Quy định siết phân lô bán nền sẽ khiến giá đất "tụt dốc"?

Quy định mới về siết phân lô bán nền

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã được Quốc hội thông qua sáng 28/11. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Tại Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở. Theo đó, phải đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.

Đồng thời, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận quyền về sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 31 cũng quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Về khu vực được phép phân lô, bán nền, Điều 31 cũng quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Như vậy, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Phải siết phân lô bán nền để giảm tình trạng đầu cơ đất

Anh Hoàng Nam, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết tại một số khu vực vùng ven Hà Nội tình trạng phân lô bán nền diễn ra phổ biến. Hàng loạt thửa đất được chia lô nhỏ để bán lại cho người có nhu cầu và thường là người địa phương khác đến mua đất đầu cơ.

"Khoảng vài năm trở lại đây, nhiều nhà đầu tư đổ xô đi mua đất nhỏ lẻ rồi tự phân lô bán tại một số khu vực ở huyện đang chuẩn bị lên quận, những nơi có giá đất biến động rất lớn. Tuy nhiên, nếu đầu tư mà không căn cứ theo quy hoạch thì có thể mất trắng khi khu vực đó mở đường hoặc phát triển các công trình công cộng", anh Nam chia sẻ.

Một số môi giới bất động sản cũng cho biết quy định siết phân lô bán nền khiến nguy cơ “ế” có thể xảy ra bởi các lô đất lớn đi kèm với tài chính lớn. Không phải khách hàng nào cũng mạnh tay xuống tiền vào lô đất to do nguồn tài chính lớn, tính thanh khoản chậm. Trong khi đó, nhóm khách hàng muốn mua lô đất nhỏ, tài chính chỉ vài trăm triệu đến 1 tỷ lại rất nhiều. Họ muốn "ôm đất", chờ thông tin tích cực, giá lên rồi thoát hàng.

Tán thành với quy định siết phân lô bán nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết khi phân lô không còn diễn ra tràn lan, việc quy hoạch buộc phải bài bản và tuân theo quy định của pháp luật. Điều này hạn chế được sự lãng phí về đất đai, góp phần tối ưu nguồn lực đất sẵn có.

"Với quy định siết phân lô bán nền như trong Luật Kinh doanh Bất động sản đưa ra, trong ngắn hạn, người ta sẽ hạn chế phân lô tràn lan. Khi đó, tất cả mọi người đều bị tác động, không phân biệt nhà đầu tư sở hữu đất có sổ đỏ hay chưa, như cơn bão quét qua thì tất cả bị ảnh hưởng. Nhà nào chắc chắn sẽ trụ lại và mọi thứ dần đi vào quỹ đạo minh bạch và rõ ràng", ông Tuấn cho biết.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng nhu cầu với đất nền luôn rất cao còn thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán; đua nhau thổi giá, đẩy giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường. Vậy nên việc siết phân lô bán nền là cần thiết.

Hiện nay, nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua. Ngoài ra, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Các chuyên gia nhận định thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô bán nền, tách thửa kiếm lời rao bán và để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng.