần lớn nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao ở phân khúc này, đặc biệt là những nhà đầu tư không bị áp lực dòng tiền. Do đó, trên thực tế, giá rao bán không giảm mà thậm chí tăng nhẹ so với quý 2/2022.

Thị trường bất động sản cho thuê sôi động

Trong khi thị trường bất động sản giao dịch mua bán khá trầm lắng, thị trường bất động sản cho thuê lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn. Quý III/2022, ước tính mức độ quan tâm đến nhu cầu bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý I/2022, nhưng nhu cầu tìm thuê bất động sản Hà Nội lại tăng 58%. Tại TP. Hồ Chí Minh, lượng quan tâm việc bán và cho thuê trong quý III/2022 đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.

Thị trường bất động sản cho thuê vẫn dẫn đầu cả 2 thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh về mức độ quan tâm cũng như nhu cầu sở hữu, điển hình là chung cư. Theo đó, nhu cầu tìm thuê chung cư tại Hà Nội trong quý 3 tăng khoảng 13% so với quý 2/2022, còn mức tăng ở Thành phố Hồ Chí Minh là 24%.

Giá cho thuê chung cư cũng tăng đều ở nhiều quận. Đơn cử, giá cho thuê chung cư tại các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng từ 14 đến 16% so với quý 2/2022. Thành phố Hồ Chí Minh cũng chứng kiến xu hướng tương tự; trong đó giá cho thuê chung cư tại quận 4, quận 1 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 14%, 12% và 13%.

Đáng chú ý, lợi suất cho thuê nhà phố ở 2 thành phố lớn vốn sụt giảm trong năm 2021, hiện nay đã hồi phục tốt, gần bằng mức lợi suất năm 2019 – thời kỳ trước Covid-19. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội là 3,2%/năm và đã giảm xuống còn 2,5% trong năm 2021, nhưng trong 9 tháng đầu năm nay, bình quân lợi suất cho thuê nhà phố Hà Nội đã tăng trở lại, đạt 3%/năm. Ở TP. Hồ Chí Minh, lợi suất cho thuê nhà phố trong năm 2021 giảm xuống mức 2,7%/năm từ mốc 3,1% của 2019, tuy nhiên đã phục hồi về mức 2,9% trong 9 tháng đầu năm nay.

Theo các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư căn hộ cho thuê nên lựa chọn các căn hộ đã bàn giao thay vì các căn hộ đang triển khai. Hiện giá bán căn hộ thứ cấp đang thấp hơn căn hộ sơ cấp tới 30%. Nhà đầu tư cũng có thể đạt được mức giá tốt hơn trong quá trình thương lượng với người bán. Bên cạnh đó, việc được xem xét sản phẩm trước khi mua sẽ mang đến nhiều lợi thế hơn với các căn hộ trên giấy.

Cùng với đó, nên hạn chế đầu tư bằng đòn bẩy tài chính bởi quá trình phê duyệt khoản vay gặp nhiều khó khăn. Lãi suất vay (9 - 12%/năm) đang vượt xa lợi nhuận cho thuê (khoảng 3 - 4%/năm). Trong trường hợp cần đến đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay 30 - 40% giá trị căn hộ.

Hiện tại nguồn cung và cầu đang không gặp nhau, trong khi nguồn cung lớn và phong phú thì nguồn cầu chỉ nhắm vào phân khúc tầm trung. Sẽ đến thời điểm nguồn cung bão hòa, hiệu suất cho thuê thấp, giá sản phẩm vượt quá khả năng mua thì nhà đầu tư sẽ rơi vào trạng thái kẹt hàng.