BĐS nghỉ dưỡng: Những báo cáo mang tính gợi mở

Thái Bình Thứ tư, ngày 26/04/2017 07:00 AM (GMT+7)

Vấn đề "vênh thông tin" giữa các báo cáo, nghiên cứu tổng kết thị trường đã từng được đề cập như một dẫn chứng cho tình trạng chưa có sự đồng nhất về hệ thống thông tin dữ liệu BĐS. Trong bối cảnh phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng tỏ ra giàu sức hấp dẫn với giới đầu tư, các nhà tư vấn ngoại đều có những báo cáo mang tính chỉ dẫn theo hướng riêng.

Savills: Khó cho miền Trung và cơ hội cho phía Bắc

Từ cuối năm 2016, nhiều đơn vị tư vấn lẫn một số chuyên gia hàng đầu về địa ốc đều cho rằng BĐS nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc phát triển mạnh trong (trong và ngoài nước) cũng như mức độ cần thiết sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan (nhằm rộng đường pháp lý) đã được nhiều tổ chức, hiệp hội liên tiếp đề xuất tới cơ quan hoạch định chính sách.

BĐS nghỉ dưỡng miền Trung nhiều thách thức, cơ hội dành cho BĐS vùng núi phía Bắc

Từng đưa ra những báo cáo mang tính "rỉ tai" nhà đầu tư, báo cáo quý I vừa qua của Savills bất ngờ phát đi nội dung: thị trường chịu áp lực vì nguồn cung cao hơn tốc độ phát triển du lịch, trong bối cảnh chủ đầu tư phải hút khách bằng những cam kết lợi nhuận có thể khiến chính họ phải chịu rủi ro (!)

Cụ thể, số liệu từ đơn vị này gián tiếp thể hiện khả năng lấp đầy và sinh lời như kỳ vọng đối với hàng chục nghìn sản phẩm BĐS được đưa ra thị trường vẫn là dấu hỏi. Đơn cử, theo PTGĐ điều hành Savills Việt Nam, luỹ kế đến cuối năm 2016, số căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng được hoàn thiện và đưa ra thị trường là hơn 5.000. Sau 3 năm nữa, con số này sẽ tăng gấp hơn 4 lần. Riêng giai đoạn 2017-2019, cơ bản lượng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng được mở bán lũy kế mỗi năm sẽ dao động từ 27.000-29.000 căn.

Về BĐS biệt thự nghỉ dưỡng Đà Nẵng, Colliers International Việt Nam đánh giá: Với tỷ lệ hấp thụ 88%, dự kiến nhu cầu mua biệt thự nghỉ dưỡng trong tương lai sẽ tiếp tục tăng cao. Điều kiện kinh tế vĩ mô ổn định và lãi suất thấp là một trong những yếu tố chính góp phần khuyến khích khách hàng đưa ra quyết định đầu tư vào biệt thự nghỉ dưỡng.

Ở điểm nóng về du lịch/BĐS nghỉ dưỡng như Nha Trang, nguồn cung khách sạn cao cấp ở riêng phân khúc trung, cao cấp trong 3 năm tới trung bình khoảng 29%/năm. Tại Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới dự kiến tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi đó, Savills đánh giá, 3 năm qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt nhưng cũng chỉ đạt 21% (!)

Từ đây cho thấy, nếu tốc độ tăng trưởng lượt khách như trên (ở các điểm nóng thị trường nghỉ dưỡng) tiếp tục duy trì không đột biến thì tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao cũng như biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương này trong những năm tới sẽ không cao, cạnh tranh ngày càng căng thẳng. Ngay cả như Phú Quốc- một thị trường mới nổi gần đây, cạnh tranh cũng có nguy cơ xảy đến khi nguồn cung trong tương lai chủ yếu dồn vào dòng cao cấp.

Thách thức cho BĐS nghỉ dưỡng miền Trung là vậy, nhưng phía Bắc lại là miền đất hứa cho sản phẩm này. Bà Đỗ Thu Hằng, PGĐ bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định, với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông và sự tăng trưởng của ngành du lịch, BĐS nghỉ dưỡng tại các địa phương như Quảng Ninh, Hải Phòng, Lào Cai, Vĩnh Phúc đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết. "Sự thành công của biệt thự nghỉ dưỡng khu vực phía Bắc chỉ còn là vấn đề về ý tưởng sản phẩm, thiết kế, cảnh quan và cách thức vận hành".

Thận trọng ...vừa phải để đón cơ hội phía trước

Về phía Hiệp hội BĐS Việt Nam (VnREA), tổng kết về phân khúc nghỉ dưỡng tỏ ra tương đối thận trọng.

Tỏ ra khá thận trọng, Hiệp hội vẫn dự đoán giao dịch nghỉ dưỡng sẽ tăng trở lại trong quý II

Cụ thể, sau giai đoạn bùng nổ 2 năm qua, thanh khoản trong phân khúc nghỉ dưỡng đã sụt giảm đáng kể trong quý I.2017. Theo đó, tổng nguồn cung thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại 2 địa bàn phát triển mạnh (Đà Nẵng và Nha Trang) 3 tháng gần nhất đạt gần 5.300 căn. Tuy nhiên, giao dịch thành công chỉ đạt hơn một phần tư, tập trung chủ yếu vẫn là phân khúc căn hộ khách sạn (condotel). Dẫu vậy, VnREA cũng dự đoán giao dịch sẽ tăng trở lại trong quý II với những dự án cung cấp hàng nghìn căn được chào bán ra thị trường.

Trong khi đó, sự thận trọng dành cho các nhà đầu tư cũng được Savills nhắc tới bằng lý giải yếu tố tỷ suất cam kết lợi nhuận. Điển hình, trước thực tế bùng nổ nguồn cung căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư đang chạy đua cam kết lợi nhuận (khoảng 10% mỗi năm) để hút khách. Theo Savills, con số cam kết mà nhiều chủ đầu tư đưa ra còn cao hơn mức 7% tại Phuket (Thái Lan) hay Bali (Indonesia) – hai địa điểm được coi là thiên đường nghỉ dưỡng ở khu vực Đông Nam Á. Đáng chú ý, thời gian cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư cũng gấp 2-5 lần so với mức các quốc gia trong khu vực áp dụng.

Điểm về tình hình BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng và Nha Trang mới đây, Hội môi giới Việt Nam cho rằng: phân khúc BĐS nghỉ dưỡng dự báo sẽ sôi động, đặc biệt tại Đà Nẵng, Nha Trang... nhân các sự kiện lớn được tổ chức. Có ý kiến bình luận, BĐS nghỉ dưỡng tại 2 địa bàn trên sẽ khá nóng trong mùa hè này. Nhưng kết thúc sự kiện (APEC, lễ hội bắn pháo hoa, chính sách ưu đãi giảm giá...), thì nhiều khả năng công suất khai thác sẽ sụt giảm nhanh. "không chỉ dựa vào yếu tố thuận lợi ngắn hạn để đánh cược vào lợi suất khai thác dài hạn – hay nói cách khác, câu chuyện cam kết lợi nhuận cao vút trong 10 năm của giới chủ BĐS nghỉ dưỡng vẫn mang tính tham khảo, dù đơn vị quản lý giỏi đến đâu, hạ tầng có hoàn thiện đến mấy thì khách sử dụng mới là điều cốt yếu".