Dự án Khu đô thị Hồng Thái 15 năm trên giấy, năng lực tài chính của Sông Đà 9.06 có vấn đề?

Dự án khu đô thị Hồng Thái 15 năm nằm trên giấy

Năm 2008, trong 3 đơn vị Chủ đầu tư được UBND tỉnh Hà Tây (nay là Hà Nội) giao thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Hồng Thái, Công ty Cổ phần Sông Đà 9.06 giữ vai trò chủ đầu tư lập quy hoạch, đồng thời triển khai xây dựng trên diện tích khoảng 77 ha tại Dự án. Các nhà đầu tư còn lại gồm Công ty cổ phẩn Đầu tư phát triển Sông Đà được giao 42 ha; Công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Vinalines thực hiện khoảng 42 ha.

Năm 2015, theo đề nghị của Sông Đà 9.06, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đã có văn bản hướng dẫn công ty nghiệp cứu lập hồ sơ cấp giấy phép quy hoạch làm cơ sở lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch Khu đô thị Hồng Thái tỷ lệ 1/500 trình cấp thẩm quyền phê duyệt. Năm 2021, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thực hiện rà soát Dự án và cho biết nội dung này công ty chưa thực hiện.

Việc thực hiện dự án Khu đô thị Hồng Thái đã có chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 5577/VPCP-KTN ngày 15/8/2010.

Năm 2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện ra soát và cho biết, do dự án chưa được chấp thuận, phê duyệt dự án theo quy định trước đây (thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của Luật đầu tư năm 2005; chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005). Nên cần xem xét việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án và các điều kiện chuyển tiếp thực hiện dự án heo quy định của Luật nhà ở.

Để nâng cao năng lực đầu tư, tạo nguồn lực triển khai và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành Dự án, Sông Đà 9.06 xin phép UBND thành phố về chủ trương hợp tác đầu tư dự án Khu đô thị mới Hồng Thái và được chấp thuận. Liên danh này được thành lập năm 2017 giữa sự hợp tác đầu tư của Sông Đà 9.06 và Công ty TNHH Xuân Lộc Thọ để tiếp tục triển khai dự án.

Theo Quy hoạch chung xây dựng huyện Đan Phượng đã được UBND thành phố phê duyệt, phần diện tích đất trong Khu đô thị Hồng Thái của Sông Đà 9.06 có vị trí Tây đường Vành đai 4. Gồm các phần đất năm trong khu vực phát triển đô thị; phần diện tích còn lại nằm ngoài phạm vị phát triển đô thị thuộc khu vực hành lang xanh, định hướng chức năng là đất nông nghiệp và đất hạ tầng kỹ thuật.

Tại Quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 Khu đô thị Hồng Thái của UBND tỉnh Hà Tây, Sông Đà 9.06 giữ vai trò Chủ đầu tư lập quy hoạch. Dự án sử dụng hàng trăm ha đất của 4 xã thuộc huyện Đan Phượng gồm xã Thượng Mỗ 126,5 ha; xã Đan Phượng 24 ha; xã Hạ Mỗ 44 ha và xã Tân Hội 16 ha. Phần diện tích nghiên cứu thêm bao gồm lấy thêm ở xã Thượng Mỗ 12 ha làm đất dịch vụ.

Phần đất kênh và đường hai bên kênh giữa khu đô thị và khu đất dịch vụ 5,7 ha. Quy mô dân số Dự án khoảng 24.000 – 34.000 người. Khi hoàn thành, Khu đô thị sẽ hiện hữu 11 nhà liền kề, 56 căn biệt thự, 10 chung cư cao tầng cùng các công trình xã hội như trường học, y tế, bưu điện, bãi đỗ xe, cây xanh, quảng trường..

Tuy nhiên, như phản ánh của cử tri huyện Đan Phượng tại bài viết Hà Nội: Cử tri huyện Đan Phượng nóng lòng vì hàng loạt dự án đô thị "bất động", cũng như qua ghi nhận thực tế của PV Dân Việt, Khu đô thị được quy hoạch hàng trăm ha, mục tiêu phục vụ cả nghìn người sinh sống, phát triển kinh tế nay vẫn bế tắc.

Sông Đà 9.06 có bao biện cho nguyên nhận chậm triển khai dự án?

Tại văn bản số 5119/SONGDA906 – XLT ngày 5/11/2019, Liên danh Sông Đà 9.06 – Xuân Lộc Thọ có nhắc đến nguyên dân dẫn đến sự chậm trễ tại dự án Khu đô thị Hồng Thái. Theo đó, Sông Đà 9.06 viện dẫn dự án trước đó đã tạm dừng triển khai cho đến khi UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định về việc phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chung huyện Đan Phượng 1/10.000.

Sau khi đồ án này được phê duyệt tại Quyết định số 551/QĐ-UBND ngày 20/10/2015, Nhà đầu tư đã kết hợp với các đơn vị tư vấn thiết kế lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết làm cơ sở xin chấp thuận Bản vẽ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Tuy nhiên, Liên danh này lại tiếp tục "than thở" trong quá trình triển khai, vì một số lý do khách quan dẫn đến tiến độ thực hiện dự án không được như mong muốn. Cụ thể, Liên danh Sông Đà 9.06 - Xuân Lộc Thọ cho rằng quá trình thực hiện cần liên hệ với nhiều cơ quan quản lý chuyên ngành để xin ý kiến về phạm vi, ranh giới thực hiện dự án.

Mặt khác, do biến động thị trường, chính sách pháp luật thay đổi dẫn đến việc hướng dẫn thực hiện các chính sách pháp luật này chưa kịp thời, chưa đồng nhất quy trình hướng dẫn.

Hơn nữa, do những thay đổi về chính sách, dẫn đến dự án phải thay đổi phương pháp triển khai, thay vì làm thủ tục xin cấp Giấy phép Quy hoạch. Chủ đầu tư đã tích cực thực hiện nghiên cứu điều chỉnh dự án, tuy nhiên các dự án trong khu vực này đều đang trong giai đoạn cụ thể hóa quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và đồ án Quy hoạch xây dựng huyện Đan Phượng, tỷ lệ 1/10.000.

Tại thời điểm lập văn bản, Liên danh kiến nghị UBND thành phố Hà Nội xem xét, chấp thuận thực hiện lập Nhiệm vụ quy hoạch, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị Hồng Thái có các chỉ tiêu về ranh giới, quy mô dân số, chức năng, các chỉ tiêu sử dụng đất.. đề xuất tuân thủ Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch chung xây dựng huyện Đan Phượng đã được phê duyệt và quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế hiện hành. 5/11/2019.

Theo tìm hiểu của PV Dân Việt, ngày 3/10/2019, UBND huyện Đan Phượng đã trả lời văn bản xin ý kiến cộng đồng dân cư Nhiệm vụ đồ án quy hoạch Khu đô thị Hồng Thái của liên danh Sông Đà 9.06 – Xuân Lộc Thọ. Tại nhiều văn bản, các Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND thành phố Hà Nội cũng đã hướng dẫn Chủ đầu tư các bước thực hiện, nhằm đẩy nhanh việc triển khai dự án.

Vướng mắc lớn về tài chính

Nói riêng về Sông Đà 9.06, tại Báo cáo thường niên năm 2017, doanh nghiệp ghi nhận hoạt động tại dự án Khu đô thị Hồng Thái Đan Phượng đã đo vẽ xong địa hình tỷ lệ 1/2000, 1/500 để phục vụ điều chỉnh quy hoạch 1/2000 và 1/500. Đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư với các đối tác hai bên đang tiến hành làm quy hoạch chi tiết 1/500. Tuy vậy, trong các năm 2018, 2019, 2020, gần như không có thêm động thái nào được Chủ đầu tư này thực hiện tại dự án.

Đến năm 2021, Sông Đà 9.06 sa vào các vấn đề tài chính và không tổ chức họp Đại hội đồng cổ đông thường niên. Nguyên nhân do Công ty gặp rất nhiều khó khăn, không vay được vốn ngân hàng. Vấn đề về vốn khiến Sông Đà 9.06 không thể đấu thầu và nhận các công trình xây lắp. Do đó, các dự án tiến triển chậm và phải tìm cách chuyển nhượng, thu hồi vốn để trả nợ.

Tại Báo cáo thường niên 2021, Sông Đà 9.06 cũng nhắc đến dự án Khu đô thị Hồng Thái, tuy nhiên, thông tin chỉ vỏn vẹn là đã tìm kiếm được đối tác ký hợp đồng hợp tác để tiếp tục đầu tư, tiến hành quy hoạch 1/500 của dự án. Hiện đang chờ ý kiến của UBND thành phố Hà Nội. Tức là suốt 15 năm ròng rã, Dự án vẫn chỉ dừng lại ở khâu hoàn thiện thủ tục.

Liên quan đến năng lực triển khai các dự án, tài liệu của PV cho thấy Sông Đà 9.06 còn vướng mắc tại dự án khác là Khu đô thị mới Tân Tạo, liên danh với Công ty Cổ phần tư vấn – Thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân. Tuy nhiên, Liên danh này sau đó gặp phải vấn đề tranh chấp về tài sản nên nhanh chóng "rạn nứt" và chưa thể dứt điểm sau nhiều năm.

Từ đây, dư luận đặt câu hỏi, liệu vấn đề lớn nhất khiến dự án Khu đô thị Hồng Thái "treo" suốt nhiều năm thực chất là bởi năng lực tài chính đang bị lung lay của Chủ đầu tư?