HoREA: Rủi ro pháp lý đè nặng thị trường bất động sản

Cụ thể, trong năm 2019, chỉ có một dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở được UBND TP. HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 12 dự án (tức giảm 92%) so với năm ngoái. Số dự án được chấp thuận hủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư còn 4 (tức giảm 85%). Số dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư là 16 (tức giảm 80%).

Trong năm 2019, nguồn cung tại TP. HCM có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 14,1% so với năm ngoái. Lượng căn hộ cao cấp chào bán đạt 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1% tổng nguồn cung, khiến lệch pha cung cầu mạnh nhất trong nửa thập niên qua.

Số dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại quận 9 (9 dự án), quận 7 (8 dự án), quận 2 (6 dự án), huyện Bình Chánh (4 dự án). Đặc biệt, năm 2019 không có dự án nhà ở xã hội mới nào được triển khai.

Do thị trường gặp khó khăn nên nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TP. HCM sụt giảm so với năm 2018-2017. Thu từ tiền sử dụng đất 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017. Số nợ tiền sử dụng đất là 974 tỷ đồng tăng 33,4% so với năm 2018.

Theo HoREA, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, TP. HCM có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. TP. HCM cũng có 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp phải thanh tra, điều tra.

Đồng thời, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP. HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất. Bởi vậy, các chủ đầu tư không thể nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

Đó là nguyên nhân dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Các doanh nghiệp xây dựng được đánh giá bị giảm trên dưới 50% hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt mạnh doanh thu và lợi nhuận. Cùng chung tình trạng đó, các nhà cung cấp thiết bị, vật tư cũng giảm doanh thu bán hàng. 

Các doanh nghiệp địa ốc sụt giảm doanh thu và có một số đơn vị còn thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ phá sản. Không đứng ngoài cuộc, các ngân hàng thương mại cũng gặp rủi ro trong việc thu hồi nợ xấu liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng nhận định điểm sáng của thị trường đến từ khả năng hấp thụ hàng hóa vẫn duy trì ở mức khá cao trong 12 tháng qua. Nhưng bởi tổng nguồn cung lao dốc mạnh nhất nửa thập niên nên tổng thanh khoản toàn thị trường cũng thấp tương ứng.

Cùng với đó, sự hạn chế nguồn cung đã đẩy giá nhà tại TP HCM tăng cao. Căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018. Hiện số đông người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp ngày càng khó tạo có nhà ở.