Nghịch lý cung và cầu đều giảm nhưng giá căn hộ tăng cao

Nhu cầu mua nhà có dấu hiệu giảm

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong tháng 7/2022 giá căn hộ tăng cao trong khi mức độ quan tâm, tìm kiếm giảm 1% so với cùng kỳ năm 2021, lượng tin đăng bán tăng 11%.

Còn tại thị trường TP.HCM, loại hình bất động sản phổ biến phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ chung cư lại có nhu cầu tìm mua giảm 3% trong 7 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ năm trước.

Anh Việt Linh (quận Tây Hồ, Hà Nội) cho rằng giá nhà hiện nay đang bị đẩy lên quá cao khiến bản thân tôi lùi kế hoạch mua nhà. Vị trí anh Linh dự tính mua đã tăng hơn 7 triệu/m2 so với cách đây 1 năm.

"Tôi dự tính mua nhà trong năm nay nhưng thấy giá bị đẩy lên quá cao, không chỉ vị trí tôi mua mà nhiều nơi giá nhà cũng bị đội lên quá cao. Tôi nghĩ rằng với tình hình từ nay đến hết năm vẫn sẽ không thay đổi,", anh Linh chia sẻ

Cùng nhận định, anh Công Tuấn, một môi giới bất động sản cho biết nhu cầu tìm kiếm thông tin mua nhà khoảng 2, 3 tháng trở lại đây có chiều hướng giảm. Nhà đầu tư cũng cẩn trọng hơn so với giai đoạn trước, còn người có nhu cầu ở thực thì cũng ngại mua vì giá đang ở mức cao.

"Giá nhà vẫn đang ở mức cao như phân khúc nhà chung cư, căn hộ nên việc người dân hay nhà đầu tư đều e ngại là điều dễ hiểu. Nhà đầu tư đa số họ tìm đến những dự án mới để gom hàng từ sớm. Còn người dân có nhu cầu ở thực họ tìm kiếm những ngôi nhà có đầy đủ pháp lý. Tôi thấy khả năng tình trạng này sẽ còn kéo dài", anh Tuấn nhận định.   

Tuy nhiên, đối với thị trường nhà ở thì riêng chung cư là phân khúc có lượng quan tâm tăng đều ở tất cả các dòng sẩn phẩm từ căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp mức độ quan tâm tăng lần lượt 3%, 9% và 2% so với cùng kỳ năm trước.

Giá căn hộ tăng cao từ nay đến cuối năm

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá căn hộ tăng cao tại Hà Nội tăng 6 - 13% so với cùng kỳ năm 2021. Mức tăng này cao hơn so với tốc độ tăng giá căn hộ chung cư ở TP.Hồ Chí Minh (tăng 4 - 8%). Trong khi đó, hầu hết các loại hình bất động sản khác, như: Đất ở riêng lẻ, đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự, liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm 5 - 32% so với cùng kỳ năm 2021.

Về phân khúc, căn hộ cao cấp hoàn toàn áp đảo. Tại Hà Nội, căn hộ trung cấp những năm qua luôn chiếm tỷ trọng cao, từ 65 – 70% tổng nguồn cung thị trường. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, nguồn cung cao cấp ngày càng tăng, hiện đã chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.

Tại TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn khi căn hộ cao cấp thường xuyên chiếm 85 -90% tổng nguồn cung thị trường.

Ở chiều ngược lại, sự xuất hiện của căn hộ bình dân ngày càng thưa thớt. Tại Hà Nội năm nay không còn căn hộ bình dân. Còn tại TP.HCM, căn hộ bình dân đã biến mất trong 3 năm trở lại đây và CBRE dự báo trong 3 năm tới cũng không xuất hiện trở lại.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây thành phố. Tuy nhiên, từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông thành phố, với khoảng 63% từ đầu năm 2022 đến nay. Tại TP.HCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất là TP.Thủ Đức.

Giá sơ cấp căn hộ tăng mạnh do nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Tại Hà Nội, trong vòng 5 năm qua, mức tăng giá bình quân đã tăng 7%/năm, còn tại TP.HCM là 14%/năm.

Theo đánh giá của các chuyên gia, sở dĩ giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh là do đang làm tốt quy hoạch hạ tầng và phát triển các tuyến giao thông, thị trường sẵn sàng đón các luồng đầu tư. Bên cạnh đó, theo quy luật thị trường, chung cư tăng giá là hệ quả tất yếu của tình trạng mất cân bằng cung cầu, mức độ quan tâm tới loại hình chung cư tại Hà Nội tăng liên tiếp trong 4 năm qua và đã nhích thêm 7% so với cùng kỳ năm trước.

Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ khu vực trung tâm quận Cầu Giấy, Thanh Xuân… được chào bán ở khoảng 30 - 40 triệu/m2 thì đến nay mặt bằng giá đã tăng lên tới 45 - 60 triệu/m2. Đáng chú ý, những địa bàn như: Gia Lâm, Hoài Đức, Đông Anh... là những khu vực còn nhiều quỹ đất hơn nhưng cũng đang có xu hướng tăng giá nhà ở lên mức tiệm cận với vùng trung tâm, giá căn hộ trước đây từ 18 - 20 triệu/m2 thì nay đã đạt mức trên 30 triệu/m2.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng việc nguồn cung hạn chế dẫn tới mức hấp thụ các sản phẩm bất động sản rất cao. Tại thị trường Hà Nội, trong nửa đầu năm nay, số lượng căn hộ bán được vượt nguồn cung chào bán mới. Tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ có sụt giảm đôi chút, nhưng vẫn cao.