CBRE Việt Nam: Thị trường năm 2020 sẽ mở rộng về các quận ngoại thành

Giá chung cư tăng đến 70% sau 4 năm

Tại Hà Nội thị trường chung cư ghi nhận có thêm 60 dự án mới, tiếp tục duy trì lượng nguồn cung mới cao với khoảng 36.000 căn mở bán mới. Từ giai đoạn 2015-2019, mỗi năm trung bình thị trường đón nhận khoẳng 35.000 căn mới, cao gấp đôi con số trung bình của giai đoạn 2010-2014 là 14.800 căn.

Các dự án phân bố khá đồng đều từ Tây sang Đông, từ Bắc tới Nam. Về nhu cầu, CBRE ước tính có trên 29.000 căn bán được trong năm 2019, cao hơn 1% so với năm ngoái.

Từ năm 2014, phân khúc chung cư trung cấp liên tục được mở rộng. Cụ thể, giai đoạn 2010-2014 phân khúc này đạt 40% thì tới năm 2019 đã đạt 80% nguồn cung căn mở bán mới.

Các khu đô thị, khu đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Park City là nguồn cung chủ yếu với con số hơn 50% tổng nguồn cung.

Các khu đô thị hoàn chỉnh góp phần thiết lập ngưỡng giá mới ở một số khu vực như Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông. Năm 2015, chung cư ở Long Biên có giá trung bình khoảng 1.070 USD/m2 thì năm 2019 là 1.810 USD/m2, tăng 70%. Ở Gia Lâm, năm 2015 không ghi nhận dự án chung cư nào nhưng trong năm 2019 mức giá xác lập ở đây là 1.500 USD/m2. Hà Đông có mức tăng ổn định, năm 2015 là 1.400 USD/m2 lên năm 2019 là 1.600-1.700 USD/m2.

Quý IV/2019, giá bán trung bình toàn thị trường rơi vào mức 1.370 USD/m2, tăng 5% theo năm. Giá bán sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc.

Đối với thị trường nhà ở gắn liền với đất, năm 2019 ghi nhận tổng 4.200 căn mở bán mới, tăng 28% theo năm. Các sản phẩm biệt thự, nhà phố được thị trường đón nhận tích cực với 3.853 căn bán được trong năm 2019, tăng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Quý IV/2019, giá biệt thự trung bình trên thị trường thứ cấp đạt 4.248 USD/m2. Ghi nhận mức giá bán tăng 2,2% so với quý trước và 11,3% so với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp được ghi nhận tăng tại nhiều khu vực. Đáng chú ý là tại cụm dân cư mới ở các quận/huyện Gia Lâm, Hoài Đức và Hà Đông.

Xu hướng mở rộng ra ngoại thành

Nhận định về thị trường năm 2020, CBRE Việt Nam cho rằng thị trường sẽ mở rộng hơn nữa tới các quận ngoại thành trong khi sức hấp thụ của thị trường vẫn duy trì tích cực do người mua đang chú ý nhiều hơn đến các khu vực này.

Hà Nội sẽ đón nguồn cung dồi dào và sự hình thành các cụm dân cư mới ra xa hơn tại các khu vực phía Tây và Bắc thành phố, đến từ các chủ đầu tư trong và ngoài nước.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao - Trưởng bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng, khu vực phía đông thành phố như Gia Lâm, Long Biên... sẽ chứng kiến sự tăng trưởng về giá trong tương lai. Các khu vực rất có tiềm năng nhưng chưa được khai thác hết.

Đồng thời, hệ lụy đô thị hóa như ô nhiễm tiếng ồn, ngập lụt, kẹt xe… sẽ là nhân tố thúc đẩy người mua chuyển ra ngoại thành và là xu hướng định hình thói quen mua nhà của nhiều người.

Các chuyên gia cũng cho rằng, khu vực trung tâm Hà Nội đang phát triển đến điểm ngưỡng, ở trong trạng thái quá tải hạ tầng, gây ra sự ùn tắc, ngột ngạt. Giá đất nội đô tăng cao, vượt xa tầm với có phần lớn cư dân đô thị. Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành cũng là tất yếu.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc JLL Việt Nam thị trường Hà Nội cho rằng, sự phát triển vùng ven là sự phát triển tự nhiên, khi nội đô đã quá chật chội, quỹ đất hạn chế, giá cao, các nhà đầu tư muốn tìm các giải pháp với chi phí đầu tư thấp hơn.

Cũng có quan điểm tương tự, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi Trường cũng nhận định, xu hướng sống xanh và sự dịch chuyển cư dân ra khu vực ven đô, đang đi đúng quy luật tất yếu của thị trường, đồng thời là một tín hiệu đáng mừng.

Tuy nhiên, GS Đặng Hùng Võ cũng đưa ra lời khuyên, nhu cầu người dân tăng cao dễ khiến thị trường có nguy cơ "sốt" ảo, đẩy giá đất tăng lên cao gấp nhiều lần giá trị thực tế. Do đó, khi đầu tư, mua đất, người mua cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý và quy hoạch phát triển của từng địa phương, từng vùng để hạn chế rủi ro.