Nhà đầu tư bất động sản đua nhau “cắt lỗ” trước áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính

Nhà đầu tư cắt lỗ lo lắng khi thị trường "hạ nhiệt"

Thị trường bất động sản liên tiếp xảy ra nhiều cơn sốt đất, điều này đã đẩy những nhà đầu tư F0, do thiếu kinh nghiệm và ham kiếm lời nhanh chóng . Do đó, hiện tượng "mua đỉnh, bán đáy" diễn ra rất phổ biến, đến khi các cơn "sốt đất" đi qua, nhà đầu tư cắt lỗ để đảm bảo dòng tiền sau một thời gian ngắn đầu tư vào đất. Trường hợp vay ngân hàng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để lấy tiền đầu tư nhà đất là rất nhiều. Khi thị trường xuống giá, đây chính là nhóm nhà đầu tư sẽ phải "đau đầu" giữa việc bán và giữ.

Anh Đình Toàn, một nhà đầu tư bất động sản (huyện Gia Lâm, Hà Nội) chia sẻ, năm 2021 thấy thị trường bất động sản nóng lên, anh đã không ngần ngại vay 3 tỷ đồng để mua một lô đất tại Bắc Giang.

"Lúc đó tôi mua thì nhiều người nói rằng nếu chậm thì không còn đất mà mua nữa nên tôi còn nóng vội vay ngân hàng 3 tỷ đồng, cộng với 1,5 tỷ đồng đã có chốt một lô đất 200m2 với giá 4,5 tỷ đồng, tương đương với 22,5 triệu đồng/m2", anh Toàn chia sẻ.

Anh Toàn cho biết thêm đến giữa năm 2022, anh lo sợ "chôn vốn" quá lâu nên phải chấp nhận cắt lỗ để rao bán với giá 4 tỷ đồng. Tuy nhiên suốt từ đó đến giờ chỉ có vài người hỏi thông tin chứ không mua.

Còn anh Tiến Khôi (quận Hà Đông, Hà Nội), cũng là một nhà đầu tư cắt lỗ vì không chịu nổi "nhiệt". Anh Khôi cho biết cuối năm ngoái, xung quanh đâu đâu cũng thấy chuyện buôn bất động sản, chốt lời vài trăm triệu đồng, có người được cả tỷ đồng. Trong nhà có sẵn 600 triệu nên anh vay thêm ngân hàng 800 triệu đồng nữa và quyết định mua một lỗ đất 80m2 với giá 1,4 tỷ đồng tại Thạch Thất, Hà Nội.

"Tôi đã quá vội vàng vì tin rằng có thể kiếm lời nhanh chóng. Tuy nhiên bây giờ mỗi tháng phải trả ngân hàng cả gốc lẫn lãi là gần 30 triệu đồng/tháng. Nên phải bán vội, lỗ mất 300 triệu đồng", anh Khôi ngậm ngùi chia sẻ.

Anh Quân, một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ hiện tượng bán cắt lỗ, thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo.

"Trong lúc này, nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm đến 15-20% so với thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh, đầu tư dài hạn", anh Quân phân tích.

Nhà đầu tư cắt lỗ bởi "gãy" đòn bẩy tài chính

Một số chuyên gia cho rằng lãi suất ngân hàng gia tăng và sự trầm lắng của thị trường sẽ là yếu tố tác động khiến tâm lý nhà đầu tư dao động. Kịch bản dễ xảy ra đó là áp lực trả nợ lãi quá sức khiến nhà đầu tư cắt lỗ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định tình trạng cắt lỗ sẽ chủ yếu xuất hiện nhóm nhà đầu tư không sử dụng vốn sẵn có mà sử dụng đòn bẩy tài chính vay vốn ngân hàng. Thông thường các nhà đầu tư này có thu nhập chính từ việc buôn bán đất.

"Nếu như thị trường trầm lắng, việc buôn bán đất tất yếu bị ảnh hưởng. Thu nhập giảm. Trong khi lãi suất ngân hàng tăng, áp lực trả nợ lớn. Đây là lý do khiến họ buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn về", ông Đính cho biết.

Đánh giá về tình hình thị trường hiện nay, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế này xác nhận, thị trường nhà đất thứ cấp vài tháng nay đã có hiện tượng giao dịch trầm lắng, xuất hiện nhiều trường hợp bên bán giảm giá trong quá trình thương lượng với bên mua.

"Thanh khoản toàn thị trường thứ cấp đều có dấu hiệu đi xuống và giảm mạnh ở khu vực chưa thể khai thác kinh doanh, ghi nhận mức giảm phổ biến trên dưới 10%, những nơi từng tăng nóng sốt ảo đã giảm giá 20%. Tôi cho rằng động thái kiểm soát nguồn vốn tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước tác động tâm lý rất lớn đến người mua và người bán. Chính những đầu tư kẹt vốn đã giảm niềm tin vào việc giá bất động sản tiếp tục tăng", ông Hiển nhận định.

Một số chuyên gia lo ngại việc cho vay đầu tư bất động sản hạn hẹp. Lãi suất tăng cao khiến cho nhà đầu tư phải bán cắt lỗ. Ở thời điểm trước, lãi suất ngân hàng có lúc lên tới 18%/năm khiến cho nhà đầu tư "trở tay không kịp", lao đao và không thể không thoát hàng. Nhiều đại gia đất rơi vào tình trạng phá sản vì đất.