Thị trường BĐS TP. HCM sụt giảm nguồn cung, nhiều dự án nhà ở “đứng hình”

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nhận định thị trường bất động sản trong 9 tháng đầu năm ở TP. HCM tiếp tục có xu hướng bị sụt giảm. Cụ thể, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.

Hiện có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với năm 2018. Trong đó, có đến 31 dự án nhà ở quy mô nhỏ và trung bình, nhưng có 1 dự án khu đô thị rất lớn tại quận 9 với tổng số 10.007 căn hộ chiếm tỷ trọng áp đảo trên thị trường.

HoREA cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay là nhiều dự án nhà ở đang bị "ách tắc, đứng hình", điều này dẫn đến thiếu nguồn cung dự án, thiếu nguồn cung sản phẩm, nhất là thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại có giá bán vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Nguồn cung quá ít sẽ rất đến tình trang mất cân bằng cung – cầu, trong khi đó nhu cầu quá cao sẽ làm giá nhà dễ bị đẩy lên cao, dễ xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Hiệp hội cũng nhận định thêm, "Xét về bản chất, thị trường bất động sản thành phố không xấu, do "tổng cầu về nhà ở có khả năng thanh toán" vẫn cao và sức mua, tính thanh khoản vẫn tốt. Nhưng, thị trường bất động sản hiện nay đang lâm vào tình thế khó khăn có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, dẫn đến quy mô thị trường bị sụt giảm trong 02 năm gần đây, mà nếu không có các biện pháp xử lý hiệu quả thì có thể còn tiếp tục bị sụt giảm trong thời gian tới."

Cũng theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường TP. HCM, số lượng sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh trong 7 tháng đầu năm 2019. Từ tháng 8-10/2019 thì tăng đột biến, có đến 80% nguồn cung đến từ một đại dự án khu đô thị ở quận 9. Tình hình bán hàng rất khả quan, đã bán được 100% căn hộ trung cấp và khoảng 80% căn hộ cao cấp đưa ra thị trường.

Theo HoREA, kể từ đầu năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản thành phố bị sụt giảm mạnh, cả về số lượng dự án và số lượng sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền, căn hộ bình dân.

Từ khoảng tháng 8-10/2019 nguồn cung sản phẩm nhà ở đã có sự cải thiện, với 18 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, gồm có 15.914 căn nhà. Trong đó, có 15.060 căn hộ chung cư (chiếm 95% tổng số căn nhà), đặc biệt, có 01 đại dự án nhà ở cao cấp quy mô rất lớn tại quận 9 (Khu A) với 10.007 căn hộ.

Đồng thời, trong gần 3 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai. Đến tháng 03/2019, Lãnh đạo cơ quan trung ương và thành phố đã công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng thực chất nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.

HoREA cũng đồng thời cho rằng, việc phân loại nhà ở của một số dự án nhà ở có thể chưa thật phù hợp, như trường hợp 10.007 căn hộ của một dự án nhà ở cao cấp lại được thống kê vào danh mục nhà ở bình dân.

Đây là sự "lệch pha" nguồn cung về phân khúc nhà ở cao cấp, có thể chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Về phía tiếp cận tín dụng, Hiệp hội cho rằng các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng, do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Nguyên nhận của việc thị trường bất động sản sụt giảm, ách tắc được cho là có 4 nguyên nhân cơ bản:

Thứ nhất, Một số quy phạm pháp luật, Văn bản dưới Luật thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ dẫn đến vướng mắc, xung đột, gây ra vướng mắc, ách tắc trong quá trình áp dụng pháp luật.

Thứ hai, Công tác thực thi pháp luật còn những mặt hạn chế và cũng do có phát sinh yếu tố rủi ro trong thi hành công vụ.

Thứ ba, Các vướng mắc, khó khăn, ách tắc của doanh nghiệp và thị trường bất động sản chưa được xem xét giải quyết kịp thời.

Thứ tư, Một số doanh nghiệp bất động sản chưa thật sự quan tâm đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đưa ra cảnh báo về tình trạng trên, nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể có nguy cơ phá sản.

Trong 09 tháng qua, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm khoảng 30-50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp; các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng; các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm; người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập; các ngân hàng thương mại có thể gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ; nguồn thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất và thị trường bất động sản có thể còn bị sụt giảm hơn nữa.