Làm sao mua nhà, đất đang thế chấp ngân hàng đúng luật?

Quyền mua, bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng

Căn cứ vào khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."

Như vậy, Pháp luật cho phép và công nhận việc mua, bán nhà, đất đang được thế chấp tại ngân hàng.

Hướng dẫn mua nhà, đất thế chấp tại ngân hàng đúng luật

Có một điểm rất quan trọng khi mua nhà là trước khi xuống tiền đặt cọc thì người mua cần xác định nhà, đất có đang thế chấp tại ngân hàng hay không để tránh tiền mất tật mang. Bằng cách người mua có thể yêu cầu người bán cho xem sổ đỏ vì nhà đất được thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng sẽ giữ lại Sổ đỏ. Có hai cách để có thể mua nhà đất tại ngân hàng:

- Mua nhà đất khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng (thỏa thuận 3 bên)

- Thỏa thuận với người bán thay thế tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Cách 1: Thay thế tài sản thế chấp

Theo khoản 8 Điều 320 BLDS 2015 quy định bên thế chấp không được bán tài thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý.

Do đó, người mua có thể mua nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng bằng cách thỏa thuận với bên bán thay thế nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bằng một tài sản khác. Cách này còn được sử dụng trong trường hợp ngân hàng không đồng ý cho bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Lưu ý: Việc thay thế tài sản thế chấp này phải có sự đồng ý của ngân hàng.

Trường hợp này, cần thực hiện thục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền và thực hiện mua bán như thủ tục mua bán nhà đất thông thường.

Cách 2 : Thỏa thuận 3 bên

- Ngoài bên bán và bên mua thì thủ tục chuyển nhượng trong trường hợp này còn bao gồm ngân hàng. Việc nhà đất đang thế chấp có liên quan trực tiếp tới quyền và nghĩa vụ của ngân hàng. Bên cạnh đó, tại khoản 5 Điều 321 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định khi bán tài sản thế chấp là nhà và bất động sản thì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp tức ngân hàng. Do đó, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng các bên cần ngồi lại với nhau ký kết một hợp đồng cam kết, thỏa thuận đồng ý về việc mua nhà đất tại ngân hàng.

- Hợp đồng này sẽ làm rõ sự đồng ý của ngân hàng về việc mua bán trên, tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua; tiền thanh toán trả nợ đã vay với ngân hàng của bên bán, xử lý vi phạm hợp đồng, xử lý tài sản (căn nhà thế chấp), khi giải chấp ai là người giữ sổ, xử lý thế nào khi có các tình huống phát sinh,..

- Sau đó, bên mua cần thực hiện đặt cọc và thanh toán tại ngân hàng.

Việc thanh toán này được thực hiện theo thỏa thuận các bên. Có thể thanh toán thành nhiều lần hay một lần và trong thời gian nào để nhận được biên bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp tại cơ quan có thẩm quyền.

Thủ tục mua bán nhà đất thông thường

Bước 1: Thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng

Theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng, chứng thực

"Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực"

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Bước 3: Đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai