Chiều 25/12, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp với các bộ, ngành, hiệp hội doanh nghiệp bất động sản… về dự thảo các nghị định hướng dẫn triển khai thực hiện Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Cuộc họp kết nối trực tuyến tới điểm cầu của các tỉnh, thành phố trên cả nước.

Kết luận cuộc làm việc, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh Nghị định phải bám sát nội dung Nghị quyết 254, chỉ có chức năng hướng dẫn thực hiện, tuyệt đối không mở rộng hoặc "vượt quá" thẩm quyền.

Việc xây dựng Nghị định phải bảo đảm rõ ràng, minh bạch hơn các quy định trước đây, nhưng chỉ trong phạm vi được Quốc hội cho phép. Việc xem xét sửa đổi chính sách khi đã được thống nhất là bất cập và cần tháo gỡ, tránh biến sai sót này thành sai sót khác hoặc làm chính sách thêm phức tạp, khó thực hiện.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý việc ban hành các quy định mới phải xác định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan, không được quy định chung chung. Những nội dung không thực sự cần thiết, không thuộc phạm vi Nghị quyết thì không nên đưa vào Nghị định để tránh làm chính sách thêm phức tạp.

Hợp đồng BT là căn cứ pháp lý cao nhất để thực hiện thu hồi, giao đất thanh toán cho nhà đầu tư. Mọi nội dung liên quan đến giao đất, định giá đất, quỹ đất thanh toán và thời điểm xác định giá phải căn cứ trực tiếp vào hợp đồng đã ký kết giữa các bên. Việc bổ sung các "giấy tờ hành chính" không có giá trị pháp lý rõ ràng có thể dẫn tới tranh chấp phức tạp; các nội dung cần thiết phải được quy định chặt chẽ ngay trong hợp đồng, bảo đảm thống nhất, tránh tùy tiện.

Phó Thủ tướng yêu cầu việc quy định các cơ chế mới, nhất là đối với dự án BT, phải tuân thủ nguyên tắc không hồi tố, chỉ áp dụng cho các trường hợp phát sinh từ ngày 1/7/2025 trở đi, nhằm tháo gỡ khó khăn thực tiễn cho địa phương nhưng không tạo rủi ro pháp lý. 

Phó Thủ tướng cũng lưu ý cần hết sức thận trọng khi xử lý các vấn đề hồi tố theo từng giai đoạn, tránh tác động tiêu cực đến các dự án đã và đang triển khai.

Về định giá đất, Phó Thủ tướng yêu cầu hết sức thận trọng trong việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Khi chưa có đầy đủ dữ liệu thị trường, chưa xây dựng được bảng giá đất sát thực tế thì bắt buộc phải áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo đúng quy định của Luật Đất đai. 

Đối với các dự án quy mô lớn, các khu đất có điều kiện đặc thù, chưa đầu tư hạ tầng hoặc chưa có dữ liệu so sánh, Phó Thủ tướng thống nhất quan điểm phải xác định giá đất cụ thể, không thể chỉ dựa vào bảng giá đất nhân hệ số; trường hợp có điều kiện tương đồng mới có thể áp dụng phương pháp so sánh. Việc lựa chọn phương pháp định giá phải tuân thủ đúng các phương pháp được pháp luật và thông lệ quốc tế thừa nhận, gắn với điều kiện cụ thể của từng khu đất, bảo đảm khách quan, minh bạch và sát thực tế.

Về quy định liên quan đến quyền lợi tái định cư của người mua đất sau khi có thông báo thu hồi, Phó Thủ tướng lưu ý phải bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Phó Thủ tướng gợi ý, cần quy định thời hạn cụ thể sau thông báo thu hồi thì không cho phép giao dịch để thực hiện bồi thường; nếu quá thời hạn mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất hay "quy hoạch treo" thì phải cho phép người dân giao dịch bình thường. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ phải bảo đảm công bằng, nhất là đối với đất được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014.

Liên quan đến quy định giao đất, cho thuê đất công, Phó Thủ tướng yêu cầu làm rõ cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, bảo đảm chặt chẽ, minh bạch và đúng quy định pháp luật. Phó Thủ tướng nhấn mạnh, đất đai về bản chất đều là đất công, đất Nhà nước, do đó việc giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai về đấu giá, đấu thầu, không thể tùy tiện áp dụng các cách làm khác nhau giữa các loại đất.

Đối với hình thức cho thuê đất, Phó Thủ tướng khẳng định tinh thần của Luật Đất đai là cho phép doanh nghiệp được lựa chọn giữa trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Việc đặt thêm điều kiện buộc phải trả tiền thuê đất một lần trong một số trường hợp là không phù hợp, có dấu hiệu mâu thuẫn với định hướng chung của pháp luật và cần được rà soát kỹ lưỡng.

Phó Thủ tướng cũng lưu ý đối với đất cho thuê, hoàn toàn có thể tổ chức đấu giá để xác định mức giá thuê sát thị trường, trong khi vẫn thực hiện thu tiền thuê đất hàng năm theo kết quả đấu giá, thay vì mặc nhiên gắn đấu giá với việc thu tiền một lần.

Đối với các quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Phó Thủ tướng nêu rõ nguyên tắc: Chỉ loại trừ trường hợp miễn tiền trong thời gian xây dựng cơ bản, nhằm tránh cách hiểu chung chung, gây phức tạp trong áp dụng. Đồng thời, cơ quan soạn thảo tiếp tục đánh giá kỹ tác động chính sách, bảo đảm các quy định không tạo mâu thuẫn nội tại và phù hợp với thực tiễn quản lý.

Phó Thủ tướng đề nghị cơ quan soạn thảo tiếp thu nghiêm túc các ý kiến, tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo hướng rõ ràng, khả thi; đồng thời tăng cường đối thoại, lắng nghe ý kiến từ các địa phương, chuyên gia để khi ban hành không có cách hiểu khác nhau, bảo đảm tính ổn định và hiệu quả trong tổ chức thực hiện.