Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Chuyên gia chỉ ra nhiều vướng mắc

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2019, ngành bất động sản đóng góp 4,21% GDP, năm 2020 đóng góp 4,42%, bình quân trong 10 năm, đóng góp 4,5 – 4,7% GDP. Cụ thể, năm 2019 là 7,62% GDP. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đầu tư 1 mét vuông nhà ở cần 17 – 25 công lao động, đầu tư 1 USD vào bất động sản thì thu hút được 1,5 – 2 USD vốn xã hội tham gia khoảng 200%.

Phát biểu tại hội nghị, TS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, giảng viên Đại học Fullbright cho rằng Việt Nam hiện đang sửa rất nhiều luật, chỉ tính riêng liên quan tới thị trường bất động sản có hàng loạt luật như: Luật Đất đai; Luật Đầu tư; Luật Đấu thầu; Luật Đấu giá; Quy hoạch chi tiết Luật Quy hoạch; Luật Xây dựng và các Luật liên quan; Luật Nhà ở (khoảng 230 điều); Luật Kinh doanh Bất động sản (khoảng 100 điều);… trong quá trình sửa luật phải thống nhất, tránh luật này chéo luật kia, phải làm sao để các điều luật không mâu thuẫn lẫn nhau, làm thế nào để sửa các luật mà vẫn thống nhất, ổn định.

"Miếng đất, căn hộ là tài sản. Luật can thiệp đến tài sản nên người dân, doanh nghiệp đang rất quan tâm. Nếu đi vào càng chi tiết, càng sâu… chúng ta sẽ càng gặp rất nhiều vấn đề. Nếu đi vào từng luật, chăm chú sửa từng luật thì nguy cơ không nhất quán, không hệ thống. Trên một lô đất xuất hiện nhiều tài sản, quyền tài sản khác nhau, nếu ta đăng kí riêng rẽ, sau này chùm tài sản đưa ra tranh chấp, tài sản phái sinh sẽ gây ra rủi ro vì sở hữu đa tầng không được quản lý nhất quán. Chúng ta đừng nên vì mỗi luật riêng mà nên tổng thể, đi từ gốc, tỉa bớt cành… trong quy trình này, cố gắng tham vấn ý kiến đa chiều khác quyền tài sản của dân, quyền giao dịch của doanh nghiệp, không nên nay sửa, mai sửa", ông Nghĩa nhận định.

Bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Trưởng phòng Ban Pháp chế Tổng liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thời gian qua, trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thấy có nhiều vấn đề xuất phát từ sự chồng chéo của các luật này. Dường như các dự thảo luật chưa có sự nhất quán trong một số quy định, chẳng hạn Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện đang có quy định khác nhau về cấp giấy chứng nhận cho người nước ngoài sở hữu nhà ở và các doanh nghiệp đã từng có ý kiến về vấn đề này.

Luật Đất đai và dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này không quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài, trong khi Luật Nhà ở thì quy định, người nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, quy định này bị vướng trong triển khai thực tế.

Về thời hạn có hiệu lực, theo bà Hồng, Luật Đất đai và Luật Nhà ở cũng quy định không giống nhau. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai có hiệu lực từ thời điểm đăng ký địa chính, nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua thanh toán nghĩa vụ tài chính.

"Khi đọc dự thảo Luật Nhà ở, tôi nhận thấy nếu áp dụng thì doanh nghiệp sẽ không biết trình tự, thủ tục, phương thức chọn nhà đầu tư như thế nào? Điều 46 dự thảo Luật Nhà ở đưa ra phương thức quy định lựa chọn nhà đầu tư khác với Luật Đầu tư về quy trình chọn nhà đầu tư, đấu giá, đấu thầu, chấp nhận chủ trương nhà đầu tư… Luật Nhà ở áp dụng cho nhà đầu tư nhưng căn cứ Luật Đất đai lại không có. Hiện tại, quy định chọn nhà đầu tư và một số vấn đề khác liên quan đang chồng chéo và gây mâu thuẫn. Vì vậy, cần có sự thống nhất giữa các luật để quy trình đầu tư được thông suốt", bà Hồng nhấn mạnh.

Còn với Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản chỉ rõ, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mang bản chất là một công cụ quy hoạch nhưng nằm bên ngoài hệ thống quy hoạch, không có mối liên hệ gắn bó với các loại quy hoạch khác dẫn đến Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở khó phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu thực tế để làm tròn vai trò công cụ điều tiết thị trường nhà ở.

Nhà nước đã và đang quản lý hoạt động xây dựng thông qua công cụ quy hoạch. Trong quy hoạch xây dựng đã xác định rõ vị trí các khu đô thị, các khu nhà ở. Việc phát sinh thêm Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là không cần thiết và lãng phí chi phí lập. Tôi cho rằng bãi bỏ Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cần phải là ưu tiên hàng đầu trong xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Giống như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã mạnh dạn bãi bỏ khung giá đất để khơi thông nguồn lực đất đai.

Về thời hạn sở hữu nhà chung cư, kiến nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013: "Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài".

Thứ nhất, dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn. Thứ hai, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận "kép": Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).