COVID-19 giúp bất động sản khu công nghiệp lên ngôi?

Trong bản phân tích mới nhất được công bố, Công ty chứng khoán Vndirect đánh giá rất cao bất động sản khu công nghiệp. Đặc biệt, đại dịch COVID-19 có đóng góp lớn giúp ngành này thăng hoa sớm hơn.

Sự bùng phát của dịch COVID-19 đẩy nhanh tốc độ dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc

Sự bùng phát của dịch COVID-19 đã tác động tiêu cực lên triển vọng kinh tế toàn cầu, nhất là đối với các công ty đa quốc gia. Apple đã công bố điều chỉnh giảm mục tiêu doanh thu Q1/20 từ 84 tỷ USD trước đó xuống còn 63 tỷ USD, thấp hơn 25% so với con số dự báo do các nhà máy tại Trung Quốc ngừng hoạt động.

Tuy nhiên, một số công ty vẫn duy trì hoạt động sản xuất khi dịch COVID-19 bùng phát vì các nhà máy của họ được đặt bên ngoài Trung Quốc, chẳng hạn như Samsung với các nhà máy sản xuất đặt tại Việt Nam vẫn duy trì hoạt động ở công suất cao.

Điều đó đã tạo ra một xu hướng mới nhằm giảm sự phụ thuộc vào các nhà máy ở Trung Quốc và Việt Nam sẽ là một trong những quốc gia hưởng lợi trong ASEAN. Google và Microsoft đang chuyển một số dây chuyền sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và Thái Lan. Theo thông tin từ Nikkei, Google dự kiến sẽ bắt đầu bán dòng điện thoại Pixel4A và Pixel5 với một phần được sản xuất tại Việt Nam trong nửa cuối năm 2020.

Google cũng sẽ bắt đầu bán loa thông minh Nest Mini được sản xuất tại Thái Lan cuối năm nay. Microsoft dự kiến sẽ bắt đầu sản xuất dòng máy tính Surface, gồm máy tính để bàn và máy tính xách tay tại Việt Nam trong Q2/20.

Việt Nam vẫn là vị trí thu hút chuyển dịch công nghiệp từ Trung Quốc nhờ chi phí hoạt động thấp và ưu đãi thuế.

So với các quốc gia trong khu vực (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, năng lượng và nhà xưởng thấp. Bên cạnh chi phí hoạt động thấp, Việt Nam đã giảm thuế thu nhập doanh nghiệp từ mức 22% xuống mức 20% vào năm 2016 cho tất cả các công ty trong nước và nước ngoài để tăng cường thu hút sản xuất.

Các công ty trong các KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn / giảm thuế và miễn thị thực. Ưu đãi thuế cho các công ty trong các KCN bao gồm miễn thuế từ hai đến bốn năm, giảm thuế trong ba đến 15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Các hiệp định thương mại tự do (FTA) sẽ là nhân tố chính để phát triển bất động sản KCN trong giai đoạn tiếp theo.

Đã có 12 FTA có hiệu lực tính đến tháng 3/20. Vào ngày 12/2, Nghị viện châu Âu đã phê chuẩn EVFTA và EVIPA. Hai hiệp định dự kiến sẽ thúc đẩy thương mại và đầu tư song phương trong thập kỷ tới và mở đường cho Việt Nam hội nhập sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu. Việt Nam đang tăng cường sử dụng lợi thế từ các FTA để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế. Theo Bộ Công Thương, giá trị xuất khẩu có áp dụng ưu đãi thuế quan FTA trong năm 2018 đạt 46,2 triệu USD, tương đương với 39% tổng giá trị xuất khẩu đến các thị trường có ký kết FTA với Việt Nam. Thị trường Ấn Độ có tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan cao nhất, đạt 72% thông qua hiệp định AIFTA, kế đó là Chile và Hàn Quốc có tỷ lệ sử dụng ưu đãi thuế quan lần lượt là 67% và 35%.

Thuế xuất khẩu hàng hóa từ Việt Nam đến liên minh châu Âu sẽ được xóa bỏ ngay khi EVFTA có hiệu lực hoặc trong giai đoạn ngắn sau đó (tối đa là 7 năm). Đây là mức cam kết cao nhất mà Việt Nam đã đạt được trong số các FTA đã ký kết. Hiện nay, chỉ 42% giá trị xuất khẩu của Việt Nam tới liên minh châu Âu được hưởng mức thuế 0% thông qua biểu thuế ưu đãi toàn cầu (GSP). Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (NCIF) ước tính rằng EVFTA sẽ giúp GDP của Việt Nam tăng 4,3% cho đến năm 2030. Tổng giá trị xuất khẩu tới liên minh châu Âu sẽ tăng 44,4% cho đến năm 2030. Chúng tôi cho rằng hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy dòng vốn đầu tư sản xuất tới Việt Nam.

Các công ty phát triển KCN có quỹ đất lớn sẽ nắm bắt được nhu cầu của làn sóng dịch chuyển nhà máy Theo JLL, quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các KCN dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn Q2-Q3/20 với khoảng 1.890ha, tương đương 4% so với tổng diện tích đất KCN năm 2019. Quỹ đất mới / mở rộng này chủ yếu tại các tỉnh phía Nam, hầu hết ở Bình Dương, vốn sắp hết nguồn cung. Nguồn cung đất KCN vẫn hạn chế trong giai đoạn 2020-21, do đó các công ty có quỹ đất sẵn có lớn sẽ có cơ hội tăng trưởng trong làn sóng dịch chuyển nhà máy tiếp theo.

Bà Rịa - Vũng Tàu, Bắc Giang, Hải Dương sẽ là những điểm nóng công nghiệp mới

Vndirect nhận thấy khoảng cách về giá cho thuê giữa các tỉnh cấp 1 (Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam và Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng ở phía Bắc) và các tỉnh cấp 2 (Tây Ninh, Bà Rịa – Vũng Tàu ở phía Nam và các tỉnh Ninh Bình, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nam ở phía bắc) đang dần thu hẹp. Các tỉnh cấp 2 đang thu hút nhiều khách thuê mới nhờ giá cho thuê tốt và hệ thống cơ sở hạ tầng được bộ được phát triển để liên kết các trung tâm sản xuất với nhau.

Thời điểm để xem xét các cổ phiếu KCN sau dịch bệnh COVID-19

Vndirect cho rằng các công ty phát triển KCN vẫn có triển vọng khả quan do nhu cầu đất công nghiệp tăng mạnh. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng mỗi công ty có đặc điểm khác nhau với từng thách thức và cơ hội riêng biệt. Chúng tôi ưa thích các công ty phát triển KCN với các đặc điểm sau: 1) sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa; 2) có danh mục khách hàng lớn mạnh. Qua đó lựa chọn của chúng tôi là SZC, KBC, PHR, VGC và BCM.