Bị dụ mua dự án sai phạm, khách kiện nhân viên môi giới ra tòa

Khách hàng Kiện nhân viên Môi giới để buộc trách nhiệm liên đới

Mới đây, ông T.Q.T được nhân viên của Công ty Đầu tư xây dựng và Phát triển Địa ốc Hoàng Hưng Thịnh (Công ty Hoàng Hưng Thịnh) mời tham gia vào buổi sự kiện tổ chức tại một nhà hàng tại quận Thủ Đức (TP.HCM). Sau đó, ông được đưa đi tham quan dự án đất nền tại huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương với cảnh giao dịch đặt cọc hỗn loạn, thúc giục từ phía nhân viên và những người khác.

Trước hoàn cảnh đó, ông đã ký kết 2 “Thỏa thuận đặt cọc” cho 2 lô đất nền tại xã Long Nguyên, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

Theo “Thỏa thuận đặt cọc”, mỗi lô có diện tích 100 m2 với giá 1,139 tỷ đồng, tiến độ thanh toán đợt 1 là 60 triệu đồng, đợt 2 góp vốn 75% trong vòng 5 ngày kể từ ngày đặt cọc đợt 1, nhưng trước ngày ký “Hợp đồng đặt cọc”, đợt 3 góp vốn 20% trong vòng 30 ngày kể từ ngày thanh toán đợt 2, đợt 4 thanh toán 56,95 triệu đồng khi lên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem theo giấy “Thỏa thuận đặt cọc”, “Hợp đồng đặt cọc”, các phiếu thu và các giấy tờ liên quan đến lô đất.

Thời hạn ký “Hợp đồng đặt cọc” là không quá 5 ngày kể từ ngày ký “Thỏa thuận đặt cọc”, nếu hết thời hạn đặt cọc, khách hàng không góp vốn hoặc góp vốn không đủ giá trị số tiền đợt 2 thì xem như khách hàng không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và khách hàng bị mất toàn bộ giá trị số tiền đã đặt cọc và Công ty được quyền chuyển nhượng cho bất kỳ bên thứ ba nào có nhu cầu.

“Thỏa thuận đặt cọc” có quy định khách hàng đồng ý để cho Công ty được quyền chỉ định bên thứ 3 (nếu có) đứng ra ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng mà không có bất kỳ thắc mắc hay khiếu nại gì…

Sau khi ký kết 2 “Thỏa thuận đặt cọc”, nhân viên của Công ty Hoàng Hưng Thịnh theo ông T. về tận nhà để nhận tiền mặt 120 triệu đồng cho 2 lô đất nền. Sau đó, khi khách hàng này trấn tĩnh lại và đọc kỹ “Thỏa thuận đặt cọc” thì thấy nhiều vấn đề: nội dung văn bản giao dịch, lô đất thuộc sở hữu của ai, không có dự án, người ký thỏa thuận không có ủy quyền, nhân viên môi giới không có chứng chỉ hành nghề, giao dịch không đúng quy định pháp luật… Nhiều ngày sau, ông T. lên Công ty Hoàng Hưng Thịnh để đòi lại tiền nhưng không gặp được đại diện pháp luật của Công ty, chỉ được nhiều nhân viên cấp dưới trao đổi và từ chối việc trả tiền.

Ông T. đã làm đơn gửi cơ quan công an nhưng chưa được mời lên làm việc, chưa nhận được thông tin về việc giải quyết. Quá sốt ruột, ông T. đã phát đơn kiện nhân viên và Công ty Hoàng Hưng Thịnh lên Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, yêu cầu tuyên bố 2 “Thỏa thuận đặt cọc” vô hiệu, buộc nhân viên trực tiếp giới thiệu thu tiền và người ký trên văn bản giao dịch phải cùng có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại ông số tiền 120 triệu đồng.

Tương tự, TAND quận 1 (TP.HCM) đang thụ lý vụ án tranh chấp với yêu cầu của người khởi kiện là bà V.T.T.L đối với 2 nhân viên của một công ty với tư cách là bị đơn, pháp nhân công ty trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Theo đó, bà L. yêu cầu Tòa tuyên chấm dứt thực hiện giấy “Xác nhận đặt chỗ”, vì giao dịch không có ủy quyền; tuyên bố giao dịch vô hiệu đối với giấy “Xác nhận đặt chỗ” do bị lừa dối, nhầm lẫn, không đúng quy định pháp luật; buộc 2 cá nhân nhân viên trên và công ty này phải hoàn trả hơn 66 triệu đồng tiền đặt cọc theo giấy “Xác nhận đặt chỗ”.

Theo bà L., mặc dù trên tờ giấy “Xác nhận đặt chỗ” và “Phiếu thu” có đóng dấu treo của công ty, nhưng việc thể hiện đóng dấu này vẫn chưa xác định là thật, giả và việc đóng dấu treo không thể hiện giá trị pháp lý là người có thẩm quyền của công ty theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp. Do đó, bà L. đã chọn kiện 2 nhân viên công ty này vì họ là người có hành vi giao dịch không nhân danh công ty, không có sự ủy quyền, trực tiếp thu tiền, trực tiếp có hành vi giới thiệu với khách hàng.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), việc đặt cọc theo Bộ luật Dân sự nhằm đảm bảo nghĩa vụ dân sự. Thông dụng nhất là có hai trường hợp, thứ nhất là đặt cọc (văn bản đặt cọc) để đảm bảo việc ký kết hợp đồng (như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản…), nếu đã ký kết hợp đồng thì văn bản đặt cọc này mặc nhiên hết hiệu lực và các bên phải cùng nhau thanh lý việc đặt cọc.

Thứ hai, ký kết hợp đồng chính, sau đó các bên có văn bản thỏa thuận đặt cọc nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, lúc đó, hợp đồng đóng vai trò hợp đồng chính, văn bản đặt cọc đóng vai trò hợp đồng phụ.

Trên thực tế, do nhiều vấn đề trong quản lý và sợ trách nhiệm, sợ tiếng, khoán trên doanh thu, thậm chí thả cửa cho nhân viên tìm kiếm khách, vận dụng đủ chiêu trò để chốt giao dịch và hưởng hoa hồng nên hiện nay đang xảy ra tình trạng, nhiều giao dịch giữa khách hàng ký kết trực tiếp với nhân viên của công ty kinh doanh bất động sản mà không có văn bản ủy quyền của người đại diện pháp luật công ty. Từ đó, các giao dịch này đang hết sức hỗn loạn, dễ dẫn đến tình trạng nhân viên lừa dối khách hàng, dùng nhiều thủ thuật để dẫn dụ khách hàng ký vào văn bản đặt cọc và giao tiền. Nếu có chuyện, nhân viên nghỉ việc để trốn trách nhiệm.

Theo ông Phượng, tùy theo từng vụ việc cụ thể, khách hàng cân nhắc cách thức khởi kiện (chọn bị đơn, lựa chọn Tòa có thẩm quyền thụ lý, khả năng trả lại tiền…), có thể lựa chọn trong phạm vi theo các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nếu việc giao dịch không có ủy quyền thì nguyên đơn có thể chọn cá nhân đã giao dịch với mình là bị đơn. Nếu không chọn nhân viên là bị đơn, thì vẫn có thể đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Người khởi kiện có quyền yêu cầu đồng thời bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cùng có trách nhiệm liên đới trong việc trả lại tiền, khả năng thi hành án sẽ cao hơn.

Với nhiều chuyển biến như hiện nay, việc khách hàng kiện cá nhân nhân viên ra Tòa với tư cách là bị đơn, hoặc buộc cá nhân nhân viên phải cùng với công ty có trách nhiệm liên đới trong việc hoàn trả tiền cho khách hàng như vụ án trên sẽ giải quyết đúng quá trình đã giao dịch trước đây. Mặt khác, những vụ kiện này sẽ có những tác dụng tích cực, hướng đến sự sàng lọc thị trường, phân biệt và gắn liền trách nhiệm đối với những cá nhân tham gia giao dịch như nhân viên giới thiệu, nhân viên môi giới bất động sản, để ngày càng hoạt động chuyên nghiệp hơn, đặc biệt người dân đỡ bị sập bẫy các dự án ma.

Lãnh đạo bị bắt, nhân viên không dám trình báo

Trong vụ án Công ty Địa ốc Alibaba, Công an TP.HCM đã khởi tố bị can, bắt giam 3 anh em ruột Nguyễn Thái Luyện (35 tuổi, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Alibaba), Nguyễn Thái Lĩnh (31 tuổi, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Alibaba) và Nguyễn Thái Lực (21 tuổi, Giám đốc Công ty Alibaba Tân Thành - công ty thành viên của Công ty Địa ốc Alibaba) để điều tra về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Hiện Công an TP.HCM vẫn đang mở rộng điều tra vụ án và mời những những người liên quan đến làm việc, trong đó có những nhân viên giữ chức vụ tại Công ty và các công ty có liên quan đến Công ty Địa ốc Alibaba.

Theo Công an TP.HCM, hiện cơ quan chức năng đã tiếp nhận 3.312 nạn nhân tố cáo với tổng số tiền hơn 1.800 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo tài liệu thu thập và hồ sơ mà Công ty Địa ốc Alibaba cung cấp, công ty này đã bán nền đất cho hơn 6.700 khách hàng với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng. Công an TP.HCM nhận định, còn nhiều người bị lừa đảo nhưng chưa ra trình báo, nên kêu gọi ai là nạn nhân đến Phòng Cảnh sát điều tra tội phạm về tham nhũng, kinh tế, buôn lậu (PC03) Công an TP.HCM trình báo nhằm đảm bảo quyền lợi.

Trước khi lãnh đạo Công ty Địa ốc Alibaba bị bắt giam, công ty này có số lượng nhân viên lên đến hàng nghìn người. Trong số các nhân viện, ngoài việc đứng tên, được thưởng cổ phần của Công ty Địa ốc Alibaba, thì không ít các nhân viên đã gom tiền vay mượn từ gia đình, người thân để nộp tiến cho Công ty và ký giao dịch các hợp đồng tại các dự án ma. Nay dù lãnh đạo Công ty Địa ốc Alibaba bị bắt giam, nhưng nhiều nhân viên không dám đến Cơ quan Công an để trình báo vì tâm lý sợ bị mời làm việc do đã từng làm nhân viên của Alibaba, từng tham gia tìm kiếm khách, giới thiệu dự án ma và trực tiếp giao dịch với người dân.