Bất động sản công nghiệp thu hút vốn FDI

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp được đánh giá sẽ định hình lại bản đồ đầu tư quốc gia. Nguyên nhân bởi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm đạt 80 - 89%, trong khi giá thuê đất công nghiệp tăng 4 - 5%/năm, phản ánh sức hút từ làn sóng dịch chuyển sản xuất toàn cầu và chiến lược "Trung Quốc +1" của các tập đoàn đa quốc gia.

Động lực tăng trưởng từ dòng vốn FDI và chuyển dịch chuỗi cung ứng tạo điều kiện để Việt Nam thu hút 38,23 tỷ USD vốn FDI trong năm 2024, tập trung vào các dự án công nghệ cao như: sản xuất chip bán dẫn, linh kiện điện tử, và năng lượng tái tạo.

Các tập đoàn như Samsung, LG, và Foxconn tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động, tạo nhu cầu về 1,2 triệu m2 nhà xưởng tại TP.HCM và Hà Nội. Xu hướng này được thúc đẩy bởi vị trí địa lý chiến lược trong chuỗi cung ứng Châu Á - Thái Bình Dương, cùng ưu đãi thuế doanh nghiệp giảm còn 10% cho các dự án công nghệ cao.

Phân bố không gian và biến động giá cả bất động sản công nghiệp ghi nhận tại khu vực miền Bắc với diện tích hấp thụ 400ha năm 2024, tập trung ở Hải Phòng và Bắc Ninh với giá thuê trung bình 137 USD/m2, tăng 4,2% so năm 2023.

Trong khi đó, miền Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy 89% tại các khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương và Đồng Nai, nơi giá thuê đạt 175 USD/m2 nhờ nhu cầu từ ngành logistics và thương mại điện tử. Đáng chú ý, miền Trung đang nổi lên như điểm đến mới với mức giá cạnh tranh 60 - 90 USD/m2, thu hút các dự án "tỷ đô" từ Luxshare và Foxconn tại Nghệ An.

Thay vì mô hình truyền thống, các khu công nghiệp thế hệ mới đang tích hợp 3 lớp dịch vụ như: hạ tầng thông minh (IoT, 5G), hệ sinh thái doanh nghiệp phụ trợ và tiện ích đa chức năng (trung tâm R&D, khu nhà ở công nhân).

Theo Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030, mô hình nhà xưởng cao tầng tiết kiệm 40% diện tích, cho phép thuê theo module linh hoạt đang được áp dụng tại nhiều tỉnh thành phố như: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Hải Dương, Bắc Ninh...

Thách thức và giải pháp phát triển

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến những xu hướng phát triển quan trọng. Triển vọng đến từ việc Chính phủ đặt mục tiêu 30% khu công nghiệp đạt chứng chỉ LEED (chứng chỉ xanh) vào năm 2030, tạo cơ hội cho các dự án sử dụng vật liệu tái chế, hệ thống năng lượng mặt trời áp mái, và xử lý nước thải tuần hoàn. Dự án Khu liên hợp công nghiệp Hàn Quốc tại Hưng Yên với tổng vốn 6.083 tỷ đồng là ví dụ điển hình cho xu hướng này.

Đồng thời, việc triển khai 5G tại các khu công nghiệp trọng điểm cho phép ứng dụng robot tự hành và hệ thống giám sát sản xuất thời gian thực đang thu hút nhà đầu tư. Điển hình tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc, mô hình "nhà máy số" sử dụng digital twin đang được Nestlé và Intel thử nghiệm, dự kiến tiết kiệm 15% chi phí vận hành.

Niên giám Bất động sản công nghiệp Việt Nam – Quy hoạch phát triển đến năm 2030 của Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, dù có nhiều cơ hội phát triển, song thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cũng đối diện với không ít thách thức.

Thứ nhất, rủi ro về quy hoạch và pháp lý. Rủi ro được chỉ ra rằng, tình trạng chồng chéo quy hoạch tại 28% khu công nghiệp cấp tỉnh đòi hỏi cơ chế phối hợp liên ngành. Giải pháp ứng dụng nền tảng số hóa GIS trong quản lý đất công nghiệp đang được Bộ Kế hoạch & Đầu tư (cũ) triển khai thí điểm tại 15 tỉnh.

Thứ hai, áp lực cạnh tranh từ quốc gia lân cận. Theo đó, các chuyên gia cho rằng, để duy trì lợi thế trước Thái Lan và Indonesia, Việt Nam cần cải thiện chỉ số logistics (hiện xếp hạng 39/160) thông qua phát triển cảng biển nước sâu và hệ thống kho ngoại quan. Dự án cảng Cái Mép và đường sắt kết nối Lào Cai - Hải Phòng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Thứ ba, chuyển đổi năng lượng trong công nghiệp. Theo cam kết tại COP28, ít nhất 20% điện năng các khu công nghiệp phải từ nguồn tái tạo vào 2030. Mô hình PPP trong lắp đặt điện mặt trời áp mái và hệ thống pin tích trữ năng lượng đang được khuyến khích thông qua cơ chế ưu đãi thuế.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước cơ hội "vàng" để trở thành trung tâm sản xuất thông minh của ASEAN, đặc biệt trong các ngành công nghệ cao và logistics. Theo đó, nhà đầu tư nên tập trung vào 3 trụ cột là: Phát triển khu công nghiệp xanh tích hợp năng lượng tái tạo; Xây dựng hệ sinh thái công nghiệp khép kín theo chuỗi giá trị, và Ứng dụng công nghệ số trong quản lý hạ tầng.

Đồng thời, việc cân bằng giữa tăng trưởng và phát triển bền vững thông qua cơ chế giám sát môi trường chặt chẽ sẽ là chìa khóa để duy trì sức hút dài hạn của phân khúc này.

×