Sẽ "nóng" bất động sản địa phương giáp ranh thành phố lớn

Diện tích chung cư tăng 142%

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2020), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ, trong suốt 1 thập kỉ vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển song hành cùng nền kinh tế. Nền kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc trong 10 năm khi thu nhập bình quân đầu người đạt 2.750 USD/năm, tăng 129% so với 2011. Tốc độ GDP trung bình trong 10 năm qua cũng đạt hơn 6%.

Song hành cùng những biến động kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chứng kiến những thăng trầm trong suốt một thập kỉ. 

Giai đoạn 2009-2013, kinh tế thế giới suy thoái với tỉ lệ lạm phát và nợ xấu cao, nền kinh tế Việt Nam cũng chịu tác động tiêu cực. Thị trường bất động sản – một yếu tố cấu thành của nền kinh tế cũng suy giảm đáng kể giá trị và số lượng giao dịch.

Đến giai đoạn 2014-2019, nền kinh tế ổn định trở lại với với GDP tăng và lạm phát được kiềm chế, thị trường bất động sản theo đó cũng dần hồi phục và phát triển. Ở giai đoạn này, nhiều loại hình bất động sản mới xuất hiện như officetel, condotel, shophouse. Đây là thời kì rực rỡ nhất của thị trường bất động sản trong thập kỉ qua.

Đến giai đoạn 2019-2020, sau một thời gian phát triển nóng, thị trường có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung và giao dịch suy giảm. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, trong 10 năm qua, diện tích xây dựng nhà ở gia tăng mạnh mẽ. Năm 2009 mới chỉ có 22,6 triệu hộ gia đình, đến năm 2019, số hộ gia đình đã tăng lên 26,7 triệu hộ.

Mặc dù hộ gia đình chỉ tăng 18% nhưng diện tích nhà ở riêng lẻ tăng từ 1,5 tỷ m2 lên mức 2,1 tỷ m2 (tăng 41%). Diện tích sàn chung cư tăng từ 17 triệu m2 lên mức 41 triệu m2 (tăng 142%).

Khu Tây Hà Nội là tâm điểm của thị trường bất động sản Hà Nội. Các khu vực Mỹ Đình, Tố Hữu, Lê Văn Lương… đã phủ kín các dự án chung cư trong vòng 10 năm. Phát triển tập trung ở 3 quận là Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm, khu Tây chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của dân số và các dự án bất động sản. 

Sự gia tăng của dân số của khu vực này bỏ xa các khu vực khác của Hà Nội. Đơn cử, khu vực CBD dân số không tăng, thậm chí giảm 10 năm qua. Hay Cầu Giấy và Thanh xuân mặc dù thuộc trung tâm nhưng đều là những quận có diện tích nhỏ, nên không có tốc độ tăng dân số cao như Hà Đông, Từ Liêm, Hoàng Mai. Các dự án bất động sản cũng nở rộ mạnh ở khu Tây: Hà Đông có 118 dự án, Nam và Bắc Từ Liêm là 185 dự án, Hoàng Mai là 102 dự án.

Bất động sản địa phương giáp ranh thành phố lớn 

Cũng tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam vừa diễn ra, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, Năm 2021, thị trường sẽ có những biến chuyển tích cực cùng hệ thống hạ tầng giao thông này. Những dự án giao thông lớn này có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản ở cả 3 miền.

Cụ thể, miền Bắc là nâng cấp sân bay Nội Bài với tổng kinh phí là 2031 tỷ đồng; cụm công trình kênh nối Đáy – Ninh Cơ (1.837 tỷ đồng). Miền Trung là Mai Sơn – quốc lộ 45 (12.111 tỷ đồng); Vĩnh Hảo – Phan Thiết (8.000 tỷ đồng); Phan Thiết – Dầu Giây (18.000 tỷ đồng); Đường Hồ Chí Minh đoạn tránh TP. Buôn Ma Thuột (1.512 tỷ đồng); Dự án tăng cường kết nối giao thông Tây Nguyên (3.654 tỷ đồng). Miền Nam là cầu Mỹ Thuận 2 (5.000 tỷ đồng); Nâng cấp sân bay Tân Sơn Nhất (2.015 tỷ đồng); Cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ (4.826 tỷ đồng).

Về các loại hình bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhận định, phân khúc chung cư tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Giá chung cư TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9% trong năm 2021. 

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%.

Phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình là 3 địa phương duy trì mức độ quan tâm tăng liên tiếp trong 3 năm qua.

Cũng theo nhận định của vị phó giám đốc này, thị trường sẽ cần thời gian để phục hồi, ít nhất phải đến năm 2022. Năm 2021 thị trường có thể sẽ vẫn nhiều khó khăn. Trong kịch bản có vacxin thì cũng phải mất ít nhất 6 tháng đến 1 năm để hoạt động đầu tư, du lịch khôi phục lại.

Bản thân các doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển của ngành bất động sản sẽ dồn về các địa phương giáp ranh các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội.