Phân khúc căn hộ vừa túi tiền khan hiếm

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung phân khúc căn hộ sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% so với cùng kỳ năm 2023.

Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% so với năm trước lên gần 11.900 căn. Đặc biệt, phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm.

Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2 giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.

Đặc biệt, lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% so với cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ đạt 42%, tăng 2% theo quý và chỉ 1% theo năm.

Các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng rất mạnh. Cụ thể so với quý III/2024, các giao dịch tăng 561% theo quý và tăng vọt 2.118% so với cùng kỳ năm 2023, chiếm 76% tổng số giao dịch. Trong khi, giá giao dịch trung bình ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Trong năm 2024, lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B (phân khúc trung cấp). Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam đánh giá, nguồn cung căn hộ TP.HCM và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển.

Trong khi đó, thống kê từ OneHousing cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM trong quý IV/2024 đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, với gần 40% nguồn cung mới được xếp vào nhóm hạng sang (giá từ 120 – 290 triệu đồng/m2).

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định thị trường căn hộ TP.HCM hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây bắt đầu tái khởi động và đều có giá dự kiến tăng cao gấp 2 - 3 lần so với mức đã mở bán trước. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán cũng điều chỉnh giá tăng thêm tối thiểu 5%.

Phân khúc trung và cao cấp vẫn là nguồn cung nhà ở chính tại TP.HCM năm 2025

Các chuyên gia Savills cho rằng, xu hướng tăng giá được lý giải do phần lớn nguồn cung mới chào bán chủ yếu thuộc phân khúc cao và dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục thống trị năm 2025 khi hơn 80% trong khoảng 10.000 căn dự kiến ra mắt vẫn neo ở mức trên 75 triệu đồng/m2.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.

Đặc biệt, nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

“Thị trường TP.HCM trong ngắn hạn vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, TP.HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp”, bà Giang Huỳnh nhấn mạnh.

Năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020.

Các chuyên gia Savills dẫn chứng, căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ tại tỉnh Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% so với năm trước.

Đến 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.

Theo các chuyên gia bất động sản, các dự án căn hộ có vị trí thuận lợi hoặc nhiều tiện ích tại TP.HCM thường tăng giá trung bình 5 - 10%/năm. Đặc biệt, những căn hộ có lợi thế như gần tuyến metro, đường lớn mở rộng hay có trung tâm thương mại lớn đưa vào vận hành đều được định giá cao hơn vì nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư đều rất lớn.

×