Lượng tồn kho bất động sản ngày càng tăng, đâu là nguyên nhân?

Tồn kho bất động sản ngày càng nhiều

Theo báo cáo quý III/2024 của Bộ Xây dựng, cả nước có lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý trước. Số liệu dựa trên thống kê của 60/63 địa phương, lượng hàng tồn kho bất động sản đều thuộc các dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa phát sinh giao dịch trong quý.

Trong đó, nhà ở riêng lẻ và đất nền là 2 phân khúc có số lượng tồn kho lớn nhất, lần lượt là 12.250 căn và 8.999 nền đất. So với quý trước đó, lượng tồn kho của nhà ở riêng lẻ và đất nền quý III/2024 đã tăng 50,6%.

Đối với chung cư, lượng tồn trong quý III/2024 ghi nhận 4.688 căn, tăng hơn 56% so với quý trước đó là gần 3.000 căn. Mặc dù tồn kho tăng mạnh nhưng giá bán các sản phẩm chung cư trên thị trường Hà Nội và TP. HCM vẫn tiếp tục tăng cao.

Cụ thể, giá chung cư Hà Nội, TPHCM tăng ở cả dự án mới và cũ. Trung bình giá sơ cấp tăng 4 - 6% so với quý II/2024 và 22 - 25% so với cùng kỳ năm 2023. Một số khu vực giá bán tăng cục bộ 35 - 40% chỉ trong vài tháng.

Báo cáo tài chính từ nhiều doanh nghiệp, lượng hàng tồn kho bất động sản cũng tăng cao. Một số doanh nghiệp bất động sản, giá trị hàng tồn kho đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.

Thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2024 của 69 doanh nghiệp bất động sản đang được niêm yết, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 30/09/2024 đạt gần 470.000 tỷ đồng, tăng gần 10% so với cuối năm 2023.

Cụ thể, theo báo cáo tài chính quý III/2024 của Novaland (NVL), lượng hàng tồn kho đạt mức 145.428 tỷ đồng, cao vượt trội so với các doanh nghiệp khác. Trong đó, phần lớn lượng hàng tồn kho là chi phí xây dựng dở dang.

Bên cạnh đó, Khang Điền (KDH) cũng đang có lượng hàng tồn kho lớn tương ứng với giá trị gần 22.500 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2024, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã tăng lên gần 20% khi đang có nhiều dự án phát triển khu dân cư, phần lớn đến từ dự án Khu dân cư Tân Tạo rộng 320ha.

Tiếp đến là Nam Long (NLG), chiếm tỷ trọng tới hơn 68% tổng tài sản đạt giá trị hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Hàng tồn kho của Nam Long chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản dở dang như: Izumi, Akari, Waterpoint giai đoạn 1 - 2.

Nguyên nhân gây tồn kho bất động sản chủ yếu vẫn do "tắc" pháp lý

Hiện nay, chiếm chủ yếu trong hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang. Việc lượng hàng tồn kho là các dự án dở dang kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn thì sẽ mài mòn sức doanh nghiệp. Việc đình trệ các dự án quá lâu cũng là nguyên nhân chính đẩy chi phí vốn, đẩy giá bán.

Nhiều chuyên gia đánh giá, nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Sau giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung năm 2018, việc phê duyệt dự án nhà ở tại các đô thị cũng bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về thủ tục pháp lý ngày càng bộc lộ sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm đều qua các năm, nhất là ở các đô thị lớn như TP. HCM và Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

"Kết hợp yếu tố thanh khoản yếu, cấp phép dự án, vướng pháp lý... làm cho triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này làm số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao", ông Quốc Anh nhận định.

Đánh giá về vấn đề tồn kho bất động sản tăng nhưng giá vẫn chưa hạ nhiệt, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, phần lớn dự án mở bán mới nằm trong đại đô thị hiện hữu với mặt bằng giá đã cao. Bên cạnh đó, giá bán ở ngưỡng cao một phần vì lực cầu đầu tư lớn, dòng tiền vẫn đổ về sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực ở trung tâm. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn được duy trì tích cực.

"Khi tung ra sản phẩm mới, chủ đầu tư sẽ tính toán kỹ tương quan giá bán với khu vực nên những tòa mới khó có giá thấp hơn giai đoạn trước hoặc dự án xung quanh. Điều này để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí nguyên vật liệu gia tăng", bà An chia sẻ.