3 trường hợp chuyển nhượng đất không cần Sổ đỏ

Theo quy định pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được coi là hợp pháp khi có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ);

– Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

– Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng thêm một số điều kiện khác theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.

Như vậy, chúng ta thấy rằng đất có Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ngoài điều kiện chuyển nhượng theo căn cứ trên, pháp luật đất đai cũng ghi nhận 3 trường hợp ngoại lệ, mà theo đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ vẫn được coi là hợp pháp:

Trường hợp 1: Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định:

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Căn cứ theo quy định trên, người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở không được cấp sổ đỏ đối với đất đã nhận thừa kế, tuy nhiên được đứng tên là bên chuyển nhượng khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đã nhận thừa kế.

Trường hợp thứ 2: người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy đối với người được nhận quyền sử đất thông qua thừa kế, kể cả trường hợp thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này, cả người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng đều phải kiểm tra xem đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không tại Điều 99, 100, 101, 102 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định “Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất”. 

Do đó, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển đổi đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Trên đây là tổng hợp những trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng không cần Sổ đỏ.